שטח ברוטו, נטו והעמסה בשכירות משרדים
שטח ברוטו, נטו והעמסה בשכירות משרדים
שני משרדים שמפורסמים באותו "גודל" יכולים להיות שונים מאוד בשטח שבו משתמשים בפועל. ההבדל נובע לרוב מהדרך שבה מגדירים את השטח: נטו, ברוטו, או ברוטו עם העמסה של שטחים ציבוריים. מי ששוכר או רוכש משרד צריך להבין את המונחים, כדי להשוות נכון בין הצעות.
שטח נטו
שטח נטו הוא בדרך כלל השטח שנמצא בשימוש הבלעדי של השוכר, בתוך היחידה. גם כאן יש הבדלים בהגדרות: יש הכוללים חלק מהקירות, ויש המודדים מפנים הקירות בלבד. לכן תמיד כדאי לברר מהי שיטת המדידה ולא להסתמך על מספר בלבד.
שטח ברוטו
שטח ברוטו כולל את השטח הבלעדי ובנוסף את חלקי הקירות, העמודים ולעיתים שטחים טכניים בתוך הקומה. ההגדרה המדויקת משתנה בין בניינים ובין חוזים, ולכן חשוב שהחוזה יגדיר אותה במפורש ויצרף תשריט.
מהי העמסה
העמסה היא מנגנון שבו חלק מהשטחים הציבוריים בבניין – לובי, מסדרונות, חדרי שירותים משותפים, חדרי מכונות – מחולק בין השוכרים ומתווסף לשטח שעליו הם משלמים. כך שוכר משלם לא רק על השטח שבתוך היחידה אלא גם על חלקו היחסי בשטחים המשותפים.
למה העמסה משנה את המחיר בפועל
כאשר משווים מחיר למטר בין שני בניינים, יש לוודא שהמטר נמדד באותו אופן. מחיר נמוך יותר למטר עם העמסה גבוהה עשוי להיות יקר יותר בפועל ממחיר גבוה יותר עם העמסה נמוכה. הדרך הנכונה להשוות היא לחשב את העלות לכל מטר שמיש.
העמסה ודמי ניהול
בבניינים רבים, דמי הניהול מחושבים לפי אותו שטח שעליו משולמים דמי השכירות, כולל ההעמסה. המשמעות היא שהעמסה משפיעה גם על דמי הניהול ולעיתים גם על הארנונה, בהתאם לאופן שבו הרשות המקומית מודדת את הנכס.
ארנונה ומדידה
הרשות המקומית מודדת שטח לצורכי ארנונה לפי ההגדרות שבצו הארנונה שלה, שעשויות להיות שונות מהגדרות החוזה. לכן ייתכן שהשטח לצורכי ארנונה לא יהיה זהה לשטח שעליו משלמים דמי שכירות. כדאי לבדוק את שני הנתונים בנפרד.
מה לבדוק בחוזה
חוזה טוב מגדיר את השטח הבלעדי, את מקדם ההעמסה או את השטחים המועמסים, את שיטת המדידה ואת מה שקורה אם מדידה בפועל מגלה פער. יש חוזים שקובעים שהשטח סופי ואינו נתון לשינוי, ויש שמאפשרים התאמה. כדאי לדעת מראש מה הוסכם.
מדידה עצמאית
במשרדים גדולים, או כשיש ספק, שוכרים ורוכשים מזמינים לעיתים מדידה של מודד מוסמך. המדידה יכולה לחשוף פערים בין השטח המשווק לבין השטח בפועל, ולשמש בסיס למשא ומתן על המחיר.
השפעה על רוכש של נכס מניב
גם רוכש של בניין משרדים מושכר צריך להבין את בסיס המדידה בחוזים הקיימים. הכנסה שמבוססת על שטחים עם העמסה גבוהה עשויה להיות פגיעה אם שוכרים יתחילו לדרוש מדידה מחודשת, או אם בניינים מתחרים באזור מציעים תנאים מקלים יותר.
העמסה בבניינים חדשים ובישנים
בבניינים חדשים, עם לובי מרווח ושטחים משותפים גדולים, ההעמסה עשויה להיות גבוהה יותר. בבניינים ותיקים היא לעיתים נמוכה יותר, אך גם רמת השירות בשטחים המש ותפים שונה. לדעתנו, אין טוב או רע מוחלט: השאלה היא מה מקבלים בתמורה לשטח המועמס.
יעילות התכנון של הקומה
מעבר להעמסה, חשוב לבחון כמה מהשטח הבלעדי באמת שמיש. עמודים רבים, צורה לא סדורה או חלונות במיקום לא נוח עלולים להקטין את השטח שניתן לנצל לעמדות עבודה ולחדרים. מתכנן פנים יכול לבדוק במהירות כמה עובדים או חדרים ייכנסו בפועל, וזה נתון משמעותי יותר מהמספר שבמודעה.
שטח נטו – השטח הבלעדי, לפי שיטת מדידה מוגדרת
שטח ברוטו – כולל קירות ושטחים טכניים לפי ההגדרה
העמסה – חלק יחסי בשטחים הציבוריים
השוואה – עלות לכל מטר שמיש
שאלות נפוצות
האם העמסה היא דבר חוקי?
העמסה היא מנגנון חוזי מקובל בשכירות משרדים. החשוב הוא שהיא תהיה מוגדרת בבירור בחוזה ושהשוכר יבין אותה לפני החתימה.
האם אפשר לנהל משא ומתן על ההעמסה?
לעיתים כן, במיוחד בשוק עם היצע גדול. גם כשלא, אפשר לנהל משא ומתן על המחיר למטר בהתחשב בהעמסה.
למה השטח בארנונה שונה מהשטח בחוזה?
כי הרשות המקומית מודדת לפי ההגדרות שלה, שאינן חייבות להיות זהות להגדרות שבחוזה בין הצדדים.
המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מדידה.
לבדיקת משרד לשכירה או לרכישה, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.