שטח עיקרי ושטחי שירות – מה ההבדל ולמה זה חשוב

כשקוראים תב"ע או היתר בנייה, מופיעים שני סוגי שטחים: שטח עיקרי ושטחי שירות. ההבחנה נשמעת טכנית, אבל היא קובעת כמה אפשר לבנות, מה מותר לעשות בכל חלק בבניין, ולעיתים גם את שווי הנכס. בדף זה נסביר את המונחים, היכן הם מופיעים ואילו טעויות כדאי להכיר.

ההגדרות

ההבחנה נקבעה בתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992.

שטח עיקרי

שטח עיקרי הוא השטח שמשמש למטרה העיקרית של הבניין. בבניין מגורים, אלה בעיקר שטחי הדירות עצמן – חדרים, סלון, מטבח וכדומה.

שטחי שירות

שטחי שירות הם שטחים שמשמשים לפונקציות תומכות. דוגמאות מקובלות: מרחב מוגן או מקלט, חדרי מדרגות, פירים ומעליות, מחסנים, חניות וחדרים למערכות טכניות. התוכנית קובעת בנפרד כמה שטח עיקרי וכמה שטחי שירות מותר לבנות.

למה ההבחנה חשובה

• זכויות בנייה: התוכנית מגבילה כל סוג בנפרד, ולא תמיד אפשר "להעביר" שטח מסוג אחד לאחר.

• שימוש: שטח שאושר כשטח שירות נועד לשימוש מסוים. לפי תקנות הסטייה הניכרת משנת 2002, שינוי שימוש בשטח שנועד לפי התוכנית לשמש כשטח שירות נחשב סטייה ניכרת, בכפוף לנוסח התקנות.

• שווי: שמאים מבחינים בין סוגי השטחים בהערכת שווי ובחישובי זכויות.

היכן המונחים מופיעים

בהוראות תב"ע (טבלת זכויות בנייה), בהיתרי בנייה, בבקשות להיתר, בחוות דעת שמאיות ובדוחות היתכנות לתמ"א 38, לפינוי בינוי ולעסקאות קרקע.

השטחים בפרויקטים של התחדשות עירונית

בתמ"א 38 ובפינוי בינוי, השאלה כמה שטח עיקרי וכמה שטחי שירות מותר לבנות קובעת במידה רבה את מספר הדירות החדשות, את גודל התוספת לכל דירה קיימת ואת הכלכליות של הפרויקט. לכן בדוחות היתכנות מפרידים בין סוגי השטחים, ובודקים גם אילו שטחי שירות נדרשים בפועל, כמו מרחבים מוגנים, חדרי מדרגות ומעליות, שתופסים חלק מהזכויות. כשמשווים בין הצעות של יזמים, כדאי לוודא שכולן מחושבות לפי אותו בסיס.

דוגמה מעשית

בבית פרטי אושר מחסן בקומת המרתף כשטח שירות. הבעלים הקודמים הפכו אותו לחדר שינה עם חלון וחדר רחצה. כשהבית עומד למכירה, הקונה צריך לדעת שהשטח הזה אינו מאושר כשטח עיקרי, ושהסדרה שלו עלולה להיות בלתי אפשרית בדרך של הקלה, משום שמדובר בשינוי שימוש בשטח שירות. זה משפיע על המחיר ועל הסיכון.

טעויות נפוצות

• לחשב שווי לפי "מטרים בפועל" בלי להבחין בין שטח עיקרי, שטחי שירות ושטח שנבנה בלי היתר.

• להניח שאם יש זכויות שירות פנויות, אפשר לבנות בהן חדרי מגורים.

• לבלבל בין השטח בהיתר לבין השטח בחוזה מכר. בחוזים לפי חוק המכר (דירות) השטח מחושב לפי כללים שקבועים בצו המכר, והתוצאה יכולה להיות שונה.

שאלות נפוצות

האם ממ"ד נחשב שטח עיקרי?

בדרך כלל מרחב מוגן נחשב שטח שירות, גם אם בפועל משתמשים בו כחדר. כדאי לבדוק מה נקבע בהיתר הספציפי.

איפה רואים את חלוקת השטחים בבניין?

בהיתר הבנייה ובתוכניות שאושרו איתו, שנמצאים בתיק הבניין בוועדה המקומית.

האם אפשר להמיר שטחי שירות לשטח עיקרי?

לא בדרך של הקלה כשמדובר בסטייה ניכרת. ייתכן שיידרש שינוי תוכנית, וכל מקרה נבחן לגופו.

המידע בדף זה כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מהווה ייעוץ תכנוני או שמאי. לבחינת זכויות בנייה ופוטנציאל של נכס או קרקע, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.