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Assurer un appartement en Israël depuis l'étranger

Q: Suis-je obligé de prendre l'assurance proposée par la banque ?

Non. Les directives du Contrôleur des banques garantissent la liberté de choisir son assureur ; la banque ne peut que vérifier que la police répond à ses exigences et qu'elle en est bénéficiaire.

Q: Mon locataire doit-il s'assurer ?

Il est vivement conseillé qu'il assure son contenu et sa responsabilité civile ; le bail peut le prévoir, dans le respect de la Loi sur la location équitable 2017. Votre propre assurance reste nécessaire pour la structure.

Q: Le tremblement de terre est-il couvert ?

Les polices structure proposent habituellement cette couverture, parfois en option, avec une franchise spécifique. Vérifiez la clause et le montant de la franchise avant de signer.

Immeuble résidentiel moderne sous un ciel bleu en Israël

Assurer un appartement en Israël repose sur deux contrats distincts : l'assurance de la structure (le bâti) et l'assurance du contenu, auxquelles s'ajoutent des garanties de responsabilité civile et, pour un bailleur, des options liées à la location. Si l'achat est financé par une banque israélienne, l'assurance de la structure et une assurance décès sont exigées, avec la banque comme bénéficiaire, conformément aux directives du Contrôleur des banques. Le marché est supervisé par l'Autorité des marchés de capitaux, de l'assurance et de l'épargne. Ce guide décrit les couvertures sans chiffrer les primes.

L'assurance de la structure

Elle couvre le bâti de l'appartement et sa quote-part des parties communes : murs, sols, installations fixes, canalisations. Les risques habituellement inclus sont l'incendie, les dégâts des eaux, la tempête, le vol avec effraction pour les éléments fixes, et le tremblement de terre, risque réel en Israël, souvent assorti d'une franchise particulière. Vérifiez :

la valeur de reconstruction retenue, distincte du prix d'achat qui inclut le terrain ;
l'inclusion ou non du risque sismique et le montant de sa franchise ;
la couverture des dommages causés aux voisins par une fuite provenant de votre logement ;
l'articulation avec l'assurance collective de l'immeuble, si la copropriété en a souscrit une.

Le contenu et la responsabilité civile

L'assurance du contenu couvre les meubles, appareils et effets personnels. Pour un logement loué non meublé, le contenu est celui du locataire, qui doit s'assurer lui-même ; le propriétaire assure alors uniquement les équipements qu'il laisse (cuisine, climatisation, chauffe-eau). La responsabilité civile du propriétaire couvre les dommages causés à des tiers par le logement, par exemple une chute due à un défaut d'entretien ; elle est indispensable pour un propriétaire absent qui ne peut pas surveiller l'état du bien.

Les couvertures spécifiques au bailleur

Perte de loyers en cas de sinistre rendant le logement inhabitable pendant les travaux.
Protection juridique pour les litiges avec un locataire, dans les limites du contrat.
Dommages causés par le locataire, souvent limités et distincts du dépôt de garantie prévu au bail.
Assurance loyers impayés, proposée par certains assureurs sous conditions de solvabilité du locataire.

La Loi sur la location équitable 2017 encadre les paiements qu'un bailleur peut mettre à la charge du locataire ; vérifiez avec votre avocat si une prime d'assurance peut lui être transférée avant d'insérer une telle clause dans le bail.

Ce que la banque exige en cas de prêt

Les directives du Contrôleur des banques (Banque d'Israël) imposent aux banques, pour un crédit au logement, une assurance de la structure et une assurance décès de l'emprunteur, la banque étant désignée bénéficiaire à hauteur du solde du prêt. L'emprunteur reste libre de souscrire ces assurances auprès de l'assureur de son choix, et non uniquement par l'intermédiaire de l'agence liée à la banque ; la banque vérifie que la police respecte ses exigences minimales. Pour un non-résident, l'assurance décès peut être plus difficile à obtenir ; posez la question avant la demande de prêt. La banque demandera chaque année la preuve du renouvellement.

Logement neuf et garantie du promoteur

Pour un appartement neuf, la Loi sur la vente (appartements) 5733-1973 impose au promoteur une responsabilité pour les défauts de construction pendant des périodes définies par la loi selon le type de défaut. Cette garantie légale ne remplace pas l'assurance : elle couvre les malfaçons, pas les sinistres. Pendant la construction, les sommes versées sont protégées par la Loi sur la vente (appartements) (garantie des investissements) 5735-1974, et le chantier relève de l'assurance du promoteur ; votre propre assurance commence à la remise des clés.

Gérer la police depuis l'étranger

Souscrire auprès d'un assureur ou d'un courtier agréé par l'Autorité des marchés de capitaux, de l'assurance et de l'épargne.
Désigner un contact en Israël pour les déclarations de sinistre et les visites d'expert.
Domicilier la prime sur votre compte israélien et vérifier le renouvellement annuel.
Transmettre à la banque l'attestation à chaque renouvellement.
Informer l'assureur de toute mise en location ou vacance prolongée, qui peuvent modifier les conditions.

Erreurs fréquentes

Assurer la structure pour le prix d'achat au lieu de la valeur de reconstruction.
Ignorer la franchise applicable au risque sismique.
Supposer que l'assurance de l'immeuble couvre l'intérieur de votre appartement.
Laisser la police expirer sans le savoir, ce que la banque peut sanctionner.
Ne pas déclarer la location ou la vacance du logement à l'assureur.

FAQ

Suis-je obligé de prendre l'assurance proposée par la banque ?