ריבית משתנה כל 5 שנים במשכנתא – מה זה עדכון עוגן ומה הוא אומר להחזר

מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים נמצא באמצע הדרך בין הוודאות של ריבית קבועה לבין הגמישות של הפריים. הריבית קבועה לתקופה של חמש שנים, ובסופה מתעדכנת לפי עוגן שנקבע מראש. הוא חלק מהסל האחיד השני שקבע בנק ישראל, ולכן רבים פוגשים אותו כבר באישור העקרוני. המדריך מסביר איך המסלול עובד, מה קורה ביום העדכון ואיך מנצלים את המועד הזה, נכון למועד כתיבה.

מה זה עוגן

העוגן הוא ריבית ייחוס חיצונית שעליה נשען חישוב הריבית במועד העדכון. במצגת הפיקוח על הבנקים על רפורמת המשכנתאות, המסלול בסל השני מתואר כריבית משתנה כל 5 שנים על בסיס אג"ח ממשלתי. במועד העדכון, הריבית החדשה נקבעת לפי העוגן באותו זמן, בתוספת המרווח שנקבע בחוזה. המרווח עצמו נשאר קבוע, ולכן השינוי בהחזר תלוי בשינוי בעוגן.

מה קורה ביום העדכון

אם העוגן עלה מאז תחילת ההלוואה, הריבית לחמש השנים הבאות תעלה, וגם ההחזר החודשי. אם העוגן ירד, ההחזר יקטן. כלומר, הלווה נהנה מוודאות לחמש שנים, אך חשוף לשינוי בכל נקודת עדכון. קיימים מסלולים כאלה גם בגרסה צמודה למדד וגם בגרסה לא צמודה, וחשוב לדעת באיזה מהם מדובר, משום שבגרסה הצמודה ההחזר מושפע גם מהמדד בין מועדי העדכון.

פירעון מוקדם במועד העדכון

כאן נמצא אחד היתרונות החשובים של המסלול. לפי צו הבנקאות בעניין פירעון מוקדם, בהלוואה בריבית משתנה, אם הפירעון נעשה ביום שינוי הריבית, נגבית רק העמלה התפעולית. לפני מועד העדכון, הבנק רשאי לחשב עמלת היוון על התקופה שעד השינוי. לכן, מי ששוקל לפרוע או למחזר, ירוויח מתכנון שמתמקד במועד העדכון.

הקשר למחזורים

לפי דוח בנק ישראל לשנת 2025, מסלולים בריבית משתנה צמודה שנלקחו ב-2021 הגיעו למועד עדכון העוגן ב-2025, וזה תמך בעלייה במחזורים. הדוח ציין שמחזורים מתבצעים בדרך כלל כ-40 עד 50 חודשים לאחר נטילת המשכנתא, בסמוך לעדכון העוגן.

איך נערכים למועד העדכון

כמה חודשים לפני מועד העדכון כדאי לבדוק שלושה דברים. ראשית, מה רמת העוגן הנוכחית לעומת זו שהייתה בתחילת ההלוואה, כדי להעריך אם ההחזר צפוי לעלות או לרדת. שנית, אם יש בידיכם סכום שאפשר להשתמש בו לפירעון חלקי, משום שזה המועד הזול לכך. שלישית, לבקש הצעות למחזור מבנקים אחרים, כדי לבדוק אם אפשר לשפר את התנאים. כדי להימנע מעמלת אי הודעה, יש לתת הודעה מוקדמת של עשרה ימים לפחות לפני מועד הפירעון.

גרסה צמודה מול גרסה לא צמודה

בגרסה הלא צמודה, ההחזר החודשי קבוע בין מועדי העדכון, והשינוי היחיד מגיע אחת לחמש שנים. בגרסה הצמודה, הקרן מתעדכנת לפי המדד לאורך כל הדרך, כך שההחזר יכול לעלות גם בין מועדי העדכון. ההבדל הזה משמעותי בתקופות של אינפלציה. כשמשווים הצעות, חשוב לוודא שמשווים בין אותן גרסאות. בסל האחיד השני, המסלול מוגדר כמשתנה כל 5 שנים על בסיס אג"ח ממשלתי, וכדאי לבקש מהבנק הבהרה אם המסלול שמוצע לכם בסל המוצע הוא צמוד או לא צמוד.

למי המסלול מתאים

לדעתנו, המסלול מתאים למי שרוצה יציבות לטווח בינוני, ומוכן לבחון מחדש את ההלוואה כל חמש שנים. חשוב להכניס ליומן את מועד העדכון, ולבדוק לקראתו אם כדאי להמשיך, לפרוע חלק או למחזר.

מה לבקש מהבנק מראש

כבר בעת לקיחת ההלוואה כדאי לבקש מהבנק פירוט כתוב של מועדי העדכון, של העוגן המדויק שעליו מבוססת הריבית ושל המרווח שנקבע. כך תוכלו לעקוב אחרי העוגן לאורך השנים ולהגיע למועד העדכון מוכנים. הבנק חייב למסור דף הסבר על תנאי הפירעון המוקדם, וכדאי לשמור אותו יחד עם מסמכי ההלוואה.

שאלות נפוצות

האם ההחזר במסלול משתנה כל 5 שנים קבוע בין העדכונים?

במסלול לא צמוד, הריבית קבועה בין מועדי העדכון. במסלול צמוד, ההחזר יכול להשתנות גם בגלל המדד.

מתי הכי זול לפרוע את המסלול הזה?

ביום שינוי הריבית, לפי צו הבנקאות, נגבית רק עמלה תפעולית. כדאי לתת הודעה מוקדמת של עשרה ימים לפחות כדי להימנע מעמלת אי הודעה.

האם המסלול נכלל במגבלת הריבית המשתנה?

כן. הוראה 329 מגבילה את כלל החלקים בריבית משתנה ל- מסך ההלוואה.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.