Acheter depuis l'étranger : procuration, notaire, apostille

Un acheteur qui vit en France, en Belgique, en Suisse ou au Canada peut signer un achat immobilier en Israël sans se déplacer. Il faut pour cela une procuration à son avocat israélien, authentifiée par un notaire israélien, par un notaire étranger avec apostille, ou par le consulat d'Israël. Le choix dépend du document, du pays et des exigences du registre foncier et de la banque.

Les documents que vous devrez signer

• Le contrat de vente et ses annexes, rédigés en hébreu.

• Les déclarations fiscales à l'Administration fiscale israélienne, dont la déclaration de taxe d'acquisition prévue par la Loi sur la fiscalité immobilière 5723-1963.

• Les actes de transfert au Tabou (shtarei mekher) et, le cas échéant, les documents de l'Administration foncière ou de la société de logement.

• Les documents bancaires si vous empruntez en Israël, y compris l'hypothèque.

• Les formulaires d'identification exigés par la Loi sur l'interdiction du blanchiment d'argent 5760-2000, que votre avocat et votre banque doivent remplir.

La procuration : générale, spéciale ou irrévocable

La procuration (yipouï koah) permet à votre avocat d'agir en votre nom. Elle relève de la Loi sur le mandat 5725-1965. Trois formes sont courantes.

• Procuration spéciale : limitée à une transaction identifiée par goush et helka. C'est la forme recommandée pour un acheteur, car elle évite tout risque d'usage abusif.

• Procuration générale : plus large, utile si vous confiez aussi la gestion locative ; à n'accorder qu'à une personne de confiance.

• Procuration irrévocable (bilti hozeret) : exigée par les banques et par le registre foncier dans certaines situations, elle ne peut être révoquée unilatéralement. Lisez-la avant de la signer ; votre avocat en explique chaque pouvoir.

Une procuration destinée au registre foncier doit respecter la forme prévue par la Loi sur les notaires 5736-1976 et les règlements du registre : authentification de signature par un notaire israélien ou par un consul d'Israël, ou acte étranger muni d'une apostille.

Notaire étranger et apostille

• Israël est partie à la Convention de La Haye de 1961 supprimant la légalisation. Un acte notarié en France, en Belgique ou en Suisse, muni d'une apostille, est reconnu en Israël.

• Le Canada a adhéré récemment à cette convention ; vérifiez avec votre avocat la procédure applicable à votre province à la date de signature.

• L'apostille est apposée par l'autorité désignée de votre pays (cour d'appel, ministère, chancellerie cantonale, selon le pays) sur l'acte du notaire étranger.

• Un acte rédigé en français doit être accompagné d'une traduction en hébreu certifiée par un notaire israélien pour être accepté au Tabou.

Le consulat d'Israël : l'option la plus simple

Les consuls d'Israël peuvent authentifier une signature avec la même valeur qu'un notaire israélien. Vous signez le document préparé par votre avocat devant l'agent consulaire, muni de votre passeport. Prenez rendez-vous à l'avance : les délais varient selon le poste, et le document doit être finalisé avant le rendez-vous.

Identité, origine des fonds et calendrier

• Votre avocat doit vérifier votre identité et l'origine des fonds en vertu de la Loi sur l'interdiction du blanchiment d'argent 5760-2000 ; préparez passeport, justificatif de domicile et relevés montrant la provenance des sommes.

• La banque israélienne qui reçoit le virement posera les mêmes questions ; un virement non documenté peut être bloqué plusieurs jours.

• Prévoyez le temps d'obtention de l'apostille, de la traduction et du rendez-vous consulaire avant la date de signature inscrite au contrat.

• Signez avec votre nom tel qu'il figure sur le passeport, sans variante, pour éviter un rejet au Tabou.

Erreurs fréquentes

• Signer une procuration générale irrévocable au profit d'un agent ou d'un proche sans en comprendre la portée.

• Faire authentifier un document par un notaire étranger sans apostille, puis le voir refusé par le registre.

• Oublier la traduction notariée en hébreu d'un acte rédigé en français.

• Envoyer les fonds depuis un compte au nom d'un tiers, ce qui déclenche des vérifications supplémentaires.

• Fixer la date de signature avant d'avoir obtenu le rendez-vous au consulat.

FAQ

Puis-je donner procuration à un membre de ma famille en Israël ?

Oui, mais la procuration destinée au Tabou doit être authentifiée dans les formes légales, et un proche n'a pas les obligations professionnelles d'un avocat. Pour la transaction elle-même, une procuration à votre avocat est plus sûre.

Une signature électronique suffit-elle ?

Pour le contrat entre les parties, les usages évoluent, mais les actes destinés au registre foncier et aux banques exigent encore une authentification notariale ou consulaire. Suivez les instructions de votre avocat.

Dois-je me présenter au moins une fois en Israël ?

Rien dans la loi ne l'impose. Certaines banques demandent toutefois une rencontre physique pour ouvrir un compte ou accorder un prêt ; renseignez-vous avant de planifier.

Sources

• Loi sur le mandat 5725-1965

• Loi sur les notaires 5736-1976 et règlements du registre foncier

• Convention de La Haye du 5 octobre 1961 (apostille)

• Loi sur l'interdiction du blanchiment d'argent 5760-2000

• Loi sur la fiscalité immobilière 5723-1963 et Administration fiscale israélienne

• Ministère des Affaires étrangères d'Israël, services consulaires

Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal ; il est exact à notre connaissance en novembre 2026. Pour un cas précis, contactez Kobi Elkayam Real Estate au 053-658-4252.