שכירות ליותר מחמש שנים: חכירה, רישום והשלכות

רוב חוזי השכירות למגורים נחתמים לשנה או לשנתיים. אבל יש מצבים שבהם הצדדים רוצים חוזה ארוך במיוחד, למשל השכרה למוסד, השכרה לבן משפחה לשנים ארוכות, או שוכר שמשקיע בשיפוץ ומבקש ודאות. כשהתקופה עוברת חמש שנים, נכנסים לתמונה כללים נוספים.

שלושה מונחים בחוק המקרקעין

סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מגדיר:

• שכירות מקרקעין: זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות.

• חכירה: שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים.

• חכירה לדורות: שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים.

מתי השכירות טעונה רישום

העיקרון בחוק המקרקעין הוא שעסקה במקרקעין טעונה רישום, ושעסקה שלא נגמרה ברישום נחשבת התחייבות לעשות עסקה (סעיף 7). סעיף 79 קובע חריג לשכירות קצרה: שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, ואינה טעונה מסמך בכתב.

החריג אינו חל בשני מצבים, לפי סעיף 79(ב):

• שכירות שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים.

• שכירות שתקופתה, כולה או מקצתה, חלה כעבור חמש שנים מגמירת חוזה השכירות.

כלומר, חוזה לשלוש שנים עם אופציה לשלוש שנים נוספות כבר אינו נהנה מהחריג. סעיף 79(ג) מבהיר שגם שכירות שאינה טעונה רישום אפשר לרשום, אם הצדדים מבקשים זאת.

מה המשמעות של אי רישום

שכירות שטעונה רישום ולא נרשמה נחשבת לפי סעיף 7(ב) התחייבות לעשות עסקה. ההשלכה המעשית נוגעת בעיקר לצדדים שלישיים, למשל קונה של הדירה או נושה של המשכיר. לדעתנו, בחוזה ארוך כדאי לבדוק עם עורך דין אם לרשום את החכירה, או לפחות לרשום הערת אזהרה, כדי להגן על זכויות השוכר.

סעיף 8 לחוק המקרקעין מוסיף שהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. לכן, בחוזה שכירות ארוך שאינו נכנס לחריג של סעיף 79, חשוב במיוחד שיהיה מסמך כתוב וחתום.

תחולת כללי חוזה השכירות למגורים

סימן ו' לחוק השכירות והשאילה, שנוסף בתיקון של 2017, חל על חוזה שכירות למגורים. לפי סעיף 25טו(א)(3), הוא אינו חל על חוזה שתקופת השכירות לפיו עולה על עשר שנים, ואין למשכיר ברירה לבטל אותו במועד מוקדם יותר. המשמעות היא שבחוזה ארוך כזה לא חלות, למשל, התקרה לערובות ומועדי ההודעה להארכה ולביטול, והצדדים רשאים להסכים על הסדרים אחרים.

לעומת זאת, חוזה לשבע שנים, או חוזה לשתים עשרה שנה עם זכות ביטול למשכיר, עדיין כפופים לסימן.

הוראות מיוחדות לחכירה לדורות

חוק השכירות והשאילה מתייחס בנפרד לחכירה לדורות:

• סעיף 7(ה) קובע שחובת המשכיר לתקן פגמים לפי סעיף 7 אינה חלה על נכס שהוחכר בחכירה לדורות.

• סעיף 16א(ב) קובע שבכפוף לחוזה, חוכר לדורות זכאי לבצע שינויים שאין בהם כדי להפחית את ערך הנכס, בתנאי שישיב את המוחכר בסוף התקופה לפי סעיף 20א.

בנוסף, לפי סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, תביעות בדבר חכירה לדורות אינן בסמכות בית משפט השלום.

שיקולים לפני חוזה ארוך

החלק הזה הוא הערכה שלנו ולא הוראת חוק:

• להגדיר מנגנון עדכון לדמי השכירות לאורך השנים.

• לקבוע מי אחראי לתיקונים גדולים ולהחלפת מערכות לאורך התקופה.

• להתייחס מראש לאפשרות שהבניין ייכנס לתמ"א 38 או לפינוי בינוי, ומה יקרה לחוזה במקרה כזה.

• לבדוק השלכות מס עם יועץ מס, משום שחכירה ארוכה עשויה להיות בעלת היבטים שונים משכירות רגילה.

שאלות נפוצות

חוזה לחמש שנים בדיוק טעון רישום?

סעיף 79(א) מדבר על שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים. חוזה לחמש שנים בדיוק, בלי אופציה להארכה, נכנס בדרך כלל לחריג. אם יש אופציה, יש לבדוק את סעיף 79(ב).

האם בחוזה לחמש עשרה שנה אני מוגן בתקרת הערובות?

אם אין למשכיר ברירה לבטל את החוזה מוקדם יותר, סעיף 25טו(א)(3) מוציא אותו מתחולת הסימן, ולכן התקרה אינה חלה.

מה ההבדל בין חכירה לדורות לבין בעלות?

חכירה לדורות היא עדיין זכות שלא לצמיתות. בעלות היא זכות קבועה. בפועל יש ביניהן הבדלים משפטיים ומיסויים, ולכן כדאי להתייעץ לפני עסקה כזו.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק המקרקעין, חוק השכירות והשאילה וחוק בתי המשפט. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי.

לבעלי קרקעות ונכסים ששוקלים עסקאות ארוכות טווח, כולל עסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.