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Impôt sur la plus-value : revente par un non-résident

Q: Quel est le taux de l'impôt sur la plus-value pour un non-résident ?

Nous ne publions pas de taux : ils dépendent de la date d'acquisition, du type de bien et des règles en vigueur. L'Administration fiscale israélienne et votre avocat vous donneront le calcul applicable.

Q: Puis-je déduire les intérêts de mon prêt ?

La loi admet certains frais de financement sous conditions. Présentez vos relevés de prêt à votre avocat fiscaliste pour vérifier ce qui est déductible dans votre cas.

Q: L'acheteur peut-il refuser de payer tant que je n'ai pas mon certificat fiscal ?

Oui, c'est l'objet de la retenue prévue au contrat : l'inscription au Tabou est impossible sans le certificat, donc une partie du prix reste bloquée jusqu'à sa remise.

Calcul de l'impôt sur la plus-value lors de la revente d'un appartement en Israël

Lorsqu'un propriétaire qui vit à l'étranger revend un appartement situé en Israël, la plus-value réalisée est imposable en Israël en vertu de la Loi sur la fiscalité immobilière 5723-1963, quelle que soit sa résidence. L'exonération du logement unique, souvent évoquée, n'est ouverte à un non-résident que sous une condition de preuve particulière. Les taux, seuils et délais évoluent ; vérifiez-les auprès de l'Administration fiscale israélienne ou de votre avocat.

Le principe du calcul

L'impôt porte sur la plus-value (shevah) : prix de vente moins le prix d'achat indexé et moins les dépenses admises.
Les dépenses admises comprennent notamment la taxe d'acquisition payée à l'achat, les honoraires d'avocat et d'agent à l'achat et à la vente, et les travaux d'amélioration justifiés par des factures.
Pour un logement acquis avant la réforme de la fiscalité immobilière, la loi prévoit un calcul linéaire : la plus-value est répartie proportionnellement sur la durée de détention, et chaque période est imposée selon ses propres règles.
Sans factures et sans l'avis de taxe d'acquisition conservés, les dépenses ne sont pas déduites : gardez tout dès l'achat.

L'exonération du logement unique et le non-résident

La Loi sur la fiscalité immobilière exonère, sous conditions, la vente d'un logement unique. Pour un vendeur résident à l'étranger, la loi exige en plus qu'il établisse ne pas posséder de logement dans son pays de résidence. Cette preuve se fait, selon les instructions de l'Administration fiscale, par une attestation des autorités fiscales de ce pays ; la forme acceptée peut varier et doit être vérifiée à l'avance.

Un non-résident qui possède une résidence principale en France, en Belgique, en Suisse ou au Canada ne peut en principe pas se prévaloir de cette exonération.
Les autres conditions de l'exonération (durée de détention, nombre de ventes exonérées sur une période, plafond de valeur) s'appliquent aussi ; vérifiez-les avant de mettre en vente.
Lorsque l'exonération n'est pas disponible, le calcul linéaire peut réduire sensiblement l'impôt pour un bien détenu de longue date.

La déclaration et le paiement

Le vendeur dépose une déclaration auprès de l'Administration fiscale dans le délai légal qui court à compter de la date de la vente, avec son auto-évaluation.
L'impôt est payé dans le délai fixé par la loi ; un retard entraîne intérêts, indexation et pénalités.
Le certificat de paiement (ishour mas shevah) est indispensable à l'inscription du transfert au Tabou au profit de l'acheteur.
Les contrats prévoient couramment que l'acheteur retient une partie du prix chez l'avocat jusqu'à la remise des certificats fiscaux ; pour un vendeur non-résident, cette retenue est quasi systématique.

Impôt dans votre pays de résidence

Israël a conclu des conventions fiscales avec la France, la Belgique, la Suisse et le Canada. Ces conventions attribuent généralement le droit d'imposer les gains sur un bien immobilier à l'État où le bien est situé, et prévoient une méthode pour éviter la double imposition dans l'État de résidence. Les modalités (exonération, crédit d'impôt, déclaration locale) varient d'un pays à l'autre. Consultez un fiscaliste de votre pays avant la vente, et conservez l'avis d'imposition israélien.

Décès et transmission

Israël ne prélève pas d'impôt sur les successions, mais la transmission d'un bien relève de la Loi sur les successions 5725-1965 et exige une ordonnance de succession ou d'homologation de testament avant toute vente par les héritiers. Lors d'une revente ultérieure, la plus-value se calcule en principe à partir du prix et de la date d'acquisition du défunt ; faites vérifier ce point par un avocat fiscaliste.

Erreurs fréquentes

Supposer qu'un non-résident est exonéré de plus-value en Israël parce qu'il est imposé dans son pays.
Demander l'exonération du logement unique sans avoir obtenu l'attestation exigée pour un résident étranger.
Avoir jeté les factures de travaux et l'avis de taxe d'acquisition.
Signer un protocole d'accord qui fixe la date de la vente sans que personne ne surveille le délai de déclaration.
Promettre à l'acheteur un certificat fiscal rapide alors que le dossier de succession n'est pas réglé.

FAQ

Quel est le taux de l'impôt sur la plus-value pour un non-résident ?