רישום דירות התמורה בטאבו על שם בעל הקרקע: מה חשוב לדעת
רישום דירות התמורה בטאבו על שם בעל הקרקע: מה חשוב לדעת
בעל קרקע שקיבל מפתח לדירה החדשה מרגיש שהעסקה הסתיימה. אבל מבחינה משפטית, כל עוד הדירה לא נרשמה על שמו בפנקסי המקרקעין, הזכויות שלו נשענות בעיקר על ההסכם ועל הערות אזהרה. הרישום הסופי חשוב למכירה עתידית, למשכנתא, לירושה ולוודאות. המדריך מסביר את השלבים ומה כדאי לקבוע בהסכם כדי שהרישום לא יתעכב שנים.
מה המצב עד הרישום
בעסקת קומבינציה בעל הקרקע מעביר ליזם חלק מהזכויות בקרקע, והיזם מתחייב לבנות ולמסור לו דירות. עד שהבניין נרשם כבית משותף, הזכויות בקרקע רשומות בדרך כלל כחלקים בלתי מסוימים, ובעל הקרקע מוגן באמצעות הערות אזהרה ובאמצעות ההסכם. לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, אפשר לרשום הערת אזהרה על התחייבות בכתב לעשות עסקה במקרקעין, גם אם ההתחייבות מותנית.
רישום בית משותף
סעיף 142 לחוק המקרקעין קובע שבית שיש בו שתי דירות או יותר, וניתן לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת, ניתן לרישום בפנקס הבתים המשותפים. לפי סעיף 143, צו לרישום הבית יינתן על ידי המפקח על רישום מקרקעין, אם ביקשו זאת הבעלים ששטח הרצפה של דירותיהם מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כל הדירות בבית. צו הרישום מפרט לגבי כל דירה את הפרטים שייכללו ברישום.
שלבים מעשיים לפני הרישום
חלוקה ואיחוד – אם התוכנית כוללת שינוי בגבולות החלקות, צריך לרשום קודם את החלוקה או האיחוד.
מדידה ותשריט – מודד מכין תשריט של הבית והדירות, לפי מה שנבנה בפועל.
תקנון – מכינים תקנון שמסדיר את ההצמדות ואת ניהול הבית. אם לא נרשם תקנון מוסכם, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק.
הגשה ורישום – עורך הדין של הפרויקט מגיש את הבקשה, ולאחר מתן הצו נרשמות הדירות על שם בעליהן.
מה אומר חוק המכר (דירות) על מועדי רישום
סעיף 6ב לחוק המכר (דירות) מחייב מוכר דירה לגרום לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום החלוקה והאיחוד או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר, ולגרום לרישום זכויות הקונה תוך שישה חודשים נוספים. ההוראות האלה נקבעו לטובת קוני דירות. השאלה אם הן חלות ישירות על בעל קרקע בקומבינציה תלויה בנסיבות, ולכן כדאי לקבוע מועדים דומים בהסכם עצמו.
משכנתאות ועיקולים בזמן הרישום
לפי סעיף 144 לחוק המקרקעין, אם הבית היה משועבד במשכנתה או מעוקל ערב הרישום, המשכנתה או העיקול יירשמו על כל דירה או על חלק מכל דירה, אלא אם הוסכם עם הנושה על דרך אחרת. לכן חשוב לוודא שהמשכנתאות של הבנק המלווה מוסרות מדירות התמורה לפני הרישום או במסגרתו, כדי שדירת בעל הקרקע תירשם נקייה.
מה לקבוע בהסכם
מועד יעד לרישום – תאריך או נוסחה ברורה, בדומה למועדים שבחוק המכר.
אחריות לביצוע – מי מגיש, מי משלם, ומה קורה אם הרישום מתעכב.
נוסח התקנון – זכות לעיין בתקנון ולאשר את ההצמדות של דירות התמורה.
הסרת שעבודים – התחייבות שהדירות יירשמו ללא משכנתאות של היזם או של הבנק המלווה.
פיצוי על עיכוב – מנגנון פיצוי אם הרישום מתעכב מעבר למועד שנקבע.
הערכה מקצועית (דעה)
מניסיוננו, רישום מתעכב הוא אחת התלונות הנפוצות אחרי מסירה. הדרך הטובה למנוע זאת היא לקבוע מראש מועדים, אחריות ופיצוי, ולבקש עדכונים תקופתיים על התקדמות הרישום.
שאלות נפוצות
האם אפשר למכור את דיר ת התמורה לפני שנרשמה?
בדרך כלל כן, באמצעות העברת הזכויות לפי ההסכם ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה. התהליך מורכב יותר ממכירת דירה רשומה, וקונים ובנקים עשויים לבקש מסמכים נוספים.
מי משלם את הוצאות הרישום?
זה עניין להסכם. כדאי לקבוע במפורש שהיזם נושא בהוצאות הרישום של דירות התמורה.
מה ההבדל בין הערת אזהרה לרישום בעלות?
הערת אזהרה מגינה על התחייבות לעשות עסקה. רישום בעלות הוא הרישום הסופי של הזכות בדירה עצמה.
כמה זמן לוקח לרשום בית משותף?
אין משך קבוע. הזמן תלוי בשאלה אם נדרשת קודם חלוקה או איחוד של חלקות, במורכבות הבניין, בהכנת התשריט והתקנון ובעומס בלשכת הרישום. לכן כדאי לקבוע בהסכם מועד יעד ומנגנון מעקב.
מקורות: נוסח חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, סעיפים 64, 126, 142 עד 144; חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, סעיף 6ב. המידע כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מחליף ייעוץ משפטי.
רוצים לוודא שהדירות שלכם יירשמו כמו שצריך? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן: 053-658-4252