קניית דירה בחכירה מרשות מקרקעי ישראל – מה חשוב לבדוק

דירות רבות בישראל בנויות על קרקע שהבעלות בה שייכת למדינה ומנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל. במקרים כאלה, בעל הדירה מחזיק לרוב בזכות חכירה לדורות ולא בבעלות מלאה בקרקע. לרוב הקונים זה לא משנה את חוויית המגורים, אבל זה משפיע על המסמכים שבודקים ועל תהליך העברת הזכויות.

מה זו חכירה לדורות

חכירה לדורות היא זכות ארוכת טווח להחזיק ולהשתמש במקרקעין לתקופה שנקבעה בחוזה החכירה. חוק המקרקעין מגדיר "בעל דירה" בבית משותף, לגבי דירה שהוחכרה לדורות, כחוכר לדורות, זולת אם נקבע אחרת בחוזה החכירה. כלומר, לעניין ניהול הבית המשותף, החוכר נחשב בעל הדירה.

שני מצבים נפוצים

החכירה רשומה בטאבו

כשזכות החכירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, הנסח יציג את רשות מקרקעי ישראל או את הגוף המחכיר כבעלים, ואת המוכר כחוכר. בנסח בודקים את תקופת החכירה ואת מועד סיומה, את שם החוכר הרשום, ואם רשומים משכנתאות, עיקולים או הערות.

הזכויות לא רשומות בטאבו

כשהזכויות אינן רשומות בטאבו, הן מתועדות ברשומות של רשות מקרקעי ישראל או של חברה משכנת. רשות מקרקעי ישראל מציעה שירות של "אישור זכויות" באתר gov.il, שבו מוצגים פרטי בעל הזכויות כפי שהם מופיעים ברשומותיה. במצב כזה בודקים גם את רשם המשכונות.

מה כדאי לברר מול רשות מקרקעי ישראל

• מי בעל הזכויות הרשום, ואם הוא זהה למוכר.

• מה תקופת החכירה, ומתי היא מסתיימת.

• אם קיימים חובות או דרישות תשלום פתוחות לגבי הנכס.

• אם יש הגבלות בחוזה החכירה על שימוש, פיצול או בנייה נוספת.

• מה התהליך להעברת הזכויות לקונה, ואילו מסמכים יידרשו.

רשות מקרקעי ישראל מפעילה באתר gov.il גם שירות של "בקשה להעברת זכויות במקרקעין" ושירות של "בקשה לרכישת זכות הבעלות". מאחר שהכללים, הפטורים והתשלומים משתנים לפי סוג הנכס, האזור וחוזה החכירה, ההמלצה שלנו היא לבדוק את הנהלים העדכניים מול הרשות סמוך לעסקה, ולא להסתמך על מידע ישן או על ניסיון של עסקאות קודמות.

על מה לשים לב בחוזה המכר

• הצהרת המוכר על זכויותיו לפי חוזה החכירה, ועל היעדר חובות לרשות.

• מי נושא בתשלומים שהרשות עשויה לדרוש בקשר להעברה, אם יחולו.

• התניית תשלומים משמעותיים ברישום הערת אזהרה או בהגנה מקבילה לטובת הקונה.

• התחייבות המוכר להמציא את כל האישורים שהרשות דורשת להעברה.

האם חכירה פוגעת בשווי

באזורים עירוניים רבים חכירה לדורות היא המצב הרגיל, והשוק מתמחר את הדירות בהתאם. עם זאת, פרטים כמו תקופת חכירה קצרה שנותרה, הגבלות חריגות בחוזה או חובות פתוחים עשויים להשפיע על השווי ועל המימון. במקרים כאלה כדאי להתייעץ עם שמאי מקרקעין ועם עורך דין שמכיר את נהלי הרשות.

שלבים מעשיים לפני החתימה

• להזמין נסח טאבו, ולבדוק אם החכירה רשומה ומה תקופתה.

• אם הזכויות לא רשומות בטאבו, לבקש מהמוכר אישור זכויות עדכני מרשות מקרקעי ישראל.

• לבצע חיפוש ברשם המשכונות על שם המוכר.

• לעיין בחוזה החכירה, אם הוא בידי המוכר, ולבדוק הגבלות על שימוש ובנייה.

• לברר מול הבנק המממן אם יש לו דרישות מיוחדות לנכס בחכירה.

• לברר מול הרשות את הנהלים העדכניים להעברת הזכויות לפני שנקבע לוח התשלומים.

סדר הפעולות הזה מאפשר לזהות בעיות רישום או חובות פתוחים לפני שמתחייבים, ולתכנן את לוח הזמנים של העסקה בהתאם לזמני הטיפול של הרשות.

סיכום

קניית דירה בחכירה מרשות מקרקעי ישראל היא עסקה שגרתית, אבל היא מחייבת לבדוק את זכויות החכירה עצמן, את מצב הרישום ואת דרישות הרשות להעברה. ככל שהבדיקות נעשות מוקדם יותר, כך קטן הסיכוי לעיכובים בהעברת הזכויות ובקבלת המשכנתא.

שאלות נפוצות

האם דירה בחכירה מרמ"י שונה מדירה בבעלות מבחינת המגורים?

ברוב המקרים לא. ההבדל הוא בעיקר משפטי: זכות החכירה מוגבלת בתקופה ובתנאי חוזה החכירה, וההעברה כפופה לנהלי הרשות.

איך יודעים שהזכויות רשומות על שם המוכר?

בנכס רשום בודקים בנסח טאבו. בנכס שאינו רשום בטאבו, מבקשים אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת, ובודקים גם את רשם המשכונות.

האם יש תשלום לרשות בהעברת זכויות?

זה תלוי בסוג הנכס, באזור ובחוזה החכירה, והכללים השתנו לאורך השנים. יש לבדוק מול הרשות את הנהלים העדכניים לעסקה הספציפית.

המידע במדריך כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מחליף ייעוץ משפטי או שמאי לעסקה מסוימת. לשיחת התייעצות ולבחינת עסקה ספציפית אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.