תקרת הפטור ממס שבח במכירת דירה יקרה

מאיפה הגיעה התקרה

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, שחל על מכירות מיום 1.1.2014, קבע בין היתר מגבלת פטור עד לתקרה. עד אז, מוכר דירה יחידה שעמד בתנאים קיבל פטור מלא, בלי קשר למחיר. מאז התיקון, הפטור חל רק על החלק שעד התקרה.

כמה היא היום

לפי סעיף 49א(א1) לחוק, כפי שהוא מופיע בנוסח המעודכן, סכום התקרה הוא 5,008,000 ₪ (מתואם לשנת 2025). הסעיף קובע שהסכום יתואם בתחילת כל שנת מס, למעט בשנות המס 2025 עד 2027. הנתון נכון למועד כתיבה, ומומלץ לוודא אותו באתר רשות המסים לפני עסקה.

איך מחושב המס על החלק שמעל התקרה

לפי החוק, כאשר שווי המכירה עולה על התקרה, המוכר זכאי לפטור על חלק השווי שעד התקרה. ההפרש בין שווי המכירה לתקרה נחשב כדמי מכר של "זכות אחרת" בדירת מגורים מזכה החייבת במס. שווי הרכישה של אותה זכות הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הדירה כולה, כיחס שבין החלק העודף לבין מלוא שווי המכירה. באותו יחס מחולקים גם הניכויים (הוצאות מותרות) והתוספות.

לדוגמה עקרונית: אם החלק שמעל התקרה מהווה עשירית משווי המכירה, הרי שעשירית משווי הרכישה ומההוצאות המותרות משויכת לחלק החייב, והשבח בגינו מחושב בהתאם. מאחר שמדובר בזכות בדירת מגורים מזכה החייבת במס, במכירה כזו חל בדרך כלל החישוב הליניארי החדש, שבו השבח הריאלי שעד 1.1.2014 פטור, והשבח הריאלי שלאחר מכן מחויב בשיעור של 25% (מקור: רשות המסים, 2026).

באיזה טופס מדווחים

לפי מדריך רשות המסים, טופס 7000 מיועד להצהרה על מכירת דירת מגורים מזכה פטורה שאינה כוללת זכויות בנייה בלתי מנוצלות. במכירה של דירת מגורים מעל תקרת הפטור יש להגיש את ההצהרה על גבי טופס 7002, ולצרף שומה עצמית. ההצהרה מוגשת באופן מקוון, בתוך 30 ימים מיום המכירה.

מקדמה ותשלום

מכיוון שחלק מהמכירה חייב במס, יש להיערך גם לנושא המקדמה. לפי המדריך, הרוכש משלם מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר – 7.5% מהתמורה כשיום רכישת הנכס הנמכר הוא מ-7.11.2001 ואילך, או 15% כשהוא מוקדם יותר – אלא אם המוכר מציג אישור מתאים. המוכר או הרוכש רשאים לבקש הקטנה של המקדמה על בסיס השומה העצמית, בטופס 7155. כדאי להכניס את ההסדר הזה לחוזה מראש.

תקרה נוספת: זכויות בנייה

אם המחיר של הדירה הושפע מזכויות בנייה קיימות או צפויות, חל גם סעיף 49ז, עם סכומים משלו. לפי טבלאות המדריך, לתקופה שמ-16.1.2024 ועד 15.1.2028 הסכום לפי סעיף 49ז(א)(2) הוא 2,428,100 ₪, והרצפה לפי סעיף 49ז(א)(3) היא 607,000 ₪. מדובר במנגנון נפרד, שבו הפטור ניתן קודם כל על שווי הדירה ללא הזכויות.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, מי שמוכר דירה במחיר קרוב לתקרה צריך לבדוק מראש את השפעת הרכיבים שנכללים בשווי המכירה – למשל ריהוט, חניה או מחסן הנמכרים יחד עם הדירה. לפי המדריך, בשווי המכירה יש לכלול את כל הסכומים שהרוכש התחייב לשלם במישרין או בעקיפין, ולכן חשוב לנסח את החוזה בדייקנות.

שאלות נפוצות

הדירה שלי נמכרת ב-5.5 מיליון ₪. האם כל המכירה חייבת במס

לא. לפי סעיף 49א(א1), החלק שעד התקרה פטור, ורק החלק העודף מחויב, לפי חלקו היחסי.

האם התקרה מתעדכנת כל שנה

לפי נוסח הסעיף, הסכום מתואם בתחילת כל שנת מס, למעט בשנות המס 2025 עד 2027.

האם התקרה חלה גם על פטור לדירה שהתקבלה בירושה

לפי מדריך רשות המסים, הפטור ניתן עד לשווי התקרה כאחד התנאים הכלליים לפטור לדירת מגורים מזכה.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.