פיתוח שכונות | קובי אלקיים נדלן בע"מ
פיתוח שכונות
פיתוח שכונות הוא תהליך שבו קרקע, פנויה או בנויה ומיושנת, הופכת לשכונת מגורים מתפקדת: תכנון מתארי ומפורט, הסדרת בעלות, תשתיות של כבישים, מים, ביוב וחשמל, מוסדות ציבור, ורק אז בניית הבתים. הבנת ה שלבים, הגורמים המעורבים והסיכונים חשובה למי שרוכש דירה בשכונה חדשה, לבעלי קרקע, ולדיירים במתחמים המיועדים לפינוי בינוי.
מהו פיתוח שכונות ומי מעורב בו
פיתוח שכונה מתחיל הרבה לפני שהמנוף הראשון מגיע. מדובר בשרשרת של החלטות תכנוניות, קנייניות והנדסיות שבה מעורבים גופים רבים: רשות מקרקעי ישראל או בעלי קרקע פרטיים, הוועדה המחוזית והוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הרשות המקומית, חברות תשתית וגופי פיתוח, יזמים, אדריכלים, מהנדסי תנועה, יועצי סביבה וקבלני ביצוע, וכל אחד מהם משפיע על לוח הזמנים.
יש להבחין בין שני סוגי פיתוח: שכונה חדשה על קרקע פנויה, בדרך כלל בשולי העיר, ופיתוח מחדש של שכונה ותיקה באמצעות פינוי בינוי או התחדשות עירונית. בסוג השני, האתגר הוא לא רק תכנון אלא גם הסכמת בעלי דירות רבים, הבטחת זכויותיהם ופתרון דיור בזמן הבנייה, ולכן הוא דורש יזם עם ניסיון בעסקאות מורכבות.
שלבי התכנון: מתוכנית מתאר ועד היתר בנייה
הבסיס הוא תוכנית מתאר, ארצית או מחוזית, שמייעדת שטח למגורים. לאחר מכן מקודמת תוכנית מפורטת, המכונה תב"ע, שקובעת חלוקה למגרשים, ייעודי קרקע, זכויות בנייה, גובה, קווי בניין, שטחי ציבור, כבישים ושטחים פתוחים. התוכנית עוברת הפקדה, התנגדויות, דיונים ואישור, ותהליך זה נמשך לעיתים שנים, ובמהלכו התוכנית עשויה להשתנות באופן שמשפיע על מה שיוצע בסוף לרוכשים.
לאחר אישור התוכנית נדרשים שלבים נוספים: תוכנית איחוד וחלוקה שמסדירה את הבעלות במגרשים החדשים, תכנון מפורט של תשתיות, ורק אז בקשות להיתרי בנייה לכל מגרש. רוכש ששומע על שכונה חדשה צריך לשאול באיזה שלב היא נמצאת, כי ההבדל בין תוכנית מופקדת לתוכנית מאושרת עם היתרים הוא הבדל של שנים ושל ודאות.
תוכנית מתאר: ייעוד השטח למגורים
תוכנית מפורטת: מגרשי ם, זכויות, שטחי ציבור
איחוד וחלוקה: הסדרת הבעלות במגרשים
תכנון תשתיות והיתרי בנייה לכל מגרש
תשתיות, מוסדות ציבור וסיכונים ברכישה בשכונה חדשה
עבודות הפיתוח כוללות כבישים ומדרכות, ניקוז, מים וביוב, חשמל ותקשורת, תאורה וגינון. הן ממומנות בדרך כלל דרך הוצאות פיתוח שמשולמות על ידי היזמים והרוכשים, ומבוצעות על ידי גוף מפתח מטעם הרשות או הממשלה. הסיכון המרכזי לרוכש הוא פער בזמן: הדירה מוכנה, אך הכביש, בית הספר או הגן עדיין לא.
לפני רכישה יש לבדוק מי אחראי לפיתוח, מה לוח הזמנים המתוכנן, האם קיימת התחייבות בכתב, ומה מתוכנן במגרשים הסמוכים: מוסדות ציבור, מסחר, שטח פתוח או מגדל נוסף. תחבורה ציבורית וגישה לכבישים ראשיים משפיעות מאוד על איכו ת החיים בשנים הראשונות ועל הביקוש בהמשך. כדאי לעיין בתוכנית המאושרת ולא להסתפק בהדמיות.
פיתוח מחדש של שכונה ותיקה: פינוי בינוי כפיתוח שכונתי
כאשר שכונה ותיקה מתחדשת דרך פינוי בינוי, היזם למעשה מפתח מחדש מתחם שלם: הורס בניינים ישנים, בונה בניינים חדשים בצפיפות גבוהה יותר, ומשדרג את התשתיות והשטחים הציבוריים במתחם. הדיירים הוותיקים מקבלים דירה חדשה, והדירות הנוספות נמכרות בשוק וממנות את הפרויקט, ולכן היתכנותו תלויה באיזון בין השניים.
