Acheter via une société ou en nom propre en Israël
Contrat de vente immobilière et tampon de société
Un acheteur étranger peut acquérir un appartement en Israël en son nom propre ou par l'intermédiaire d'une société, israélienne ou étrangère. Le choix modifie l'inscription au registre foncier, l'impôt d'acquisition et l'impôt sur la plus-value prévus par la Loi sur la fiscalité immobilière 5723-1963, l'imposition des loyers selon l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu et le déroulement de la succession. Pour un logement d'habitation, la détention en nom propre est la règle ; la société se justifie dans des situations particulières qu'il faut analyser avec un conseil.
L'enregistrement foncier
La Loi sur les biens immobiliers 5729-1969 permet d'inscrire un bien au nom d'une personne physique ou d'une personne morale. Pour une société, le Bureau d'enregistrement foncier demandera les documents constitutifs, un extrait du Registre des sociétés et une décision des organes habilités autorisant l'achat. Une société étrangère doit produire des documents traduits, légalisés ou apostillés, et peut devoir s'enregistrer auprès du Registre des sociétés israélien lorsqu'elle exerce une activité en Israël. Ces formalités allongent les délais d'achat et de revente.
L'impôt d'acquisition
La Loi sur la fiscalité immobilière 5723-1963 prévoit un impôt d'acquisition à la charge de l'acheteur, calculé par paliers. Les paliers réduits pour une résidence unique sont réservés par la loi aux acheteurs personnes physiques remplissant des conditions de résidence ; un non-résident et, a fortiori, une société relèvent en principe des paliers applicables aux logements supplémentaires. Les taux et seuils changent et doivent être vérifiés auprès de l'Administration fiscale israélienne. Point important : la loi traite la cession des parts d'une société dont l'actif principal est immobilier (association immobilière) comme une vente du bien lui-même, ce qui empêche d'échapper à l'impôt en vendant les parts plutôt que l'appartement.
La plus-value à la revente
À la vente, l'impôt sur la plus-value immobilière s'applique au vendeur selon la même loi. Les exonérations et allègements prévus pour la vente d'une résidence unique visent les personnes physiques sous conditions ; une société n'en bénéficie pas et sa plus-value est imposée comme un revenu de société. S'y ajoute, lorsque les bénéfices sont distribués aux associés, l'imposition des dividendes selon l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu, soit potentiellement deux niveaux d'imposition avant que l'argent n'arrive à l'actionnaire. La comparaison dépend de votre situation ; faites-la chiffrer.
Les loyers
Une personne physique peut choisir, pour la location d'habitation, entre l'exonération sous plafond, le régime forfaitaire et le régime ordinaire de l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu. Ces régimes allégés sont conçus pour les particuliers ; une société déclare ses loyers comme bénéfice imposable après déduction des charges, puis les associés sont imposés à la distribution. La société a en contrepartie des obligations comptables et déclaratives annuelles, avec un expert-comptable en Israël.
Transmission, responsabilité et banques
Succession : les parts d'une société se transmettent selon le droit applicable à la société et au défunt, alors qu'un bien détenu en direct exige une ordonnance israélienne selon la Loi sur les successions 5725-1965. La structure peut simplifier ou compliquer selon les cas.
Responsabilité : la société isole le bien de votre patrimoine personnel, ce qui a un intérêt surtout pour une activité à risque, moins pour une location d'habitation.
Banques et blanchiment : la Loi sur l'interdiction du blanchiment d'argent 5760-2000 oblige banques et avocats à identifier les bénéficiaires effectifs ; une structure complexe ralentit l'ouverture de compte et le financement, et certaines banques prêtent plus difficilement à une société étrangère.
Erreurs fréquentes
Créer une société pour un seul appartement d'habitation sans avoir comparé le coût total sur la durée.
Penser que la vente des parts échappe à l'impôt d'acquisition ou à la plus-value immobilière.
Oublier les frais fixes annuels de la société : comptabilité, déclarations, registre.
Négliger l'enregistrement d'une société étrangère et ses obligations en Israël.
Décider seul, sans coordonner le conseil israélien et le conseil du pays de résidence.
FAQ
Une société étrangère peut-elle être propriétaire en Israël ?
Oui, l'inscription au registre foncier est possible avec des documents traduits et légalisés. Un enregistrement auprès du Registre des sociétés israélien peut être exigé selon l'activité exercée ; vérifiez avec votre avocat.
La société permet-elle de réduire l'impôt sur les loyers ?
Pas nécessairement : les régimes allégés de l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu pour la location d'habitation sont réservés aux particuliers, et une société subit une seconde imposition à la distribution. Le résultat dépend du cas.
Peut-on transférer plus tard l'appartement de la société vers soi-même ?
Un tel transfert est en principe une vente au sens de la Loi sur la fiscalité immobilière, avec impôt d'acquisition et plus-value, sauf dispositions particulières. Il faut l'anticiper avant de choisir la structure.
Sources
Loi sur la fiscalité immobilière 5723-1963 (impôt d'acquisition, plus-value, associations immobilières) ; Administration fiscale israélienne.
Ordonnance de l'impôt sur le revenu (loyers, bénéfices des sociétés, dividendes).
Loi sur les biens immobiliers 5729-1969 (enregistrement) ; Registre des sociétés (ministère de la Justice).
Loi sur les successions 5725-1965.
Loi sur l'interdiction du blanchiment d'argent 5760-2000.
Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal ; il est exact à notre connaissance en novembre 2026. Pour un cas précis, contactez Kobi Elkayam Real Estate au 053-658-4252.