שמאי מכריע בהיטל השבחה – מה זה ומתי פונים אליו

קיבלתם שומת היטל השבחה מהוועדה המקומית ונראה לכם שהסכום גבוה מדי? אחת הדרכים לחלוק עליה היא פנייה לשמאי מכריע. בדף זה נסביר מה התפקיד שלו, מתי פונים אליו ומה ההבדל בינו לבין ערר.

מה זה שמאי מכריע

היטל השבחה מוטל לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, כשערך מקרקעין עלה בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. הוועדה המקומית קובעת את גובה ההיטל באמצעות שומה. שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין שממונה כדי להכריע במחלוקת על גובה ההשבחה, כאשר החייב אינו חולק על עצם החיוב אלא על הסכום. המנגנון נקבע בתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה (2008).

מי רשאי לפנות ומתי

לפי סעיף 14(ב) לתוספת השלישית, כפי שנוסח בתיקון 84, החייב בהיטל שאינו חולק על החיוב עצמו רשאי לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע. לגבי שומה שהוציאה הוועדה, הפנייה צריכה להיעשות בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב. יושב ראש המועצה מודיע לחייב ולוועדה המקומית על זהות השמאי המכריע בתוך 15 ימים ממועד קבלת הפנייה.

שמאי מכריע או ערר?

• מחלוקת על הסכום (שווי, מקדמים, גובה ההשבחה) – לשמאי מכריע.

• מחלוקת עקרונית או משפטית – למשל אם בכלל קיימת חבות או אם חל פטור – בדרך של ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה.

ערר על החלטת השמאי המכריע

לפי הנחיות ועדות הערר המחוזיות באתר gov.il, החייב בהיטל או הוועדה המקומית רשאים לערור על החלטת השמאי המכריע לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום המצאת ההחלטה. הגשת ערר כרוכה באגרה שמתעדכנת מדי שנה.

היכן המונח מופיע

המונח מופיע בשומות היטל השבחה שמוציאות הוועדות המקומיות, בהחלטות שמאים מכריעים, בעררים לוועדות הערר, וגם בהסכמים פרטיים – למשל בעסקאות קומבינציה – שבהם הצדדים מסכימים מראש על שמאי שיכריע במחלוקת על שווי.

דוגמה מעשית

בעל דירה מבקש למכור את דירתו לאחר שאושרה תוכנית שהוסיפה זכויות בנייה. הוועדה המקומית מוציאה שומת היטל השבחה. בעל הדירה לא חולק על כך שהתוכנית השביחה את הנכס, אבל סבור שהשווי שנקבע גבוה מדי. בתוך 45 ימים מקבלת השומה הוא פונה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין, ומצרף חוות דעת של שמאי מטעמו כדי לבסס את עמדתו.

טעויות נפוצות

• להחמיץ את המועד. המועדים קצרים ומתחילים ביום שבו השומה הובאה לידיעת החייב.

• לפנות לשמאי מכריע כשהמחלוקת היא משפטית, ולהפך.

• להגיע בלי חוות דעת שמאית מקצועית שמסבירה את הפער.

• לבלבל בין שמאי מכריע לפי החוק לבין שמאי מכריע שנקבע בחוזה פרטי. המנגנון החוזי שונה מההליך שבחוק.

שאלות נפוצות

מי משלם לשמאי המכריע?

שכר השמאי המכריע נקבע לפי הכללים שבדין. כדאי לברר את הכללים העדכניים בעת הפנייה.

האם החלטת השמאי המכריע סופית?

לא בהכרח. אפשר לערור עליה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים מיום המצאתה.

האם הוועדה המקומית יכולה לערער?

כן. גם הוועדה המקומית רשאית לערור על החלטת השמאי המכריע.

המידע בדף זה כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או שמאי. לבחינת השפעת היטל השבחה על עסקת קרקע או פרויקט, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.