שומה עצמית ושומת מנהל במיסוי מקרקעין

מהי שומה עצמית

שומה עצמית היא החישוב שהמוכר או הרוכש עורכים בעצמם, במסגרת ההצהרה. לפי מדריך רשות המסים לשנת 2026, בכל הצהרה החייבת במס יש להגיש שומה עצמית הכוללת את סכום המס ודרך חישובו. את השומה העצמית למס רכישה עורכים כחלק מטופס ההצהרה, ואת השומה העצמית למס שבח עורכים בטופס 2990 או 2990א – מאז 1.9.2022 באופן מקוון בלבד, באמצעות מחשבון השומה העצמית במערכת שבח.נט או תוכנה שאושרה.

ההודעה בתוך 20 יום

לפי המדריך, המנהל שולח למוכר או לרוכש, בתוך 20 ימים ממועד הגשת ההצהרה, הודעה על סכום המס שמוסר ההצהרה חייב בו לפי הצהרתו. דין ההודעה כדין שומה שנמסרה לגביה הודעת שומה לפי סעיף 86 לחוק. על בסיס ההודעה הזו משלמים את המס לפי השומה העצמית.

שומת המנהל בתוך 8 חודשים

לפי סעיף 78 לחוק, כפי שמתואר במדריך, עם מסירת ההצהרה קמה סמכות המנהל לקבוע את שומת המס. מפקחי השומה במשרדים האזוריים שמים את המכירה – במס שבח ובמס רכישה – בתוך 8 חודשים מהגשת ההצהרה, לפי השומה העצמית או לפי מיטב השפיטה. במקרה של שומה לפי מיטב השפיטה, המפקח מזמין את המוכר או הרוכש לדיון לפני שהוא מחליט. לאחר מכן נשלחת הודעת שומה שמפרטת את מרכיבי השומה ואת סכום המס לתשלום.

"מיטב השפיטה" – מה זה אומר

שומה לפי מיטב השפיטה היא שומה שבה המנהל אינו מקבל את השומה העצמית כפי שהיא, וקובע נתונים אחרים – למשל שווי מכירה, שווי רכישה או הוצאות מותרות. החוק מחייב לאפשר למוכר או לרוכש להציג את עמדתם בדיון לפני ההחלטה.

כשלא הוגשה הצהרה

לפי המדריך, אם לא נמסרה הצהרה במועד, המנהל רשאי לדרוש את מסירתה, ואם לא נענה – לשום את מרכיבי השומה ואת סכום המס לפי הנתונים שבידיו. זו "שומה בהעדר הצהרה" לפי סעיף 82. לפי סעיף 87(ב), השגה על שומה כזו נחשבת השגה רק אם הוגשה הצהרה מפורטת כאמור בסעיף 73.

מסלולים מהירים

המדריך מתאר מערכת שמשלבת טכנולוגיות מחשוב אוטומטיות, שמטרתן לקצר את הזמן לקליטת הצהרות ולעריכת שומות בסוגי עסקאות נבחרים – בתנאי שההצהרה הוגשה באופן מלא: הצהרה משותפת של מוכר ורוכש, שומות עצמיות או בקשות לפטור, טופס חתימות מקוצר מלא, הסכם מכר ומסמכים נלווים. בנוסף, במכירת דירת מגורים מזכה פטורה, בתנאים שנקבעו, ניתנים אישורי מסים עוד לפני ששודרה שומת המנהל.

תיקון שומה

לפי סעיף 85 לחוק, אפשר לתקן שומה בתוך 4 שנים מיום שנעשתה, אם נתגלו עובדות חדשות שעשויות לשנות את המס, אם נמסרה הצהרה בלתי נכונה, או אם נתגלתה טעות בשומה. התיקון יכול להיעשות ביוזמת המנהל או לבקשת מי ששילם מס, בטופס 7085 המוגש באופן מקוון.

כשלא מסכימים

מי שקיבל הודעת שומה וחולק עליה רשאי להגיש השגה בתוך 30 ימים, ואחר כך – אם צריך – ערר לוועדת ערר. לכל אחד מהשלבים יש מועדים קפדניים.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, שומה עצמית מגובה במסמכים מלאים היא הדרך הטובה ביותר לקצר את ההליך. הצהרה חסרה לא רק מעכבת את השומה, אלא גם עלולה לעכב את אישורי המסים לטאבו.

שאלות נפוצות

תוך כמה זמן רשות המסים צריכה לערוך שומה

לפי המדריך, בתוך 8 חודשים מהגשת ההצהרה, לפי השומה העצמית או לפי מיטב השפיטה.

האם אפשר לתקן שומה אחרי שנה

לפי סעיף 85, אפשר לתקן שומה בתוך 4 שנים מיום שנעשתה, במקרים שנקבעו בחוק.

מה ההבדל בין שומה עצמית לשומת מנהל

השומה העצמית היא החישוב של הנישום; שומת המנהל היא ההחלטה של רשות המסים, שיכולה לאשר את השומה העצמית או לקבוע אחרת.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.