Revenus locatifs en Israël : imposition du non-résident
Clés d'appartement posées sur un formulaire fiscal
Les loyers d'un appartement situé en Israël sont imposables en Israël, même si le propriétaire est non-résident, parce que l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu impose les revenus de source israélienne. Pour la location d'habitation, l'Ordonnance et ses textes d'application offrent trois régimes : une exonération sous plafond, une imposition forfaitaire sur le loyer brut et le régime ordinaire avec déduction des charges. Le choix se fait chaque année et il faut, selon le régime, déposer une déclaration auprès de l'Administration fiscale israélienne. Ce guide décrit la mécanique sans citer les taux ni les plafonds, qui changent et doivent être vérifiés.
Trois régimes pour la location d'habitation
L'exonération : les loyers d'habitation perçus par une personne physique sont exonérés jusqu'à un plafond mensuel fixé par la loi et révisé périodiquement. Au-delà, l'exonération se réduit puis disparaît selon un mécanisme propre.
Le régime forfaitaire : un impôt à taux unique calculé sur le loyer brut, sans aucune déduction de charges ni d'amortissement, à condition que la location soit une activité passive et non commerciale.
Le régime ordinaire : les loyers nets, après déduction des charges réelles (entretien, frais de gestion, intérêts d'emprunt, amortissement du bâti), sont ajoutés aux autres revenus et imposés au barème progressif.
Le choix dépend du niveau du loyer, des charges déductibles et de votre situation globale. Les taux, plafonds et conditions figurent sur le site de l'Administration fiscale ; vérifiez les chiffres en vigueur ou demandez à votre conseil.
Ce que le non-résident doit savoir sur chaque régime
L'exonération et le forfait sont ouverts aux personnes physiques, résidentes ou non, pour des logements loués à usage d'habitation. Le régime ordinaire, lui, peut appliquer aux non-résidents des règles différentes en matière de tranches et d'abattements personnels, qui sont réservés aux résidents dans l'Ordonnance. Vérifiez votre situation précise avant de choisir, car un régime attractif pour un résident ne l'est pas toujours pour un non-résident.
La déclaration annuelle et le numéro fiscal
Pour déclarer, il faut ouvrir un dossier auprès de l'Administration fiscale israélienne et obtenir un numéro fiscal, démarche qu'un comptable ou un avocat peut effectuer avec procuration.
Le régime forfaitaire suppose un paiement de l'impôt dans le délai fixé après la fin de l'année fiscale ; vérifiez la date limite en vigueur auprès de l'Administration fiscale, car un retard peut faire perdre le bénéfice du régime.
Le régime ordinaire implique une déclaration annuelle complète des revenus de source israélienne.
Même sous le régime d'exonération, conservez les baux et les relevés d'encaissement : l'Administration peut demander de justifier le montant des loyers.
Un représentant en Israël
Un propriétaire absent a intérêt à désigner un représentant fiscal (comptable ou avocat) chargé de recevoir le courrier de l'Administration, de déposer les déclarations et de payer l'impôt. Les courriers sont envoyés en hébreu à une adresse israélienne ; sans représentant, une mise en demeure peut passer inaperçue et générer des majorations.
L'articulation avec la France
La convention fiscale entre la France et Israël répartit le droit d'imposer les revenus immobiliers et prévoit des mécanismes pour éviter la double imposition. En règle générale, les revenus d'un immeuble sont imposables dans l'État où il est situé, et l'État de résidence applique ensuite sa méthode d'élimination de la double imposition. Les modalités exactes et les obligations déclaratives françaises relèvent de l'administration fiscale française et d'un conseil en France ; ce guide ne les traite pas.
Erreurs fréquentes
Penser que l'exonération dispense de toute démarche et de tout justificatif.
Choisir le régime forfaitaire et payer en retard, puis perdre son bénéfice.
Déduire des charges sous le régime forfaitaire, qui ne l'autorise pas.
Ne pas tenir compte de l'imposition en Israël dans la déclaration en France, ou l'inverse.
Louer en meublé de courte durée sans vérifier si l'activité reste considérée comme passive.
FAQ
Dois-je déclarer en Israël si le loyer est sous le plafond d'exonération ?
L'exonération s'applique de plein droit sous le plafond, mais vous devez pouvoir prouver le montant des loyers. Si vous avez d'autres revenus de source israélienne, une déclaration peut être requise ; vérifiez auprès de l'Administration fiscale.
Puis-je changer de régime d'une année à l'autre ?
Le choix se fait en principe par année fiscale, selon les conditions fixées par l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu. Faites le calcul comparatif chaque année avec votre conseil.
Les loyers sont-ils aussi imposés en France ?
La convention France-Israël organise la répartition et l'élimination de la double imposition ; les revenus restent en principe à déclarer en France selon les règles françaises. Consultez un conseil en France pour vos obligations.
Sources
Ordonnance de l'impôt sur le revenu (revenus de source israélienne, régimes de location d'habitation).
Administration fiscale israélienne (plafonds, taux et délais en vigueur).
Convention fiscale entre la France et Israël (revenus immobiliers, élimination de la double imposition).
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal ; il est exact à notre connaissance en novembre 2026. Pour un cas précis, contactez Kobi Elkayam Real Estate au 053-658-4252.