קניית דירה ממיופה כוח – מה בודקים בייפוי הכוח לפני החתימה

לא תמיד המוכר עצמו יושב מולכם בחתימה. בעלים שגר בחו"ל, הורה מבוגר שילדיו מטפלים בענייניו או משקיע שמינה שלוח לניהול נכסיו עשויים לפעול באמצעות מיופה כוח. זה חוקי ונפוץ, אבל זה מוסיף שכבה של בדיקה: צריך לוודא שמיופה הכוח רשאי באמת לבצע את העסקה הזו, ושההרשאה בתוקף ביום החתימה.

סוגים נפוצים של ייפוי כוח

ייפוי כוח רגיל

ייפוי כוח רגיל הוא הרשאה לפי חוק השליחות. לפי החוק, השליחות מסתיימת בביטולה על ידי השולח או השלוח, וכן במותו של אחד מהם, בגריעת כשרותו או בפשיטת רגלו. המשמעות לקונה: ייפוי כוח שניתן לפני זמן רב עלול להיות מבוטל, או לפקוע אם הממנה נפטר או איבד את כשרותו.

ייפוי כוח בלתי חוזר

לפי חוק השליחות, הוראות סיום השליחות אינן חלות אם ההרשאה ניתנה להבטחת זכותו של אדם אחר או של השלוח עצמו, וזכותם תלויה בביצוע נושא השליחות. ייפוי כוח כזה נקרא בלשון המקובלת ייפוי כוח בלתי חוזר, והוא נפוץ, למשל, לטובת עורך דין שמטפל ברישום עסקה שכבר נחתמה. חשוב לבדוק לטובת מי ניתן ולשם מה, משום שאין הוא מתאים לכל מטרה.

ייפוי כוח מתמשך

ייפוי כוח מתמשך מוסדר בחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות. לפי החוק, כשהממנה אינו מסוגל להבין בעניין, מיופה הכוח רשאי לפעול רק אם מדובר בייפוי כוח מתמשך שניתן לגביו אישור הפקדה של האפוטרופוס הכללי, ואישור על קבלת הודעה על כניסתו לתוקף. בייפוי כוח מתמשך בענייני רכוש, הממנה רשאי לקבוע שייכנס לתוקף מיד, ועד שיחדל להיות מסוגל להבין בדבר דינו כדין ייפוי כוח לפי חוק השליחות.

מה בודקים בפועל

• את המסמך המקורי ולא צילום, ואת זהות הממנה ומיופה הכוח.

• את היקף ההרשאה: האם היא כוללת במפורש מכירה של הנכס הזה, חתימה על חוזה, קבלת כספים ורישום בטאבו.

• את מועד מתן ייפוי הכוח, ואם יש סיבה לחשוש שבוטל.

• שהממנה בחיים ושלא חל שינוי בכשרותו, כשמדובר בייפוי כוח רגיל.

• בייפוי כוח מתמשך: אישור ההפקדה והאישור על כניסתו לתוקף, ככל שהוא נדרש בנסיבות.

• ייפוי כוח שנחתם בחו"ל: האם נערך ואומת באופן שיאפשר להשתמש בו ברישום בישראל.

איך מצמצמים את הסיכון

הצעד הפשוט ביותר הוא לבקש לשוחח עם הממנה עצמו, ככל שהדבר אפשרי, ולוודא שהוא מודע לעסקה ולתנאיה. מומלץ גם שהתשלומים יועברו לחשבון של הבעלים הרשום ולא לחשבון של מיופה הכוח, אלא אם יש סיבה מוצדקת אחרת שתועדה. עורך הדין של הקונה יכול לבקש הצהרה עדכנית של מיופה הכוח שההרשאה לא בוטלה, ולצרף את ייפוי הכוח לחוזה.

מתי לעצור

לדעתנו, אם ייפוי הכוח ישן מאוד, אם היקפו אינו כולל במפורש את פעולת המכירה, אם אין אפשרות ליצור קשר עם הבעלים, או אם יש סימנים לכך שהממנה אינו מסוגל להבין בדבר וייפוי הכוח אינו מתמשך, נכון לעצור ולדרוש הבהרות לפני חתימה או תשלום.

חשוב גם לזכור שעסקה עם מיופה כוח עשויה להימשך זמן רב, מהחתימה ועד הרישום. אם ההרשאה פוקעת באמצע הדרך, למשל בשל פטירת הממנה, הרישום עלול להסתבך. לכן נהוג לדאוג שבמועד החתימה יינתנו גם המסמכים וההרשאות הנדרשים להשלמת הרישום.

סיכום

מכירה באמצעות מיופה כוח היא פרקטיקה רגילה, אך היא דורשת בדיקה של סוג ההרשאה, היקפה ותוקפה ביום העסקה. בדיקה מסודרת של המסמך המקורי, הבנת ההבדל בין ייפוי כוח רגיל, בלתי חוזר ומתמשך, ותשלום לחשבון הבעלים הרשום מצמצמים את רוב הסיכונים.

שאלות נפוצות

האם ייפוי כוח פוקע כשהממנה נפטר?

לפי חוק השליחות, שליחות רגילה מסתיימת במותו של השולח או השלוח. הסייג הוא הרשאה שניתנה להבטחת זכותו של אחר והזכות תלויה בביצוע השליחות.

מה ההבדל בין ייפוי כוח בלתי חוזר לייפוי כוח מתמשך?

ייפוי כוח בלתי חוזר הוא הרשאה שניתנה להבטחת זכות של אחר, ולכן אינה פוקעת בנסיבות הרגילות. ייפוי כוח מתמשך נועד לאפשר פעולה בשם אדם שאינו מסוגל עוד להבין בדבר, והוא כפוף להפקדה אצל האפוטרופוס הכללי ולהוראות נוספות בחוק.

האם אפשר לשלם למיופה הכוח?

אפשר אם ההרשאה כוללת קבלת כספים, אך לדעתנו עדיף להעביר את התשלומים לחשבון של הבעלים הרשום, כדי לצמצם סיכון למחלוקת.

המידע במדריך כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מחליף ייעוץ משפטי או שמאי לעסקה מסוימת. לשיחת התייעצות ולבחינת עסקה ספציפית אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.