רכוש משותף בבית משותף – מה זה ומה מותר לעשות בו

המונח רכוש משותף עולה כמעט בכל שיחה על בניין מגורים: בוויכוח על חניה, בבקשה לסגור מרפסת, בתמ"א 38 ובפינוי בינוי. בדף זה נסביר מה כולל רכוש משותף, היכן הוא מופיע במסמכים, ואילו טעויות נפוצות כדאי להכיר.

ההגדרה בחוק

סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מגדיר רכוש משותף ככל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות, המקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או את רובם. במילים אחרות: כל מה שלא נרשם כחלק מדירה מסוימת – שייך במשותף לכל בעלי הדירות.

החלק של כל דירה ברכוש המשותף

לפי סעיף 55 לחוק, לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, ואי אפשר למכור אותו בנפרד מהדירה. סעיף 57 קובע שגודל החלק נקבע לפי יחס שטח הרצפה של הדירה לשטח הרצפה של כל הדירות, אלא אם נקבע אחרת בתקנון. סעיף 58 מחייב כל בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, ככלל לפי שיעור חלקו, אלא אם התקנון קובע אחרת.

הצמדה – כשחלק מהרכוש המשותף משויך לדירה

החוק מאפשר לבעלי הדירות לקבוע בתקנון שחלק מסוים מהרכוש המשותף יוצמד לדירה מסוימת. כך, למשל, גג יכול להיות מוצמד לדירה העליונה, וחניה או מחסן יכולים להיות מוצמדים לדירה מסוימת. הצמדה כזו נרשמת ומופיעה בנסח של תת-החלקה, בתקנון ובתשריט הבית המשותף.

היכן המונח מופיע

בנסח רישום של דירה בבית משותף, בצו רישום הבית המשותף, בתקנון ובתשריט. הוא מופיע גם בהסכמי תמ"א 38 ופינוי בינוי, שבהם היזם מקבל זכויות לבנות על הגג או על הקרקע – שהם חלק מהרכוש המשותף.

דוגמה מעשית

בעל דירה בקומת הקרקע גידר חלק מהחצר המשותפת והפך אותו לגינה פרטית, בלי הצמדה רשומה. שאר הדיירים יכולים לטעון להסגת גבול ברכוש המשותף ולפנות למפקח על רישום מקרקעין, שמוסמך לדון בסכסוכים כאלה. לפני שמבצעים שינוי כזה, יש לבדוק את התקנון ואת ההסכמות הנדרשות.

טעויות נפוצות

• להניח שהגג "שייך" לדירה העליונה. אם לא נרשמה הצמדה, הגג הוא רכוש משותף.

• לקנות דירה עם "חניה" שמופיעה בחוזה בלבד. יש לבדוק בנסח, בתקנון ובתשריט שהחניה אכן מוצמדת לדירה.

• לסרב לשלם דמי אחזקה בטענה "אני לא משתמש במעלית". סעיף 58 קובע חובת השתתפות כללית, אלא אם התקנון קבע חלוקה אחרת.

• לבצע שינויים ברכוש המשותף בלי לבדוק את הרוב וההסכמות שנדרשים לפי החוק והתקנון.

שאלות נפוצות

איך יודעים מה מוצמד לדירה שלי?

בודקים את נסח הרישום של תת-החלקה, את התקנון ואת התשריט. את מסמכי הבית המשותף – צו, תקנון ותשריט – אפשר להזמין דרך השירות המקוון של משרד המשפטים.

מי מכריע בסכסוך על הרכוש המשותף?

המפקח על רישום מקרקעין דן בסכסוכים בין בעלי דירות, בין השאר בנושא הוצאות אחזקה והסגת גבול ברכוש המשותף.

האם אפשר לבטל הצמדה?

שינוי הצמדה מחייב תיקון של התקנון הרשום, ולעיתים נדרשת הסכמת בעל הדירה שהחלק מוצמד אליה. כדאי לבדוק את הדרישות המדויקות עם עורך דין.

המידע בדף זה כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לבחינת זכויות בניין לקראת תמ"א 38 או פינוי בינוי, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.