תיקונים בדירה שכורה: מי אחראי ותוך כמה זמן

דוד שמש שהפסיק לעבוד, נזילה מתחת לכיור או תריס שנתקע: בכל דירה שכורה מתעוררים ליקויים. השאלה מי צריך לתקן אותם ותוך כמה זמן היא אחת הנפוצות במחלוקות בין משכירים לשוכרים. חוק השכירות והשאילה קובע כלל כללי לכל שכירות, וכלל מפורט יותר לחוזה שכירות למגורים.

הכלל הכללי: סעיף 7

לפי סעיף 7(א), המשכיר חייב לתקן, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה מהשוכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש המוסכם. החוק מכנה דבר כזה "פגם". החובה חלה בין שהפגם היה קיים בזמן המסירה ובין שהתהווה אחר כך. היא אינה חלה על פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, או שתיקונו אינו חל על המשכיר לפי ההסכם או לפי המקובל.

סעיף 24 קובע שלעניין חוק השומרים רואים את השוכר כשומר שכר. המשמעות היא שהשוכר אחראי לשמור על הדירה כמו שומר שמקבל תמורה.

הכלל בחוזה שכירות למגורים: סעיף 25ח

בחוזה שכירות למגורים שהסימן חל עליו, סעיף 25ח קובע חלוקה ברורה יותר:

• השוכר אחראי על כל ליקוי, לרבות פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה, ויתקן אותו על חשבונו, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת.

• המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר שאינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה מהשוכר.

• אם מדובר בפגם שתיקונו דחוף, המשכיר יתקן אותו בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה.

החוק מגדיר "פגם שתיקונו דחוף" כפגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר. דוגמאות שעשויות להיכנס להגדרה, לפי הנסיבות: הפסקה מלאה של מים או חשמל בגלל תקלה בדירה, או דלת כניסה שאינה ננעלת.

ליקוי "קל ערך"

סעיף 25ח(ב) מחריג מחובת המשכיר ליקויים קלי ערך. החוק אינו מגדיר מה נחשב קל ערך, ולכן מומלץ להגדיר בחוזה מראש אילו תיקונים קטנים יהיו על השוכר, למשל החלפת נורות, ניקוי מסננים או החלפת גומייה בברז. הגדרה כזו מונעת ויכוחים בהמשך. כדאי גם לקבוע בחוזה סכום או סוג תיקון שמעליו השוכר צריך לפנות למשכיר לפני שהוא מזמין בעל מקצוע, כדי ששני הצדדים יידעו מראש מה צפוי.

מה אי אפשר לשנות בחוזה

לפי סעיף 25יד(2), אין להתנות על סעיף 25ח(א)(1), (ב) ו-(ג) אלא לטובת השוכר. כלומר, אי אפשר לקבוע בחוזה שהמשכיר יתקן תוך 60 ימים במקום 30, או שכל התיקונים יהיו על השוכר. לעומת זאת, סעיף 25ח(א)(2) עצמו מאפשר לצדדים להסכים שגם ליקויים שנגרמו משימוש בלתי סביר יתוקנו על ידי המשכיר.

איך מגישים דרישה לתיקון

פרקי הזמן בחוק נספרים מיום קבלת הדרישה, ולכן חשוב שתהיה דרישה ברורה ומתועדת. ההמלצות הבאות הן שלנו ולא הוראת חוק:

• לשלוח את הדרישה בכתב, בהודעה או במייל, ולשמור עותק.

• לתאר את הליקוי, לצרף תמונה ולציין מתי התגלה.

• לציין אם לדעתכם מדובר בפגם דחוף שאינו מאפשר מגורים סבירים.

• לאפשר למשכיר או לבעל מקצוע מטעמו להגיע ולבדוק. סעיף 17 מחייב את השוכר לאפשר זאת בעת סבירה, בהודעה מראש.

ומה אם המשכיר לא מתקן

אם המשכיר אינו מתקן בתוך התקופה, סעיף 25ח(ג) מפנה להוראות סעיף 9, שמאפשרות לשוכר לתקן בעצמו ולדרוש החזר הוצאות סבירות, או להפחית את דמי השכירות. על כך הרחבנו בעמוד נפרד העוסק בצעדים העומדים לשוכר כשהמשכיר אינו מתקן.

שאלות נפוצות

מי משלם על תיקון מכונת כביסה שהמשכיר השאיר?

אם המכונה היא חלק מהמושכר והתקלה אינה תוצאה של שימוש בלתי סביר, התיקון חל ככלל על המשכיר לפי סעיף 25ח(ב). לגבי מיטלטלין, סעיף 7(ב) מאפשר למשכיר גם להחליף את הנכס בנכס אחר, אם הדבר סביר.

האם 30 הימים כוללים סופי שבוע?

החוק מדבר על ימים ולא על ימי עבודה. במקרה של ספק כדאי להתייעץ עם עורך דין.

מה אם הליקוי היה קיים כבר כשנכנסתי?

סעיף 7 חל גם על פגם שהיה קיים בזמן המסירה. עם זאת, אם השוכר ידע על אי התאמה בעת כריתת החוזה, סעיף 6(ג) עשוי להגביל את זכותו להסתמך עליה.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק השכירות והשאילה. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי.

לבעלי דירות בבניינים ותיקים שבהם התיקונים הולכים ומתרבים, ומעוניינים לבדוק פוטנציאל לתמ"א 38 או לפינוי בינוי, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.