קניית דירה בשותפות עם אדם נוסף – הסכם שיתוף ומה חשוב לקבוע

יותר ויותר אנשים קונים דירה יחד עם מישהו שאינו בן או בת זוג: אחים, חברים, הורה וילד, או שני משקיעים. שותפות כזו יכולה להפוך קנייה לאפשרית, אבל היא גם מכניסה לעסקה שאלות שלא קיימות כשקונים לבד. חוק המקרקעין מסדיר בעלות משותפת, אך ההסדר שבחוק כללי, ולכן כדאי לקבוע מראש את הכללים בהסכם.

מה קובע החוק על בעלות משותפת

לפי חוק המקרקעין, כשמקרקעין שייכים לכמה בעלים, בעלותו של כל אחד לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין, ואין לשום שותף חלק מסוים בהם. כלומר, אף שותף אינו הבעלים של חדר מסוים, אלא כולם שותפים בכל הדירה לפי חלקיהם. אם לא נקבע אחרת, החוק קובע חזקה שחלקי השותפים שווים.

ניהול ושימוש לפי ברירת המחדל

• בעלי רוב החלקים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל ולשימוש הרגיל, ושותף שרואה עצמו מקופח רשאי לפנות לבית המשפט.

• דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים.

• כל שותף חייב לשאת בהוצאות ההחזקה והניהול לפי חלקו, ושותף ששילם יותר מחלקו זכאי לחזור לשותפים האחרים.

• כל שותף רשאי להעביר את חלקו בלי הסכמת השותפים האחרים, ותניה בהסכם שיתוף שמגבילה זאת אינה תקפה לתקופה העולה על חמש שנים.

פירוק השיתוף

החוק קובע שכל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. אם בהסכם שיתוף נקבעה תניה שמגבילה זאת לתקופה העולה על שלוש שנים, בית המשפט רשאי, בחלוף שלוש שנים, לצוות על פירוק אם הדבר צודק בנסיבות. בדירה שאינה ניתנת לחלוקה, הפירוק נעשה בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון. המשמעות המעשית: שותפות בדירה אינה התחייבות בלתי מוגבלת, ושותף שרוצה לצאת יכול לדרוש זאת.

למה כדאי הסכם שיתוף

החוק מאפשר לשותפים לחתום על הסכם שיתוף שמסדיר את הניהול, השימוש, הזכויות והחובות. הסכם כזה ניתן לרישום, ומשנרשם כוחו יפה גם כלפי מי שנעשה שותף לאחר מכן וכלפי כל אדם אחר. באין הוראות אחרות בהסכם, חלות הוראות ברירת המחדל שבחוק.

מה כדאי לקבוע בהסכם

• חלקו של כל שותף בבעלות, במיוחד אם ההון העצמי שהשקיע כל אחד שונה.

• מי גר בדירה, אם בכלל, ומה התמורה לשותף שאינו גר בה.

• איך מתחלקים תשלומי המשכנתא, הארנונה והתחזוקה, ומה קורה אם שותף לא משלם.

• זכות קדימה לשותף אחר אם אחד השותפים רוצה למכור את חלקו, ככל שהדין מאפשר.

• מנגנון יציאה: איך נקבע שווי החלק, ותוך כמה זמן אפשר לממש.

• מה קורה במקרה של פטירה, נישואין או חדלות פירעון של אחד השותפים.

משכנתא בשותפות

כשהשותפים לוקחים משכנתא יחד, הבנק בדרך כלל דורש שכולם יהיו לווים או ערבים, ושהדירה כולה תשועבד. המשמעות היא שכל שותף עשוי להיות חשוף לחוב כולו כלפי הבנק, ולא רק לחלקו. כדאי להבין זאת מראש ולהסדיר בהסכם השיתוף מה קורה אם שותף אחד מפסיק לשלם.

רישום החלקים בטאבו

בעת רישום הדירה, נרשמים השותפים כבעלים בחלקים שנקבעו. אם ההשקעה של כל אחד שונה, חשוב שהחלקים הרשומים ישקפו זאת, משום שבהיעדר קביעה אחרת חלה חזקת החלקים השווים. כדאי גם לשקול לרשום את הסכם השיתוף עצמו, כך שיחייב גם מי שיקנה בעתיד את חלקו של אחד השותפים.

סיכום

קנייה בשותפות יכולה להיות פתרון טוב, אבל היא מחייבת חשיבה מראש על התרחישים הפחות נעימים. חוק המקרקעין קובע ברירות מחדל, כמו חזקת חלקים שווים וזכות לדרוש פירוק, ולכן הסכם שיתוף כתוב, שמותאם לשותפים ולמימון, הוא לדעתנו חלק הכרחי מהעסקה.

שאלות נפוצות

אם לא נקבע אחרת, מה החלק של כל שותף?

לפי חוק המקרקעין, חזקה שחלקי השותפים במקרקעין שווים. אם ההשקעה של כל אחד שונה, כדאי לרשום את החלקים במפורש.

האם שותף יכול למכור את חלקו בלי הסכמת האחרים?

לפי החוק, כל שותף רשאי להעביר את חלקו בלי הסכמת יתר השותפים. תניה בהסכם שיתוף שמגבילה זאת אינה תקפה לתקופה העולה על חמש שנים.

האם אפשר לחייב שותף לא למכור את הדירה לעולם?

לא. כל שותף זכאי לדרוש פירוק השיתוף, ותניה שמגבילה זאת ליותר משלוש שנים כפופה לסמכות בית המשפט לצוות על פירוק לאחר שלוש שנים אם הדבר צודק.

המידע במדריך כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מחליף ייעוץ משפטי או שמאי לעסקה מסוימת. לשיחת התייעצות ולבחינת עסקה ספציפית אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.