שיעור מימון מרבי במשכנתא לפי סוג הרוכש – מה קובע בנק ישראל

אחת השאלות הראשונות שכל רוכש דירה שואל היא כמה הבנק יממן. התשובה אינה תלויה רק ברצון הבנק: הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל קובע תקרה לשיעור המימון, כלומר ליחס בין סכום ההלוואה לבין שווי הנכס. התקרה משתנה לפי סוג הרוכש ולפי מעמד הדירה הנרכשת. המדריך הבא מסביר את הכללים, נכון למועד כתיבה, ואת המשמעות המעשית שלהם לתכנון ההון העצמי.

מהו שיעור מימון (LTV)

שיעור מימון, או בשמו המקצועי LTV (Loan To Value), הוא היחס בין סכום המשכנתא לבין שווי הדירה. אם דירה שווה מיליון שקל והבנק מלווה 700 אלף שקל, שיעור המימון הוא 70%. היתרה, 300 אלף שקל במקרה הזה, היא ההון העצמי שהרוכש צריך להביא ממקורותיו. חשוב לזכור שהשווי לצורך החישוב נקבע לפי הנמוך מבין מחיר הרכישה לבין הערכת השמאי שהבנק מקבל, ולכן שמאות נמוכה מהמחיר עלולה להקטין את סכום ההלוואה.

התקרות לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329

הכללים מופיעים בהוראת ניהול בנקאי תקין 329, "מגבלות למתן הלוואות לדיור". לפי נוסח ההוראה שפורסם ביוני 2026, נכון למועד כתיבה, התקרות הן:

דירה יחידה – עד 75%

מי שרוכש דירה שתהיה דירתו היחידה יכול לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס (מקור: בנק ישראל, הוראה 329). ההגדרה בהוראה מפנה להגדרת דירה יחידה בחוק מיסוי מקרקעין, ומתייחסת ליחיד אזרח ישראלי.

דירה חליפית – עד 70%

דירה חליפית היא דירה שרוכש אזרח ישראלי שכבר יש בבעלותו דירה, שהייתה נחשבת לדירה יחידה אלמלא הרכישה החדשה. במילים פשוטות, מדובר במשפרי דיור שמתכוונים למכור את הדירה הקיימת. כאן התקרה היא 70%.

דירה להשקעה – עד 50%

כל דירת מגורים שאינה דירה יחידה ואינה דירה חליפית נחשבת לדירה להשקעה, והמימון עליה מוגבל ל-50% משוויה (מקור: בנק ישראל, הוראה 329).

התקרה חלה על סך ההלוואות על הנכס

ההוראה קובעת שהשיעור הכולל, כולל יתרת הלוואות קודמות שהובטחו באותה דירה, לא יעלה על התקרות האלה. לכן מי שכבר יש לו משכנתא על הנכס ומבקש הלוואה נוספת בביטחונו, יגלה שהמרווח הפנוי קטן יותר. יש גם חריג מצומצם: בהלוואה שאינה לרכישת זכות במקרקעין, הבנק רשאי לאשר עד 70% מימון, ובלבד שהחלק שמעל 50% לא יעלה על 200 אלף שקל.

מה המשמעות להון העצמי

התקרה קובעת בפועל את הרצפה להון העצמי. ברכישת דירה יחידה נדרש לפחות רבע משווי הנכס, בדירה חליפית לפחות 30%, ובדירה להשקעה לפחות מחצית. בנוסף להון העצמי לרכישה, יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות שאינן ממומנות במשכנתא, כמו מס רכישה כשהוא חל, שכר טרחת עורך דין, שמאות ותיווך. לכן התכנון הנכון מתחיל מהשאלה כמה כסף זמין יש בפועל, ורק אחר כך עוברים לשאלה כמה דירה אפשר לקנות.

דוגמה להמחשה

נניח, לשם ההמחשה בלבד, דירה ששוויה לפי השמאות הוא 2 מיליון שקל. רוכש דירה יחידה יוכל לקבל עד מיליון וחצי שקל, ויצטרך חצי מיליון שקל לפחות מהון עצמי. משפר דיור יוכל לקבל עד מיליון ו-400 אלף שקל, ומשקיע עד מיליון שקל בלבד. הפער של חצי מיליון שקל בין הרוכש הראשון למשקיע ממחיש כמה סיווג הרוכש משפיע על התוכנית כולה.

האם הבנק חייב לתת את המקסימום

לא. התקרה היא גבול עליון ולא זכות. הבנק בוחן גם את יכולת ההחזר, את יחס ההחזר מההכנסה, את נתוני האשראי ואת יציבות ההכנסה. לווה שעומד בתקרת המימון אבל ההחזר החודשי שלו גבוה מדי ביחס להכנסה, עשוי לקבל סכום נמוך יותר. לדעתנו, כדאי לבנות תוכנית שאינה נשענת על מימון מרבי, כדי להשאיר מרווח ביטחון לשינויים בריבית או בהכנסה.

שאלות נפוצות

האם אפשר לקבל 75% מימון גם על דירה שנייה?

לפי הוראה 329, דירה שאינה יחידה ואינה חליפית מסווגת כדירה להשקעה, והמימון עליה מוגבל ל-50% (מקור: בנק ישראל, הוראה 329). משפר דיור שמתחייב למכור את דירתו הקיימת נכנס לקטגוריית דירה חליפית, עם תקרה של 70% (מקור: בנק ישראל, הוראה 329).

לפי איזה שווי מחושב אחוז המימון?

הבנקים מחשבים לפי שווי הנכס כפי שנקבע בשמאות ובמחיר הרכישה. כאשר השמאות נמוכה מהמחיר, סכום ההלוואה המרבי קטן בהתאם, ולכן כדאי לבדוק את השמאות מוקדם ככל האפשר.

האם המגבלות האלה קבועות?

המגבלות מתעדכנות מעת לעת בחוזרים של הפיקוח על הבנקים. הנתונים במדריך נכונים למועד כתיבה, ולפני החלטה יש לוודא את הנוסח העדכני באתר בנק ישראל ומול הבנק.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית ועל היבטי העסקה, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.