< Back

Как инвестировать в квартиру под проект пинуй бинуй

Q: На какой стадии лучше покупать

Это зависит от вашей готовности к риску. Ранняя стадия дает больший потенциал, поздняя – большую определенность.

Q: Переходит ли ко мне договор продавца с застройщиком

Как правило, покупатель вступает в права и обязательства продавца по договору. Это нужно проверить с юристом.

Q: Нужно ли платить налог на улучшение

Вопрос налога на улучшение в проектах обновления регулируется особыми правилами. Уточните его у юриста или оценщика до сделки.

Q: Может ли проект вообще не состояться

Да. Проекты обновления иногда останавливаются из-за разногласий жильцов, проблем застройщика или изменений в планировании. Поэтому цену квартиры нужно оценивать с учетом этого риска.

Инвесторы все чаще покупают квартиры в старых домах, которые входят в проекты городского обновления. Логика понятна: сегодня вы покупаете старую квартиру, а в будущем получаете новую и большую в том же месте. Но между этими точками лежит долгий путь, и цена квартиры во многом зависит от того, на каком этапе находится проект и насколько он реален. В этом руководстве мы разбираем, как оценивать такую инвестицию, какие вопросы задавать и где скрываются риски.

Почему стадия проекта важнее всего

Квартира в доме, где жильцы только начали обсуждать обновление, и квартира в проекте с утвержденным планом – это разные активы. Чем дальше продвинулся проект, тем выше обычно цена и ниже неопределенность. На ранней стадии потенциал роста больше, но и шанс, что проект затянется или не состоится, выше.

Ранняя стадия – обсуждения жильцов, нет подписанного застройщика
Подписание – выбран застройщик, идет сбор подписей
Планирование – план подан или утвержден
Разрешение – получено разрешение на строительство, близко выселение

Как оценить застройщика

Сила застройщика определяет, дойдет ли проект до конца. Проверьте его опыт в завершенных проектах обновления, финансовую устойчивость, наличие банковского сопровождения и репутацию среди жильцов других проектов. Узнайте, кто финансирует проект и есть ли у застройщика партнеры или поддерживающие компании.

Полезно поговорить с жильцами и их представителями. Они расскажут, насколько активен застройщик, выполняет ли он обещания и есть ли в доме группы противников проекта. Такие разговоры часто дают больше, чем любые презентации.

Что проверить в документах

Перед покупкой нужно изучить не только саму квартиру, но и договор жильцов с застройщиком. Как новый владелец вы вступаете в обязательства продавца.

Договор с застройщиком – подписан ли продавец и на каких условиях
Приложение к квартире – какая новая квартира положена именно этой единице
Регистрация – выписка из Табу и отсутствие обременений
План – статус в муниципальной системе планирования

Риски и горизонт инвестиции

Главный риск – время. Проекты обновления часто идут дольше ожиданий, и деньги могут быть заморожены на годы. Возможны также споры между жильцами, смена застройщика, изменения в законодательстве и налоговые вопросы, в частности налог на улучшение и налог на покупку при наличии других квартир. Инвестор должен иметь достаточно терпения и финансового запаса.

Учтите и личную ситуацию. Если покупка квартиры сделает вас владельцем нескольких объектов, налог на покупку может оказаться выше. А если застройщик изменится, условия для новой квартиры тоже могут измениться.

Доход во время ожидания

Пока проект не перешел к сносу, квартиру обычно можно сдавать. На этапе строительства застройщик оплачивает аренду альтернативного жилья, и для инвестора, который не живет в квартире, это может стать доходом. Условия зависят от договора, поэтому их нужно проверить до покупки.

Перед покупкой стоит также понять, какую именно новую квартиру получит эта единица: площадь, этаж, наличие парковки и кладовой. Два соседних старых объекта могут получить разные новые квартиры в зависимости от договора.

Как помогает Elkayam Group

Мы работаем в городском обновлении и понимаем, как устроены проекты пинуй бинуй изнутри. Мы помогаем инвестору оценить стадию проекта, прочитать договор с застройщиком и понять реальные риски, а при необходимости привлекаем партнеров и поддерживающие компании.

Часто задаваемые вопросы – инвестиции в пинуй бинуй

На какой стадии лучше покупать

Это зависит от вашей готовности к риску. Ранняя стадия дает больший потенциал, поздняя – большую определенность.

Переходит ли ко мне договор продавца с застройщиком

Как правило, покупатель вступает в права и обязательства продавца по договору. Это нужно проверить с юристом.

Нужно ли платить налог на улучшение

Вопрос налога на улучшение в проектах обновления регулируется особыми правилами. Уточните его у юриста или оценщика до сделки.

Может ли проект вообще не состояться