רכישת נכס בנאמנות – הודעה תוך 30 יום ופטור בהעברה לנהנה

מה זו רכישה בנאמנות

רכישה בנאמנות היא מצב שבו אדם רוכש זכות במקרקעין בשמו, אבל בשביל מישהו אחר. לפי סעיף 69(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, "נאמן" הוא אדם המחזיק בשמו בשביל פלוני בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד, ו"נהנה" הוא האדם שבשבילו מוחזקת הזכות. מצבים כאלה נפוצים, למשל, ברכישה בשביל קטין, ברכישה של כמה שותפים באמצעות אחד מהם, או ברכישה בשביל תאגיד שעדיין לא הוקם.

חובת ההודעה – סעיף 74

לפי סעיף 74, כל אדם הרוכש בשמו בשביל אחר זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, יודיע למנהל, בטופס שקבע המנהל, בתוך 30 יום מיום הרכישה, שרכש את הזכות בשמו בשביל אחר. משהודיע כך, רואים אותו כנאמן לעניין סעיף 69. לפי מדריך רשות המסים לשנת 2026, ההודעה מוגשת בטופס 7067, וגם בטופס ההצהרה של הרוכש יש סעיף שבו מצהירים אם הנכס נרכש באמצעות נאמן.

הפטור – סעיף 69

לפי סעיף 69(א), מכירה של זכות במקרקעין והעברת זכות באיגוד, מנאמן לנהנה, פטורות ממס. כלומר, כשהנאמן מעביר בהמשך את הזכות לנהנה עצמו, ההעברה אינה מחויבת במס שבח. לפי מדריך רשות המסים, לפי תקנה 27 לתקנות מס רכישה, מכירה הפטורה ממס שבח לפי סעיף 69 (ועוד כמה סעיפים) פטורה גם ממס רכישה. המדריך מציין שהפטורים מהסוג הזה הם דחיית מס עד למכירה בידי הרוכש.

התנאי הקריטי

לפי סעיף 69(ג), אדם לא יוכר כנאמן לצורך הפטור אלא אם מסר הודעה לפי סעיף 73(ו), 74 או 119, לפי העניין, והפטור יינתן רק לגבי העברה לנהנה שעליו נמסרה ההודעה. המדריך מנסח זאת כך: ההודעה בתוך 30 ימים היא תנאי בסיסי להכרה בנאמן לעניין סעיף 69. במילים פשוטות: בלי הודעה במועד, ההעברה העתידית לנהנה עלולה להיחשב מכירה רגילה, עם כל השלכות המס.

קנס על איחור

לפי המדריך, על איחור בהגשת הודעה על נאמנות מוטל קנס לפי סעיף 94א(א)(2).

מס הרכישה ברכישה עצמה

ההודעה על נאמנות אינה פוטרת מהמס ברכישה המקורית. הרכישה מהמוכר מדווחת ומשולמת כמו כל רכישה. השאלה אם החישוב ייעשה לפי מצבו של הנאמן או של הנהנה – למשל לעניין מדרגות דירה יחידה – היא שאלה עובדתית ומשפטית שכדאי לבדוק מראש מול עורך הדין.

מה כדאי לעגן במסמכים

מעבר להודעה לרשות המסים, מומלץ – כהמלצה כללית שלנו – שיהיה הסכם נאמנות כתוב בין הנאמן לנהנה, שמתאר את הנכס, את מקור הכסף ואת חובת הנאמן להעביר את הזכות. מסמך כזה עוזר גם מול רשות המסים וגם במקרה של מחלוקת בין הצדדים.

דוגמה כללית

הורים רוכשים דירה ורושמים אותה על שם אחד מהם, אבל בפועל היא נקנית בשביל בנם שעדיין בחו"ל. אם בתוך 30 ימים מהרכישה הוגשה הודעה בטופס 7067 שבה הבן מופיע כנהנה, העברה עתידית של הדירה לבן יכולה ליהנות מהפטור לפי סעיף 69, בכפוף לתנאים. אם ההודעה לא הוגשה, ההעברה תיבחן לפי הכללים הרגילים – למשל כמתנה לקרוב. זו המחשה בלבד.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, נאמנות במקרקעין היא כלי לגיטימי ושימושי, אבל היא "שבירה" מבחינת מס: מועד של 30 יום שפוספס עלול לעלות הרבה בהמשך. כשרוכשים על שם אחר, כדאי להגיש את טופס 7067 יחד עם ההצהרה על הרכישה.

שאלות נפוצות

תוך כמה זמן צריך להודיע על נאמנות

לפי סעיף 74, בתוך 30 יום מיום הרכישה, בטופס 7067.

מה קורה כשהנאמן מעביר את הדירה לנהנה

לפי סעיף 69(א), ההעברה פטורה ממס שבח, ולפי תקנה 27 כפי שמתוארת במדריך – גם ממס רכישה, בתנאי שנמסרה הודעה כנדרש.

לא הודעתי על הנאמנות בזמן. מה המשמעות

לפי סעיף 69(ג), אדם לא יוכר כנאמן לצורך הפטור אלא אם מסר הודעה כנדרש. בנוסף, לפי המדריך, איחור בהודעה גורר קנס.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.