תביעה לפי סעיף 197 – פיצויים על פגיעה מתוכנית

תוכנית חדשה יכולה להעלות את ערך הנכס – ואז ייתכן היטל השבחה – אבל היא יכולה גם להוריד אותו. למקרה השני נועד סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. בדף זה נסביר מה המונח אומר, מתי הוא רלוונטי ואילו טעויות כדאי להכיר.

מה קובע סעיף 197

סעיף 197 קובע שכאשר מקרקעין נפגעו על ידי תוכנית שלא בדרך של הפקעה, מי שביום תחילת התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית. "פגיעה" יכולה להיות שינוי ייעוד, הקטנת זכויות בנייה, או תוכנית שמאשרת בסמוך לנכס שימוש שמוריד את ערכו.

מועד ההגשה

לפי הנחיות ועדות הערר המחוזיות באתר gov.il, התביעה לפיצויים מוגשת למשרדי הוועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית. שר האוצר רשאי להאריך את התקופה מטעמים מיוחדים שיירשמו, ובאתר gov.il יש שירות ייעודי לבקשה להארכת מועד לפי סעיף 197(ב).

סעיף 200 – כשאין חובה לשלם

סעיף 200 לחוק מאפשר לוועדה לטעון שאין לשלם פיצויים במקרים מסוימים, למשל כשהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם פיצויים. החלטה כזו של הוועדה ניתנת לערר.

ערר על החלטת הוועדה

לפי סעיף 198(ד), כפי שמובא בהנחיות ועדות הערר, התובע או המשיב רשאים לערור על החלטת הוועדה המקומית בתוך 45 ימים מיום המצאת ההחלטה. הערר מוגש לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בכפוף לתשלום אגרה או לקבלת פטור.

היכן המונח מופיע

בהחלטות ועדות מקומיות, בחוות דעת שמאיות, בהודעות על אישור תוכניות ובעררים. בעלי קרקע ונכסים נתקלים בו לרוב כשתוכנית חדשה מתפרסמת בסמוך לנכס שלהם.

דוגמה מעשית

אושרה תוכנית שמשנה ייעוד של חלק מחלקה פרטית ממגורים לשטח ציבורי, אך עדיין לא בוצעה הפקעה. בעל החלקה מזמין חוות דעת שמאית שמשווה את שווי הנכס לפני התוכנית ואחריה, ומגיש תביעה לוועדה המקומית בתוך שלוש שנים מתחילת תוקף התוכנית. אם הוועדה דוחה את התביעה, הוא יכול להגיש ערר בתוך 45 ימים.

חשוב לזכור שגם תוכנית שמעלה ערך של נכס אחד יכולה להוריד ערך של נכס שכן. לכן בעלי נכסים שגובלים בתוכנית חדשה כדאי שיעקבו אחר הפרסומים ויבדקו בזמן את ההשפעה על הנכס שלהם.

טעויות נפוצות

• לספור את המועד מיום הוצאת היתר בנייה לשכן, במקום מיום תחילת תוקפה של התוכנית.

• להגיש תביעה בלי חוות דעת שמאית מנומקת.

• לבלבל בין פגיעה מתוכנית לבין הפקעה. הפקעה כפופה להסדרים אחרים.

• להתעלם מכך שגם רוכש שקנה אחרי אישור התוכנית עשוי להיתקל בשאלות על זכאות לתבוע.

שאלות נפוצות

האם אפשר לתבוע בגלל בניין גבוה שאושר ליד הבית?

אם הבנייה אושרה בתוכנית והנכס נפגע בערכו, ייתכן שקמה עילה לפי סעיף 197, בכפוף לסעיף 200 ולפסיקה. כל מקרה נבחן לגופו.

מה קורה אם עברו שלוש שנים?

אפשר לבקש משר האוצר הארכת מועד, אך הבקשה נבחנת לפי טעמים מיוחדים ואינה מובטחת.

למי מגישים את התביעה?

למשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבמרחב שלה נמצא הנכס.

המידע בדף זה כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או שמאי. לבחינת השפעה של תוכנית על קרקע או נכס שבבעלותכם, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.