תלונה לממונה על חוק המכר: מתי פונים ומה הוא יכול לעשות

כשמשהו לא מסתדר עם הבטוחות בעסקה מקבלן – ערבות שלא הגיעה, בקשה לשלם בלי שובר, או מוכר שלא מסר הודעה בכתב – רוכשים שואלים למי פונים מלבד עורך הדין ובית המשפט. החוק הקים לשם כך גורם ייעודי: הממונה במשרד הבינוי והשיכון. כדאי להכיר מה הוא יכול לעשות, ומה לא.

מי הוא הממונה

לפי סעיף 3ד לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), שר הבינוי והשיכון ממנה ממונה מבין עובדי משרדו, לעניין דירות שהחוק חל על מכירתן. הממונה מנהל רישום שבו מפורטים שם הקונה, שם המוכר, פרטי המקרקעין, נותן הבטוחה וסוג הבטוחה שניתנה. המוכר חייב לדווח לממונה את הפרטים האלה לגבי כל דירה שהוא מוכר, לפי סעיף 3ה, ובשנת 2019 פורסמו תקנות בעניין הדיווח לממונה.

מה הממונה עושה עם פנייה

• מברר פניות ציבור לעניין החוק, לרבות הפרת הוראותיו על ידי מוכר.

• אם מצא שהפנייה מוצדקת, מודיע לפונה ולמוכר ומפרט את ממצאי הבירור ואת הדרכים לתיקון הליקויים.

• אם מצא שהפנייה לא מוצדקת או לא ראויה לבירור, מודיע על כך לפונה.

לאן מועברות פניות על בנקים ומבטחים

פנייה הנוגעת לתאגיד בנקאי או לבעל רישיון נותן שירותי תשלום יציבותי מועברת לבירור המפקח על הבנקים. פנייה הנוגעת למבטח, לבעל רישיון מורחב למתן אשראי או לבעל רישיון מורחב לשירותי פיקדון ואשראי מועברת לממונה על שוק ההון. כך, למשל, ערבות שלא הונפקה בזמן בפרויקט מלווה תגיע לבירור אצל הגורם שמפקח על נותן הבטוחה. לפי החוק, אם המפקח מצא שהפנייה מוצדקת, הוא מודיע על כך גם לממונה ומפרט את הדרכים לתיקון.

הסמכויות של הממונה

לפי סעיף 3ו, הממונה רשאי לדרוש מכל אדם או גוף ידיעות ומסמכים הנוגעים למכירת דירות לפי החוק, ולהיכנס למקום שמשמש מוכר ולבצע ביקורת – אך לא למקום שמשמש למגורים בלבד, אלא בצו בית משפט. לפי סעיף 3ז, אם מצא שמוכר הפר את חובתו להבטיח את כספי הקונים, יתריע על כך בכתב בפני המוכר ויודיע לקונה ולגורם המפקח. בנוסף, החוק מקנה לממונה סמכות להטיל עיצומים כספיים על הפרות מסוימות.

דוגמאות למצבים שמתאימים לפנייה

• המוכר דורש תשלום מעבר לשבעה אחוזים מהמחיר בלי לתת בטוחה.

• המוכר מבקש לקבל תשלום שלא באמצעות פנקס השוברים בפרויקט מלווה.

• לא נמסרה לכם הודעה בכתב על זכותכם להבטחת הכספים.

• ערבות או פוליסה לא הומצאו בתוך המועד שבחוק.

• הבנק שנתן לכם משכנתא העביר כסף למוכר בלי לוודא שניתנה בטוחה.

מה הבירור לא עושה

חשוב להבין את הגבולות. לפי סעיף 3ד(ג)(4), החלטות הממונה וממצאי הבירור אינם מעניקים לפונה זכות או סעד בבית משפט שלא היו לו קודם, ואינם מונעים ממנו להשתמש בזכויות אחרות. בנוסף, פנייה לממונה אינה מאריכה מועדים שנקבעו בחיקוק. לדעתנו, לכן כדאי לפנות לממונה במקביל לייעוץ משפטי, ולא במקומו.

איך לנסח פנייה טובה

• תארו בקצרה את העסקה: פרויקט, דירה, מוכר ותאריך חתימה.

• פרטו מה בדיוק לא תקין, ובאיזה סעיף בחוק לדעתכם מדובר.

• צרפו מסמכים: חוזה, שוברים, אישורי תשלום ותכתובות.

• ציינו מה ניסיתם לעשות לפני הפנייה ומה נענה לכם.

עיצומים כספיים: מה החוק קובע

לפי סעיף 4ב, הממונה מטיל על מוכר עיצום כספי על הפרות כמו אי-דיווח לממונה, אי-יידוע הקונה בכתב, אי-מסירת פנקס שוברים או קבלת תשלומים שלא באמצעותו, וקבלת יותר משבעה אחוזים מהמחיר בלי בטוחה. הסכומים מתעדכנים מדי שנה לפי מדד המחירים לצרכן. החוק מאפשר למפר לטעון את טענותיו בכתב בתוך 30 ימים, ולהגיש ערר לוועדת ערר. מבחינת הרוכש, העיצום אינו פיצוי אישי, אבל הוא חלק מהאכיפה.

דוח שנתי ושקיפות

לפי סעיף 3ט, הממונה מגיש אחת לשנה לשר ולוועדת הכספים של הכנסת דין וחשבון על פעולותיו וממצאי הבירורים, ובו מפורטים גם שמות מוכרים שהפרו את הוראות החוק. הדוח פתוח לעיון הציבור. לדעתנו, זה מקור מידע שימושי כשבודקים יזם לפני רכישה.

איך מגישים

באתר gov.il מופיע שירות בשם "הגשת תלונה על מוכר דירה". כדאי לצרף את החוזה, אישורי התשלום, השוברים ותכתובות עם המוכר.

שאלות נפוצות

האם הממונה יכול לחייב את המוכר להחזיר לי כסף?

הבירור עצמו אינו מקנה סעד כספי. לסעד כזה יש לפנות לערכאות.

האם אפשר לפנות בעילום שם?

כדאי לבדוק בהנחיות השירות באתר הממשלתי. בירור מעשי מצריך בדרך כלל פרטים מזהים ומסמכים.

האם כדאי לפנות לפני עורך דין?

לדעתנו עדיף במקביל, כדי לא להחמיץ מועדים.

המידע במדריך כללי ואינו ייעוץ משפטי. לבדיקת הבטוחות בעסקה שלכם, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.