קרקע למכירה | קובי אלקיים נדלן בע"מ

בעל קרקע שמחליט למכור עומד מול שוק שהוא לא מכיר, מול קונים שעושים את זה כל יום, ומול מיסוי שיכול לקחת חלק גדול מהתמורה. העמוד הזה נכתב על ידי יזם שקונה קרקעות — כלומר על ידי הצד השני — ומטרתו שתגיעו לשולחן עם הבנה.

מה קובע את השווי

לא גודל הקרקע — הזכויות. מגרש של דונם עם תב"ע ל-4 דירות שווה פחות ממגרש של חצי דונם עם תב"ע ל-20. שווי קרקע לבנייה נגזר ממה שאפשר לבנות עליה, כמה זה יימכר, וכמה יעלה לבנות — מה שנשאר, בניכוי רווח יזמי, הוא שווי הקרקע. שמאי מקרקעין מחשב את זה, ובעל קרקע צריך שמאות משלו לפני שהוא שומע הצעות.

ומעבר לזכויות הקיימות — הפוטנציאל. קרקע במקום שיש בו תוכנית מתאר חדשה, ליד תחנת רכבת מתוכננת, או באזור התחדשות, שווה יותר ממה שהתב"ע הנוכחית אומרת. קונה מנוסה יודע את זה. מוכר לא תמיד.

המיסים במכירה

מס שבח — על הרווח ממכירת הקרקע, בשיעור שתלוי במועד הרכישה ובסוג המוכר. היטל השבחה — אם תוכנית השביחה את הקרקע והוא טרם שולם, המכירה היא מועד המימוש. מע"מ — במקרים מסוימים, לפי מעמד המוכר. בקרקעות שנרכשו לפני עשרות שנים, המסים יכולים להיות חלק ניכר מהתמורה. יועץ מס לפני מכירה, לא אחרי.

מכירה מול קומבינציה

במכירה, בעל הקרקע מקבל כסף היום ומשלם את המסים היום. בעסקת קומבינציה, הוא מוסר חלק מהקרקע ליזם, היזם בונה, ובעל הקרקע מקבל דירות מוגמרות — בלי להשקיע, בלי סיכון בנייה. השווי הכולל שהוא מקבל בקומבינציה גבוה בדרך כלל מהתמורה במכירה, כי הוא משתתף בערך שהבנייה יוצרת ולא רק בערך הקרקע. יש גם שיקולי מיסוי שונים. החיסרון — זמן, ותלות ביזם. יש לנו סדרת עמודים על קומבינציה: החישוב, המיסוי וההסכם.

איך מקבלים הצעה הוגנת

שמאות עצמאית לפני שמדברים עם קונים. מידע תכנוני רשמי מהוועדה. יועץ מס שמחשב את הנטו. ולפחות שתי הצעות — מקונה ומיזם — כדי להשוות מכירה מול קומבינציה על אותה קרקע.

מה אנחנו עושים

אנחנו יזמים שעובדים עם בעלי קרקע — בקנייה ובקומבינציה. אם יש לכם קרקע, נשמח לבדוק את הזכויות ולהציע את שתי האפשרויות, כדי שתבחרו. support@kobielkayamrealestateltd.com, 053-658-4252.

הערה

שווי ומיסוי של קרקע תלויים בנתונים הספציפיים שלה. העמוד מציג עקרונות ולא מחליף שמאות וייעוץ מס.