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Garantie bancaire du promoteur : ce qui protège votre argent

Q: Quel pourcentage du prix le promoteur peut-il recevoir sans garantie ?

La loi fixe ce seuil ; nous ne le reproduisons pas ici pour éviter une erreur. Votre avocat vous le confirmera et vérifiera que le premier paiement ne le dépasse pas.

Q: Qui paie la garantie bancaire ?

Son coût est supporté par le promoteur dans le cadre de son financement. Une clause qui en ferait payer le coût à l'acheteur doit être examinée par votre avocat au regard de la loi.

Q: Et si le projet n'a pas d'accompagnement bancaire ?

Le promoteur doit alors fournir une autre garantie admise. Si seule une note d'avertissement ou une hypothèque est proposée, mesurez le risque : votre argent n'est pas restitué en cas d'échec du projet.

Garantie bancaire remise à l'acheteur d'un appartement neuf en Israël

Lorsqu'un acheteur paie un promoteur pour un appartement qui n'est pas encore construit ou pas encore inscrit à son nom, la Loi sur la vente (appartements) (garantie des investissements des acquéreurs) 5735-1974 interdit au promoteur de recevoir plus qu'une fraction du prix sans fournir une garantie. Parmi les garanties admises, la garantie bancaire est celle qui restitue réellement votre argent si le projet échoue. Un acheteur étranger, qui ne peut pas surveiller le chantier, doit en faire une condition absolue.

Ce que la loi impose au promoteur

Le vendeur d'un appartement ne peut recevoir au-delà d'un pourcentage du prix fixé par la loi sans avoir remis à l'acheteur l'une des garanties énumérées. Le pourcentage figure dans la loi ; faites-le confirmer par votre avocat.
Le manquement à cette obligation est sanctionné pénalement et engage la responsabilité du promoteur et de ses dirigeants.
La loi s'applique à toute personne qui construit ou fait construire des appartements pour les vendre, y compris dans les opérations de rénovation urbaine (pinouï-binouï, TAMA 38) lorsque des appartements sont vendus à des tiers.

Les garanties admises et leur valeur réelle

Garantie bancaire (arvout bankaït) : une banque s'engage à rembourser les sommes versées si le promoteur ne peut livrer. C'est la garantie la plus solide.
Police d'assurance d'un assureur agréé, à effet équivalent.
Hypothèque de premier rang sur le terrain au profit de l'acheteur : utile seulement si le terrain vaut assez pour couvrir tous les acheteurs.
Note d'avertissement au Tabou au profit de l'acheteur : elle bloque les transactions concurrentes mais ne restitue pas l'argent.
Transfert immédiat de la propriété ou du bail : rare pour un appartement non construit.

Les deux premières garanties protègent l'argent ; les trois autres protègent un droit sur le terrain, ce qui n'est pas la même chose quand un chantier s'arrête.

Comment fonctionne la garantie bancaire en pratique

La plupart des projets sont financés par une banque dans le cadre d'un accompagnement financier (livouï bankaï). Chaque paiement de l'acheteur se fait au moyen d'un bon de paiement (shovar) sur le compte du projet, jamais sur un compte personnel du promoteur.
Pour chaque paiement effectué par bon, la banque émet une garantie d'un montant correspondant, adressée à l'acheteur nommément.
Conservez chaque garantie originale ; demandez-la si elle tarde. Un paiement effectué hors bon peut ne pas être couvert.
La garantie est en général indexée selon ses propres termes ; lisez la clause d'indexation, qui n'est pas toujours identique à celle du contrat.

Quand et comment elle est mise en jeu

La garantie peut être appelée lorsque le promoteur ne peut plus livrer l'appartement en raison d'une saisie du terrain, d'une procédure collective, d'une liquidation ou d'une autre cause prévue par la loi. L'acheteur, par son avocat, notifie la banque et présente les garanties et preuves de paiement. La banque restitue les sommes garanties ; elle ne construit pas l'appartement.

Les limites à connaître

La garantie couvre les sommes versées au promoteur au titre du prix, pas le préjudice lié à la perte de l'appartement, ni les frais annexes, ni la hausse des prix.
Les suppléments payés directement à des sous-traitants (cuisine, modifications) peuvent échapper à la garantie ; faites-les passer par le contrat et par bon de paiement.
La garantie est restituée à la banque à la livraison, en échange, selon le cas, d'une note d'avertissement ou de l'inscription au Tabou. Ne la rendez pas avant d'avoir reçu la protection de remplacement.
Elle ne couvre pas les retards de livraison, qui relèvent de la Loi sur la vente (appartements) 5733-1973.

Erreurs fréquentes

Payer un acompte par virement sur un compte du promoteur avant la signature, sans bon de paiement.
Accepter une note d'avertissement comme seule garantie parce qu'elle « coûte moins cher ».
Ne pas réclamer les garanties originales et découvrir à l'appel qu'il en manque.
Restituer la garantie à la livraison sans vérifier que la note d'avertissement est inscrite.
Croire que la garantie bancaire couvre aussi les défauts de construction ou le retard.

FAQ

Quel pourcentage du prix le promoteur peut-il recevoir sans garantie ?