שכירות משנה והעברת החוזה לשוכר אחר: מתי צריך הסכמה

שוכר שצריך לעזוב לתקופה, או שמעדיף לחלוק את הדירה עם שותף שישלם חלק משכר הדירה, שואל לא פעם אם מותר לו להכניס מישהו אחר במקומו או לצידו. חוק השכירות והשאילה מבחין בין שני מצבים: העברת השכירות כולה לאדם אחר, והשכרת הדירה או חלק ממנה בשכירות משנה. בשני המצבים נקודת המוצא זהה.

הכלל: נדרשת הסכמת המשכיר

לפי סעיף 22(א), השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר ואת חיוביו האחרים לפי החוזה, וגם אינו רשאי להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר. לפי סעיף 22(ב), בשכירות של מקרקעין, ובכלל זה דירה, ההסכמה צריכה להינתן מראש ובכתב.

המשמעות המעשית היא שהסכמה בעל פה, או הסכמה שניתנה רק לאחר שהשוכר החדש כבר נכנס, אינה עומדת בדרישת החוק. מומלץ לנסח מכתב קצר או נספח לחוזה שבו המשכיר מאשר את ההעברה או את שכירות המשנה ומפרט את תנאיה.

סירוב בלתי סביר

החוק אינו נותן למשכיר זכות וטו מוחלטת. סעיף 22(א) קובע שאם המשכיר לא הסכים לעסקה מטעמים בלתי סבירים, או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אז:

• בשכירות מקרקעין רשאי השוכר לעשות את העסקה גם בלי הסכמת המשכיר.

• בכל שכירות רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו, ובשכירות מקרקעין הוא רשאי לעשות זאת גם על אף האמור בחוזה השכירות.

מה נחשב סירוב בלתי סביר תלוי בנסיבות. סירוב שנובע מחשש מבוסס ליכולת התשלום של המועמד שונה מסירוב שאין לו כל הסבר. מאחר שזו שאלה של שיקול דעת, שוכר שמתכוון להעביר את החוזה בלי הסכמה, בטענה שהסירוב אינו סביר, לוקח סיכון, וכדאי לו להתייעץ קודם עם עורך דין.

סעיף בחוזה שאוסר העברה

חוזים רבים כוללים סעיף שאוסר העברה או שכירות משנה. סעיף 22 אינו מופיע ברשימת ההוראות שבסעיף 25יד שאין להתנות עליהן, ולכן לצדדים יש מרחב להסדיר את הנושא בחוזה. עם זאת, לשון סעיף 22(א)(2) מאפשרת לבית המשפט, בשכירות מקרקעין, להרשות את העסקה גם על אף האמור בחוזה, אם הסירוב אינו סביר.

מה קורה בשכירות משנה

לפי סעיף 2(ב), הוראות החוק חלות גם על שכירות משנה, והשוכר הראשי נחשב כלפי שוכר המשנה כמשכיר. עם זאת, בחוזה שכירות למגורים שבו השוכר הראשי שכר את הדירה לתקופה שאינה עולה על עשר שנים, סעיף 25טו(ג) קובע כמה כללים מיוחדים:

• חובות התיקון לפי סעיף 25ח(ב) ו-(ג) חלות על המשכיר, ולא על השוכר הראשי.

• הזכות להסכים לשינויים בדירה ולדרוש השבה לקדמות נשארת של המשכיר.

• תשלומים שאסור לגבות מהשוכר לפי סעיף 25ט(ב), כמו ביטוח מבנה, לא יחולו על השוכר הראשי.

העברה מלאה לעומת שכירות משנה

בהעברה מלאה, השוכר החדש נכנס לנעלי השוכר הקודם, ובדרך כלל נחתם נספח שבו המשכיר משחרר את השוכר הקודם מהתחייבויותיו מאותו מועד. בלי שחרור כזה עלולה להתעורר שאלה אם השוכר הקודם עדיין אחראי. בשכירות משנה, השוכר הראשי נשאר הצד לחוזה מול המשכיר וממשיך להיות אחראי כלפיו לתשלום ולשמירה על הדירה.

המלצות מעשיות

החלק הזה הוא הערכה שלנו ולא הוראת חוק:

• לבקש את הסכמת המשכיר בכתב לפני כל צעד, ולצרף פרטים על המועמד.

• להבהיר בנספח אם השוכר הקודם משוחרר מהחוזה, ומאיזה תאריך.

• לבדוק מה קורה לערובות: האם הן מוחזרות לשוכר הקודם ומוחלפות בערובות של השוכר החדש.

• לעדכן את הערב, משום שערבותו ניתנה בדרך כלל לחיובי שוכר מסוים.

• להעביר את חשבונות הארנונה, המים והחשמל לשם מי שגר בפועל בדירה.

שאלות נפוצות

האם מותר להכניס שותף לדירה בלי לשאול את המשכיר?

אם השותף משלם לשוכר עבור חלק מהדירה, מדובר בדרך כלל בשכירות משנה, שלפי סעיף 22 דורשת הסכמת המשכיר מראש ובכתב.

המשכיר מסרב לשוכר חלופי שהצעתי בלי לתת סיבה. מה עושים?

סירוב מטעמים בלתי סבירים עשוי לאפשר לשוכר, בשכירות מקרקעין, לבצע את העסקה גם בלי הסכמה, או לפנות לבית המשפט. כדאי לתעד את הפנייה ואת התשובה ולהתייעץ עם עורך דין.

האם המשכיר רשאי לדרוש תשלום עבור הסכמתו?

החוק אינו מתייחס לכך במפורש. דרישה לתשלום עשויה להיבחן כחלק מהשאלה אם ההסכמה הותנתה בתנאים בלתי סבירים.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק השכירות והשאילה. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי.

לבעלי דירות שמנהלים את הנכס לטווח ארוך ושוקלים את עתידו של הבניין, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.