שותף או יורש שלא ניתן לאתר: איך מתקדמים עם הנכס המשותף

בקרקעות ישנות ובנכסים שעברו כמה דורות של ירושה, קורה שאחד הבעלים הרשומים פשוט אינו בתמונה. ייתכן שהוא נפטר לפני שנים ויורשיו אינם ידועים, שעזב את הארץ ואין איתו קשר, או שהרישום עצמו ישן ואינו מעודכן. כל עוד הבעלים הזה רשום, עסקה בנכס כולו, חתימה מול יזם או רישום חלוקה עלולים להיתקע. החוק הישראלי מציע כמה כלים למצב הזה, ובחירת הכלי תלויה בנסיבות.

צעד ראשון: לברר מי הבעלים בפועל

לפני הפנייה לכלים משפטיים, כדאי למצות את הבירור. בדיקות מקובלות כוללות נסח רישום עדכני, חיפוש צווי ירושה או צווי קיום צוואה, פנייה לקרובי משפחה ידועים, ובדיקת כתובות ישנות. לעיתים מתברר שהבעלים נפטר, ואז השאלה הופכת לשאלה של ירושה: מי היורשים והאם ניתן צו.

האפוטרופוס הכללי ונכס עזוב

חוק האפוטרופוס הכללי, התשל"ח–1978, מגדיר "נכס עזוב" כנכס שלא נמצא מי שרשאי ומסוגל לנהוג בו מנהג בעלים או לנהלו, או שבעליו אינו ידוע, ובלבד שהנכס נמצא בארץ (ובנכס של אזרח או תושב ישראל – גם נכס שבחוץ לארץ). כמה הוראות מרכזיות בחוק:

• חובת הודעה – לפי סעיף 5(א), מי שמחזיק בנכס עזוב, או בנכס שיש לו יסוד להניח שהוא עזוב, חייב להודיע על כך לאפוטרופוס הכללי.

• צו ניהול – לפי סעיף 6(א), בית המשפט המחוזי רשאי, לבקשת האפוטרופוס הכללי, של מעוניין או של היועץ המשפטי לממשלה, לצוות על האפוטרופוס הכללי לנהל נכס עזוב.

• הודעה מוקדמת – לפי סעיף 6(ב), בקשה של מעוניין תתקבל רק אם הוכח שהודיע לאפוטרופוס הכללי בכתב לפחות 30 יום קודם לכן על כוונתו להגישה.

• ניהול בידי אחר – לפי סעיף 8, בית המשפט רשאי, בנסיבות מתאימות ובהסכמת אותו אדם, להטיל את ניהול הנכס העזוב על אדם אחר זולת האפוטרופוס הכללי.

• איתור בעלים – לפי סעיף 9(א), האפוטרופוס הכללי יוזם אחת לחמש שנים הליך לאיתור בעלי הזכויות בנכס שבניהולו, במטרה להשיב להם את הנכס.

"מעוניין" מוגדר בחוק כמי שיש לו זכות בנכס או זיקה קיימת או צפויה בו, ולכן שותף בנכס עשוי לעמוד בהגדרה.

מינוי אפוטרופוס לפי חוק הכשרות

חלופה נוספת נמצאת בחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב–1962. סעיף 33(א)(4) מאפשר לבית המשפט למנות אפוטרופוס לאדם שאינו יכול, דרך קבע או דרך ארעי, לדאוג לענייניו, כולם או מקצתם, ואין מי שמוסמך ומוכן לדאוג להם במקומו. לפי סעיף 47 לאותו חוק, עסקה במקרקעין בידי אפוטרופוס טעונה ככלל אישור מראש, למעט חריגים מוגדרים.

כשהשותף הנעדר הוא יורש בעיזבון

אם הנכס עדיין בעיזבון, סעיף 110(ג) לחוק הירושה, התשכ"ה–1965, קובע: "נעדר אחד היורשים ולא היה מיוצג כדין, יבוא אישורו של בית המשפט במקום הסכמתו". כלומר, הסכם חלוקת עיזבון בין היורשים יכול להתקדם באישור בית המשפט במקום הסכמת היורש הנעדר.

ומה עם פירוק שיתוף

גם כשאחד השותפים אינו מאותר, הזכות לדרוש פירוק לפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין נשארת בעינה. השאלות המעשיות הן איך מוסרים לו את כתבי בית הדין ואיך מגנים על זכויותיו בתמורה. התשובות לכך נקבעות בהליך עצמו, ולכן נדרש ליווי משפטי.

הערכה מקצועית

זו עמדה שלנו: בקרקעות עם עשרות בעלים, כמעט תמיד יש לפחות בעלים אחד שקשה לאתר. כדאי לזהות את המקרים האלה בשלב מוקדם, להחליט על הכלי המתאים ולשלב את הטיפול בהם בלוח הזמנים של העסקה, במקום לגלות אותם רק בשלב החתימות.

שאלות נפוצות

אחד הבעלים בטאבו נפטר לפני שנים ואיש לא הוציא צו ירושה – מה עושים?

יש לברר מי היורשים ולפעול להוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה. כל מעוניין בדבר רשאי לפנות לרשם לענייני ירושה בבקשה מתאימה.

האם אפשר לחתום עם יזם כשבעלים אחד אינו מאותר?

החתימה של שאר הבעלים אפשרית, אבל העסקה בנכס כולו תדרוש פתרון לחלקו של הנעדר, למשל באמצעות הכלים שתוארו כאן.

מי מנהל את החלק של בעלים שנעלם?

אם ניתן צו ניהול לפי חוק האפוטרופוס הכללי, האפוטרופוס הכללי או מי שבית המשפט מינה מנהל את הנכס העזוב בהתאם לחוק.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מחליף ייעוץ משפטי.

לבחינת קרקע עם בעלים רבים ולתכנון ההסכמות לקראת עסקה, פנו לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.