שמאות בנק הקונה נמוכה ממחיר העסקה מה עושה המוכר

סיכמתם מחיר, חתמתם או עומדים לחתום, ואז מגיעה הודעה: השמאי מטעם הבנק של הקונה העריך את הדירה במחיר נמוך מזה שסוכם. מצב כזה מלחיץ את שני הצדדים, אבל הוא לא חייב להיות סוף העסקה. כדי להגיב נכון, צריך להבין מה השמאות קובעת, ומה היא אינה קובעת.

מה השמאות של הבנק קובעת

הבנק מעניק משכנתא לפי שיעור מסוים משווי הנכס, והשווי לצורך זה נקבע לפי השמאות שהוא מזמין. כשהשמאות נמוכה מהמחיר, הבנק עשוי לאשר הלוואה קטנה מזו שהקונה תכנן. השמאות אינה קובעת את מחיר העסקה ואינה מבטלת חוזה שנחתם. היא משפיעה על היכולת של הקונה לממן את העסקה, ולכן היא עשויה להשפיע על העסקה כולה.

למה זה קורה

• השמאי בוחן עסקאות השוואה מהתקופה האחרונה, שעשויות לשקף מחירים נמוכים מהמחיר שסוכם.

• חריגות בנייה או שטחים שלא נכללים בהיתר אינם נלקחים בדרך כלל בחשבון בשווי.

• פוטנציאל תכנוני שאינו מעוגן בתוכנית מאושרת אינו מקבל לרוב ביטוי מלא.

• מאפיינים ייחודיים של הדירה, כמו שיפוץ יוקרתי, אינם תמיד מתורגמים לשווי.

מה אפשר לעשות

• לבדוק את דוח השמאות: לעיתים יש בו טעות עובדתית, למשל בשטח, בקומה או בהצמדות, שאפשר להעמיד לבדיקה מחדש.

• להציג מידע נוסף: עסקאות השוואה רלוונטיות, היתרים או מסמכים על ההצמדות. בחלק מהבנקים ניתן לבקש בחינה חוזרת.

• לבחון מימון חלופי: הקונה יכול לפנות לבנק אחר, שעשוי להזמין שמאות משלו, או להשלים את ההפרש מהון עצמי.

• לשקול גמישות בתנאים: למשל פריסה אחרת של תשלומים או התאמה מוסכמת של המחיר.

אף אחת מהאפשרויות האלה אינה מובטחת, וכל אחת מהן תלויה בהסכמה של הצדדים ובמדיניות הבנק.

מה קובע החוזה

אם החוזה כבר נחתם, הוא שקובע מה הדין. ברוב החוזים, קבלת משכנתא היא עניין של הקונה, והקונה אחראי להשלים את התמורה גם אם המימון קטן מהצפוי. יש חוזים שבהם נקבע תנאי מתלה או מנגנון למקרה שהמימון לא מתקבל. בדקו את הסעיף הרלוונטי עם עורך הדין שלכם לפני שאתם מגיבים לבקשה לשינוי.

איך מקטינים את הסיכון מראש

תמחור שמבוסס על עסקאות השוואה אמיתיות מקטין את הסיכוי לפער גדול. גם הסדרה מוקדמת של חריגות ורישום מדויק של ההצמדות עוזרים. במשא ומתן עצמו אפשר לבקש מהקונה לבדוק את יכולת המימון שלו מראש, למשל באמצעות אישור עקרוני מהבנק, ולקבוע לוח זמנים שמאפשר לו לסיים את תהליך המשכנתא.

שיקולים למוכר

אם השמאות נמוכה, שאלו את עצמכם אם המחיר שסוכם אכן משקף את השוק, או שהשמאי מתעלם מנתונים חשובים. אם יש לכם קונים חלופיים, אולי עדיף להתעקש. אם השוק איטי, ייתכן שגמישות מסוימת עדיפה על פני חזרה לשיווק. זו החלטה עסקית שלכם, וכדאי לקבל אותה על סמך נתונים ולא מתוך לחץ.

הצד של הקונה ושל הבנק

חשוב לזכור שגם הקונה נמצא במצב לא נוח. הוא תכנן מימון מסוים, ועכשיו עליו למצוא פתרון להפרש. גישה עניינית ושיתוף פעולה בבדיקת הדוח מגדילים את הסיכוי למצוא פתרון שמאפשר להשלים את העסקה. מצד הבנק, השמאות היא כלי לניהול הסיכון שלו, ולכן הוא אינו מחויב להשתכנע. במקרים רבים הפתרון הוא שילוב: תיקון טעות עובדתית בדוח, פנייה לבנק נוסף או השלמה מהון עצמי של הקונה. במקרים אחרים, הצדדים מסכימים על התאמה. מה שחשוב הוא לפעול מהר ובתיאום עם עורכי הדין, כדי שלוחות הזמנים בחוזה לא יופרו בזמן שמחפשים פתרון.

בשורה התחתונה

שמאות נמוכה היא מכשול, לא בהכרח סוף הדרך. בדקו את הדוח, הציגו מידע נוסף כשיש, בחנו עם הקונה מקורות מימון חלופיים, וחזרו לחוזה כדי להבין מה הזכויות והחובות של כל צד. החלטה שקולה, מבוססת על נתונים ועל ייעוץ, עדיפה על תגובה מהירה מתוך לחץ.

שאלות נפוצות

האם שמאות נמוכה מבטלת את העסקה?

לא. היא משפיעה על המימון של הקונה. מה שקובע את זכויות הצדדים הוא החוזה.

האם המוכר יכול לראות את דוח השמאות?

הדוח מוזמן על ידי הבנק עבור הקונה. הקונה יכול לבחור לשתף אותו כדי לבחון יחד את הממצאים.

האם כדאי להוריד מחיר בעקבות שמאות?

לא בהכרח. בדקו קודם אם יש טעות בדוח או מקור מימון חלופי, ושקלו את מצב השוק ואת האפשרויות שלכם.

צריכים ליווי במכירת דירה או נכס? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לבחון יחד את המקרה שלכם.