קרקע מוסדרת ולא מוסדרת: מה ההבדל ולמה זה חשוב לבעלים
קרקע מוסדרת ולא מוסדרת: מה ההבדל ולמה זה חשוב לבעלים
התשובה הקצרה: קרקע ״מוסדרת״ היא קרקע שעברה הליך הסדר זכויות לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין, ונרשמה בפנקס הזכויות לפי גוש וחלקה. קרקע ״לא מוסדרת״ היא קרקע שהזכויות בה רשומות במרשם ישן יותר, שלא עבר הסדר. ההבדל המעשי הוא בכוח הרישום: לפי סעיף 125 לחוק המקרקעין, רישום לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו, ורישום לגבי מקרקעין לא מוסדרים מהווה ראיה לכאורה בלבד.
מה המשמעות של ״ראיה חותכת״ (נכון למועד כתיבה)
בקרקע מוסדרת, מה שרשום בפנקס הוא הבסיס החזק ביותר להוכחת הבעלות. החוק מוסיף בסעיף 125 שהדבר כפוף להוראות מסוימות בפקודת ההסדר. בקרקע לא מוסדרת, הרישום הוא נקודת פתיחה, ומי שטוען אחרת יכול לנסות להוכיח זאת. בנוסף, סעיף 10 לחוק המקרקעין מגן על מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, גם אם הרישום לא היה נכון. ההגנה הזו מנוסחת לגבי מקרקעין מוסדרים.
איך יודעים מה המצב של הקרקע שלכם
בנסח הרישום מופיעים גוש וחלקה. קרקע מוסדרת רשומה בפנקס הזכויות לפי גוש וחלקה סופיים.
בקרקע לא מוסדרת הרישום נעשה לרוב בפנקסים ישנים, ולעיתים מופיעים בו תיאורי גבולות כלליים.
יש גם מצבים ביניים, למשל קרקע שבהליכי הסדר או גוש בהסדר. עורך דין מקרקעין או מודד יכולים להסביר מה המצב המדויק.
למה זה חשוב בעסקה עם יזם או קונה
בדיקת בעלות – בקרקע לא מוסדרת היזם יידרש לבדיקה מעמיקה יותר של שרשרת הזכויות.
גבולות ושטח – כשהגבולות לא מוגדרים היטב, ייתכנו פערים בין השטח הרשום לשטח בפועל.
לוח זמנים – הסדרת רישום, איתור מסמכים ומדידות עלולים להאריך את העסקה.
מימון – גורמי מימון בוחנים את איכות הרישום כחלק מהבטוחות.
מה אפשר לעשות כבר עכשיו
אספו את כל המסמכים שיש לכם: שטרות ישנים, נסחים, הסכמי רכישה, צווי ירושה ומפו ת. בדקו עם עורך דין אם יש פערים ברישום ואם כדאי להסדיר אותם לפני משא ומתן. הכנה כזו לא משנה את מעמד הקרקע, אבל חוסכת זמן ומשפרת את העמדה שלכם מול יזם.
כדאי גם לבדוק אם המדידה של הקרקע בפועל תואמת את מה שרשום, באמצעות מודד מוסמך. פער בין השטח בשטח לבין השטח בנייר הוא אחת השאלות הראשונות שיזם ישאל, ובקרקע לא מוסדרת הבדיקה הזו חשובה במיוחד.
שאלות נפוצות
האם קרקע לא מוסדרת שווה פחות?
השווי תלוי בגורמים רבים. אי ודאות ברישום יכולה להשפיע על המשא ומתן ועל הזמן, ולכן כדאי לקבל הערכה של שמאי.
אפשר לעשות קומבינציה על קרקע לא מוסדרת?
אפשר, אבל הבדיקות המשפטיות מורכבות יותר, וההסכם צריך להתייחס לסיכונים ברישום.
מי מבצע את הסדר הזכויות?
הסדר זכויות נעשה בהליך ממלכתי לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין, ולא ביוזמה פרטית של בעל קרקע בודד.
רוצים לבדוק את המקרה שלכם?
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ועם אנשי מקצוע מוסמכים.
יש לכם קרקע או מגרש ושאלה דומה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל״ן בע״מ לשיחת התייעצות: 053-658-4252