שפיצר או קרן שווה – איך בוחרים לוח סילוקין למשכנתא

כשמדברים על משכנתא, רוב תשומת הלב מופנית לריבית ולמסלולים. אבל יש החלטה נוספת שמשפיעה על ההחזר החודשי ועל העלות הכוללת: שיטת ההחזר, או בשמה המקצועי לוח הסילוקין. שתי השיטות הנפוצות הן שפיצר וקרן שווה. המדריך מסביר את ההבדל ביניהן, את היתרונות והחסרונות של כל אחת ואת השיקולים בבחירה, נכון למועד כתיבה.

מה זה לוח סילוקין

לוח סילוקין הוא הטבלה שמפרטת את ההחזרים החודשיים לאורך כל תקופת ההלוואה, ובכל החזר את החלוקה בין קרן לריבית. הקרן היא החלק שמקטין את החוב, והריבית היא המחיר של הכסף. השיטה שנבחרת קובעת איך מתחלק כל תשלום בין השניים, ולכן גם כמה מהר החוב קטן.

שיטת שפיצר

בשיטת שפיצר, ההחזר החודשי קבוע לאורך כל התקופה, בהנחה שאין שינוי בריבית או במדד. בתחילת הדרך, רוב ההחזר הולך לריבית וחלק קטן לקרן. עם הזמן, החלק של הקרן גדל והחלק של הריבית קטן, עד שבסוף התקופה רוב ההחזר הולך לקרן. לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 451, הסלים האחידים שהבנקים חייבים להציג באישור העקרוני מוצגים בשיטת שפיצר, ולכן זו השיטה שרוב הלווים פוגשים.

היתרונות והחסרונות של שפיצר

היתרון המרכזי הוא החזר חודשי צפוי ונמוך יחסית בתחילת הדרך, מה שמקל על עמידה ביחס ההחזר מההכנסה. החיסרון הוא שהחוב קטן לאט בשנים הראשונות, ולכן סך הריבית שמשלמים לאורך ההלוואה גבוה יותר בהשוואה לקרן שווה באותם תנאים.

שיטת קרן שווה

בשיטת קרן שווה, כל החזר חודשי כולל את אותו סכום של קרן, ובנוסף את הריבית על היתרה. מכיוון שהיתרה קטנה מחודש לחודש, גם הריבית קטנה, ולכן ההחזר החודשי הכולל יורד לאורך הזמן. ההחזר הראשון הוא הגבוה ביותר, וההחזר האחרון הוא הנמוך ביותר.

היתרונות והחסרונות של קרן שווה

היתרון המרכזי הוא שהחוב קטן מהר יותר, ולכן סך הריבית לאורך ההלוואה נמוך יותר באותם תנאים. החיסרון הוא החזר התחלתי גבוה יותר, שעלול להקשות על עמידה ביחס ההחזר מההכנסה, שמוגבל ל-50% לפי הוראה 329, ועל התקציב המשפחתי בשנים הראשונות.

דוגמה עקרונית

נניח, לשם ההמחשה בלבד, שתי הלוואות זהות בסכום, בריבית ובתקופה, אחת בשפיצר ואחת בקרן שווה. בשנה הראשונה, ההחזר החודשי בקרן שווה יהיה גבוה יותר. בשנים האחרונות, ההחזר בקרן שווה יהיה נמוך יותר. בסיכום כולל, ההלוואה בקרן שווה תעלה פחות ריבית, משום שהקרן נפרעה מהר יותר. ההבדל בפועל תלוי בסכום, בריבית ובתקופה, ולכן כדאי לבקש מהבנק סימולציה של שתי השיטות.

איך בוחרים

לדעתנו, ההחלטה תלויה בעיקר בתזרים. מי שההכנסה שלו מאפשרת החזר גבוה בתחילת הדרך, ורוצה להקטין את העלות הכוללת, עשוי להעדיף קרן שווה. מי שצריך החזר נמוך וצפוי בשנים הראשונות, למשל זוג צעיר בתחילת הקריירה, עשוי להעדיף שפיצר. אפשר גם לשלב: חלק מהמסלולים בשפיצר וחלק בקרן שווה. וכדאי לזכור שגם בשפיצר אפשר לבצע פירעונות חלקיים בהמשך, ולהשיג חלק מהיתרון של קרן שווה.

השפעה על פירעון מוקדם

מכיוון שבקרן שווה החוב קטן מהר יותר, גם היתרה שתיפרע במקרה של מכירה או מחזור תהיה קטנה יותר באותה נקודת זמן. זה עשוי להשפיע על גובה עמלות הפירעון המוקדם, שמחושבות על הסכום הנפרע.

שיטת ההחזר ויחס ההחזר מההכנסה

הבחירה בשיטת ההחזר משפיעה גם על האישור עצמו. הבנק בוחן את יחס ההחזר מההכנסה לפי ההחזר החודשי, ובשיטת קרן שווה ההחזר הראשון הוא הגבוה ביותר. לכן לווה שעומד בקושי במגבלה בשפיצר עשוי לחרוג ממנה בקרן שווה. אם רוצים ליהנות מהיתרון של קרן שווה בלי לחרוג, אפשר להחיל אותה רק על חלק מההלוואה, ולהשאיר את השאר בשפיצר.

שאלות נפוצות

איזו שיטה נפוצה יותר?

שפיצר היא השיטה הנפוצה, והסלים האחידים שהבנקים מציגים באישור העקרוני מבוססים עליה לפי הוראה 451.

האם אפשר לבקש קרן שווה בכל מסלול?

זה תלוי בבנק ובמסלול. כדאי לבקש מהבנק סימולציה בשתי השיטות ולבדוק את ההשפעה על ההחזר ועל העלות.

האם ההחזר בשפיצר באמת קבוע?

ההחזר קבוע רק כשאין שינוי בריבית או במדד. במסלולים צמודים או משתנים, ההחזר עשוי להשתנות גם בשפיצר.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.