קרקע מזוהמת – בדיקות סביבתיות לפני קניית קרקע
קרקע מזוהמת – בדיקות סביבתיות לפני קניית קרקע
רוב הבדיקות לפני קניית קרקע עוסקות בזכויות, בתוכניות ובמחיר. אבל יש בדיקה אחת שנוטים לשכוח, והיא עלולה להיות יקרה במיוחד: האם הקרקע מזוהמת. קרקע שהייתה בעבר תחנת דלק, מפעל, מוסך או מחנה צבאי עלולה להכיל חומרים מזהמים, וטיפול בהם עשוי לעכב פרויקט ולהוסיף עלויות. המדריך מסביר מתי יש חשד לזיהום, מהם שלבי הבדיקה לפי הנחיות המשרד להגנת הסביבה, ומה כדאי לעשות לפני חתימה על עסקה.
מה זו קרקע חשודה בזיהום
לפי ההנחיות המקצועיות של המשרד להגנת הסביבה לסקרי קרקע, קרקע חשודה בזיהום היא קרקע שנעשית או נעשתה עליה, בה או בסמוך לה, פעילות בחומרים מזהמים. כלומר, החשד נובע בעיקר מההיסטוריה של המקום ושל סביבתו, ולא בהכרח ממה שרואים בשטח היום. מגרש ריק ונקי למראה יכול להיות חשוד אם פעל בו בעבר עסק עם פוטנציאל זיהום.
שימושים קודמים שמעלים חשד
ההנחיות מונות מקורות זיהום אופייניים, ובהם:
תחנות דלק ציבוריות ופרטיות.
אתרי תעשייה ומתחמי ייצור ואחסון.
מחנות צבא ומפעלים ביטחוניים.
אתרי הטמנת פסולת.
צנרת, מכלים תת-קרקעיים ועיליים.
בורות ספיגה וניקוז.
שטחים פתוחים שאליהם עלול היה להגיע זיהום, כמו ואדיות או שטחים נמוכים.
שלבי הבדיקה
סקר היסטורי
השלב הראשון הוא איסוף מידע על הפעילות שהתקיימה באתר לאורך השנים: אילו עסקים פעלו בו, אילו חומרים שימשו, היכן היו מכלים או צנרת, ומה השתנה. המידע נבדק מול המצב הנוכחי בשטח. לפי ההנחיות, הליך הסקירה מתחיל בדרישה לבצע סקר היסטורי, והוא הבסיס לתכנון השלבים הבאים.
סקר קרקע ודיגום
אם הסקר ההיסטורי מצביע על חשד, מבוצע סקר קרקע – בדיקה פיזית שכוללת קידוחים, דיגום ובדיקות מעבדה, לפי תוכנית שמבוססת על המידע מהסקר ההיסטורי. במקרי ם מסוימים נבדקים גם גזי קרקע ומי תהום.
הערכת סיכונים ושיקום
אם נמצא זיהום, נבחנים הסיכונים לבריאות ולסביבה, ונקבע אם נדרש שיקום ובאיזה היקף. ההנחיות מציינות שחלק מהשלבים עשויים להתייתר אם הסיכון נשלל במלואו.
מתי הבדיקה נדרשת
לפי ההנחיות, דרישה לסקירת קרקע יכולה לעלות כחלק מתנאים בהיתרים וברישיונות עסק, או בעקבות חשד ספציפי לזיהום. בפועל, בפרויקטים על קרקע עם עבר תעשייתי, הנושא עולה לעיתים קרובות בשלבי התכנון וההיתר. נכון למועד כתיבה, את הדרישות המדויקות לכל אתר קובעים הגורמים המוסמכים, ובראשם המשרד להגנת הסביבה.
למה זה חשוב לקונה ולבעל הקרקע
עלויות: סקרים, דיגום ושיקום עלולים להיות משמעותיים, ואין דרך לדעת את היקפם מראש בלי בדיקה.
לוחות זמנים: דרישה לשיקום עשויה לעכב היתר בנייה ותחילת עבודות.
שווי: חשד לזיהום עשוי להשפיע על המחיר ועל המימון.
אחריות: שאלת האחריות לזיהום ולשיקום עשויה להיות מורכבת, ויש לבחון אותה משפטית.
זיהום קרקע בעסקאות פיתוח
בעסקאות עם יזם על קרקע שהייתה בעבר בשימוש תעשייתי או מסחרי, נושא הזיהום משפיע על התחשיב הכלכלי ועל לוחות הזמנים של הפרויקט. לדעתנו, נכון לבחון אותו כבר בשלב בדיקת ההיתכנות, ולא לחכות לשלב ההיתר. בהסכם בין בעלי הקרק ע ליזם כדאי לקבוע מי מזמין את הסקרים, מי נושא בעלות השיקום אם יידרש, ומה קורה אם מתגלה זיהום חמור מהצפוי.
מקורות מידע לבדיקה ראשונית
צילומי אוויר היסטוריים של האזור, שמראים אילו מבנים ושימושים היו במקום לאורך השנים.
מידע מהרשות המקומית על רישיונות עסק שניתנו בכתובת.
מסמכי תוכניות קודמות שחלו על המקום ושימושים שהותרו בהן.
שיחה עם שכנים ותיקים, שלעיתים זוכרים מה פעל באתר.
מה לעשות לפני חתימה
לברר את היסטוריית השימושים בקרקע ובסביבתה.
לשאול את המוכר במפורש על שימושים קודמים, מכלים וצנרת.
לשקול סקר היסטורי מקדים על ידי יועץ סביבתי כבר בשלב הבדיקות.
לכלול בהסכם הוראות לגבי גילוי, אחריות ועלויות טיפול בזיהום, אם יתגלה.
שאלות נפוצות
האם כל קרקע צריכה סקר זיהום
לא. הבדיקה רלוונטית בעיקר כשיש היסטוריה של שימושים עם פוטנציאל זיהום באתר או בסמוך לו.
מי מבצע סקר היסטורי
יועץ סביבתי מקצועי, לפי ההנחיות המקצועיות של המשרד להגנת הסביבה.
האם זיהום מונע בנייה
לא בהכרח. במקרים רבים ניתן לטפל בזיהום ולהמשיך בפרויקט, אבל זה עשוי לחייב זמן ועלויות.
המידע כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מחליף ייעוץ סביבתי, משפטי או תכנוני. לבדיקה ראשונית של קרקע לפני רכישה או פיתוח, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.