תקנון בית משותף – תקנון מצוי ותקנון מוסכם

כל בניין רשום כבית משותף מתנהל לפי תקנון. רוב הדיירים לא קראו אותו אף פעם, אבל הוא קובע דברים מהותיים: למי שייך הגג, מי משלם על מה, ואיך מקבלים החלטות. בדף זה נסביר את המונח, את סוגי התקנון וטעויות נפוצות.

מה זה תקנון בית משותף

סעיף 61 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע שבית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם הנובעות מבעלותם בדירות. התקנון הוא מעין "חוקה" של הבניין, והוא מחייב את בעלי הדירות.

תקנון מצוי ותקנון מוסכם

תקנון מצוי

התקנון המצוי מופיע בתוספת לחוק המקרקעין. לפי סעיף 64, כאשר לא נרשם תקנון מוסכם – או כאשר בתקנון שנרשם אין הוראה בעניין מסוים – חלות הוראות התקנון המצוי. הוא כולל כללים בסיסיים לניהול הבית, לאסיפה הכללית ולנציגות.

תקנון מוסכם

לפי סעיף 62, בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון משלהם ולשנות את הוראותיו ברוב הקבוע בחוק. תקנון מוסכם נרשם בלשכת רישום המקרקעין. לפי הנחיות משרד המשפטים לבקשת רישום בית משותף, יש לצרף שני עותקים של התקנון המוסכם החתומים במקור על ידי הבעלים (ובמקרים המתאימים גם החוכרים). בבניינים חדשים, התקנון המוסכם נערך לרוב על ידי היזם.

מה התקנון קובע בדרך כלל

• הצמדות: איזה חלק מהרכוש המשותף מוצמד לאיזו דירה – גג, חניה, מחסן או חצר.

• חלוקת הוצאות: אפשר לקבוע חלוקה שונה מזו שבחוק, שלפיה ההוצאות מתחלקות לפי יחס שטח הרצפה.

• ניהול: סדרי אסיפות, נציגות והחלטות.

• זכויות בנייה: לעיתים התקנון מתייחס לזכות לבנות על הגג או להרחיב דירות.

היכן המונח מופיע

בתיק הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין, בהערות בנסח רישום, בחוזי מכר של דירות חדשות, ובהסכמי תמ"א 38 ופינוי בינוי – שבהם בודקים אם התקנון מצמיד את הגג או זכויות בנייה לדירה מסוימת.

דוגמה מעשית

משפחה קונה דירת גג ומקבלת הבטחה שהגג "שלה". בבדיקת התקנון המוסכם מתברר שהגג מוצמד לדירה, אבל זכויות הבנייה העתידיות לא הוצמדו. כשהבניין נכנס לתמ"א 38, השאלה מי זכאי לזכויות על הגג תוכרע לפי נוסח התקנון. מכאן החשיבות לקרוא את התקנון לפני חתימה.

טעויות נפוצות

• להניח שחל תקנון מצוי בלי לבדוק אם נרשם תקנון מוסכם.

• לבלבל בין החלטת אסיפה לבין שינוי תקנון. לפי סעיף 71, החלטה שהתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות מחייבת את בעלי הדירות, אבל שינוי של התקנון עצמו דורש רישום כדין.

• להסתמך על חוזה המכר בלבד, כשהתקנון הרשום קובע אחרת.

שאלות נפוצות

איפה מוצאים את התקנון של הבניין?

אפשר להזמין את מסמכי הבית המשותף – צו, תקנון ותשריט – דרך השירות המקוון של משרד המשפטים.

מי דן בסכסוך לפי התקנון?

המפקח על רישום מקרקעין דן בסכסוכים בין בעלי דירות לפי התקנון המצוי או התקנון המוסכם של הבית.

האם דייר אחד יכול לשנות את התקנון?

לא. שינוי תקנון מוסכם נעשה ברוב שקבוע בחוק, ובעניינים מסוימים נדרשת גם הסכמת בעל הדירה שנפגע מהשינוי.

המידע בדף זה כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לבדיקת תקנון לפני רכישה או לפני פרויקט התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.