שינויים ושיפוצים של השוכר בדירה: הסכמה והשבה לקדמות
שינויים ושיפוצים של השוכר בדירה: הסכמה והשבה לקדמות
שוכרים רבים רוצים להרגיש בבית: לצבוע קיר בצבע אחר, לתלות מדפים, להחליף מטבח ישן או להתקין מזגן. משכירים, מנגד, חוששים מנזק לנכס או משינוי שלא יתאים לשוכר הבא. חוק השכירות והשאילה, בנוסחו מאז התיקון של 2017, קובע כללים ברורים לשאלה הזו.
הכלל: אין שינויים בלי הסכמה
סעיף 16א(א) קובע שהשוכר אינו רשאי לבצע שינויים במושכר, אלא אם קיבל את הסכמת המשכיר לשינויים. החוק אינו מגדיר מהו "שינוי", ולכן כדאי לפרט בחוזה מה מותר בלי לשאול, למשל תליית תמונות, ומה דורש אישור מראש, כמו הריסת קיר, החלפת ריצוף או התקנת מזגן.
שינוי בהסכמה: השוכר בוחר
סעיף 20א(א) עוסק בשינו יים שבוצעו בהסכמת המשכיר. בסוף התקופה השוכר רשאי לבחור בין שתי אפשרויות:
להשיב את הדירה כפי שהיא לאחר השינויים. במקרה כזה אינו זכאי לתמורה בשל השינויים.
להחזיר את הדירה לקדמותה ולהשיב אותה כפי שהייתה לפני השינויים.
המשמעות המעשית: גם אם השינוי שיפר את הדירה, השוכר אינו יכול לדרוש פיצוי על כך לפי הסעיף, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת. מי שמתכנן השקעה משמעותית, כמו מטבח חדש, ירצה לסכם מראש בכתב אם יקבל השתתפות או קיזוז משכר הדירה.
שינוי בלי הסכמה
סעיף 20א(ב) עוסק בשינויים שבוצעו בלי הסכמת המשכיר:
אם המשכיר דורש להשיב את הדירה לקדמותה, השוכר צריך להחזיר אותה כפי שהייתה לפני השינויים. הסעיף מוסיף שאין בכך כדי לגרוע מהוראות חוק עשיית עושר ולא במשפט.
אם השינוי במקרקעין הוא הקמת "מחוברים", כלומר דבר שחובר לקרקע חיבור של קבע, חלות הוראות פרק ד' לחוק המקרקעין.
שינויים לעומת תיקונים
חשוב להבחין בין שינוי לבין תיקון. לפי סעיף 9(ד), השוכר זכאי לתקן בעצמו, בכל עת, פגם שתיקונו אינו באחריות המשכיר, בתנאי שנתן למשכיר הזדמנות סבירה לתקן אותו. תיקון שמחזיר את המצב לקדמותו אינו שינוי. לעומת זאת, החלפת רכיב ברכיב שונה, או שדרוג, עשויים להיחשב שינוי שדורש הסכמה.
שלוש דוגמאות להמחשה
הדוגמאות הבאות ממחישות את הכללים, ואינן תחליף לבדיקת המקרה הספציפי:
מדפים ותמונות: חורים קטנים בקיר נחשבים בדרך כלל חלק משימוש רגיל, אבל כדאי לקבוע בחוזה אם השוכר צריך לסתום אותם בסוף התקופה.
מזגן: התקנה כוללת קידוח, צנרת ולעיתים יחידה חיצונית. זה שינוי שדורש הסכמה מראש, ולעיתים גם בדיקה מול הבית המשותף.
מטבח חדש: זו השקעה גדולה. בלי הסכם מפורש, השוכר שמשאיר אותו בסוף התקופה אינו זכאי לתמורה לפי סעיף 20א(א).
חכירה לדורות
סעיף 16א(ב) קובע הסדר שונה לחוכר בחכירה לדורות, כלומר שכירות לתקופה של יותר מעשרים וחמש שנים. בכפוף לחוזה, חוכר כזה זכאי לבצע שינויים שאין בהם כדי להפחית את ערך הנכס, בתנאי ש ישיב את הנכס בסוף התקופה לפי סעיף 20א. ההסדר הזה רלוונטי פחות לשכירות רגילה של דירה.
איך מנסחים הסכמה לשינוי
ההמלצות הבאות הן שלנו ולא הוראת חוק:
לבקש את ההסכמה בכתב, ולתאר בה את השינוי, את הקבלן ואת לוח הזמנים.
לקבוע מי משלם, ואם יש השתתפות של המשכיר או קיזוז מדמי השכירות.
לקבוע מראש מה יקרה בסוף התקופה: האם השינוי נשאר, או שהדירה תוחזר לקדמותה.
לצלם את המצב לפני העבודה ואחריה.
לבדוק אם השינוי מחייב היתר או הסכמה של בעלי הדירות בבית המשותף, למשל בהתקנת מזגן בחזית.
שאלות נפוצות
האם צביעת קיר בצבע אחר נחשבת שינוי?
החוק אינו מגדיר זאת. לדעתנו כדאי לקבוע בחוזה אם צביעה מותרת, ואם השוכר צריך להחזיר את הצבע המקורי בסוף התקופה.
המשכיר הסכים להתקנת מזגן. האם אני יכול לפרק אותו כשאני עוזב?
לפי סעיף 20א(א), כשהשינוי בוצע בהסכמה, השוכר רשאי לבחור בין השארת הדירה כפי שהיא לבין החזרתה לקדמותה. אם בחר לפרק, עליו להחזיר את הדירה למצבה לפני ההתקנה, למשל לסגור את פתחי הצנרת.
האם אפשר לקבוע בחוזה שכל שיפור יישאר אצל המשכיר?
סעיף 20א אינו מופיע ברשימת ההוראות שאין להתנות עליהן לפי סעיף 25יד, ולכן הצדדים רשאים להסכים על הסדר אחר בחוזה.
המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק השכירות והשאילה. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי.
לבעלי דירות ששוקלים שיפוץ מקיף מול אפשרות של תמ"א 38 או פינוי בינוי בבניין, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.