התהליך מחייב הסכמה של רוב מיוחס של בעלי הדירות, כפי שנקבע בחוק, אישור תוכנית מפורטת למתחם, והסכם שמבטיח לדיירים דיור חלופי, ערבויות ובטוחות למשך הבנייה. פרויקטים כאלה מורכבים יותר מבנייה על קרקע פנויה, ולכן חשוב שהיזם יהיה בעל גיבוי פיננסי ושותפים חזקים, ושההסכם ייבדק על ידי עורך דין מטעם הדיירים.
בדיקת היתכנות תכנונית וכלכלית למתחם
החתמת בעלי דירות והשגת הרוב הנדרש בחוק
אישור תוכנית מפורטת והיתרי בנייה
ערבויות, בטוחות ודיור חלופי לדיירים
בנייה בשלבים ומסירת דירות חדשות
עלויות ומימון בפיתוח שכונות
פיתוח שכונה מצריך הון בהיקף גדול לפני שנמכרת דירה אחת: רכישת קרקע או תשלום לרשות מקרקעי ישראל, תכנון ורישוי, הוצאות פיתוח, היטלים ואגרות, ולאחר מכן בנייה. המימון נשען בדרך כלל על שילוב של הון עצמי של היזם, שותפים, ליווי בנקאי או מימון מגוף מוסדי, ומכירות מוקדמות. הרכב המימון משפיע על עמידות הפרויקט בעיכובים.
לרוכש, המשמעות היא שכדאי לבדוק מי מלווה את הפרויקט ואיזו בטוחה ניתנת לכל תשלום לפי חוק המכר (דירות). לבעל קרקע ששוקל לשתף פעולה עם יזם, קיימות חלופות כמו מכירה, עסקת קומבינציה שבה הוא מקבל חלק מהבנוי, או שותפות. לכל חלופה השלכות מס שונות, ומומלץ להיוועץ ביועץ מס ובעורך דין לפני בחירה.
כיצד ELKAYAM GROUP פועלת בפיתוח שכונות ומתחמים
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ עוסקת ביזמות נדל"ן, בפינוי בינוי והתחדשות עירונית, בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות עם ריבוי בעלים ומגבלות תכנון או מימון. בין המתחמים שהקבוצה פועלת בהם ניתן למנות את ח/500 בחולון, תא/3388ב תל נופים בצפון תל אביב ומתחם הרכבת, מתחם חסן ערפה, וכל אחד מהם מדגים סוג אחר של אתגר תכנוני וקנייני.
הקבוצה עובדת עם חברות גיבוי, מכניסה שותפים ומעמידה ערבויות ובטוחות לבעלי דירות ולבעלי קרקע. משקיעים יכולים להצטרף לפרויקטים לצד היזם במסגרת מובנית, ובעלי קרקע מקבלים ליווי בבחירת מבנה העסקה המתאים להם. הפעילות מתנהלת מהמשרדים ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב, בעברית, באנגלית ובצרפתית, גם מול משקיעים מחו"ל.
טיפים לרוכשים ולבעלי קרקע בשכונה מתפתחת
מי שקונה בשכונה חדשה קונה גם את הזמן שייקח לה להשלים. כדאי לקרוא את התוכנית המאושרת, לבדוק את מצב התשתיות בשטח, לברר מה מתוכנן ליד, ולוודא שההתחייבויות של היזם, כולל לוח זמנים ובטוחות, כתובות בחוזה. בעלי קרקע צריכים להיזהר מהתחייבות ליזם ללא גיבוי ולבדוק כל מבנה עסקה עם אנשי מקצוע לפני חתימה.
לדיירים במתחם המיועד לפינוי בינוי, הטעות הנפוצה היא לחתום על הסכם ראשוני מול הגורם הראשון שמגיע, בלי לבדוק מי עומד מאחוריו ומה הבטוחות. כדאי לארגן נציגות דיירים, למנות עורך דין מטעם הדיירים, ולהשוות בין הצעות לפי רמת הגיבוי, השותפים והערבויות, ולא רק לפי גודל הדירה המובטחת.
בררו באיזה שלב תכנוני נמצאת השכונה
בדקו מי אחראי לתשתיות ולמוסדות הציבור
קראו את התוכנית המאושרת ואת ייעודי המגרשים הסמוכים
ודאו בטוחות לכל תשלום לפי חוק המכר
בעלי קרקע: השוו מכירה, קומבינציה ושותפות
שאלות נפוצות
כמה זמן לוקח פיתוח שכונה חדשה?
אין תשובה אחידה. התהליך תלוי במצב התכנוני של הקר קע, במורכבות הבעלות, בהיקף התשתיות הנדרשות ובקצב עבודת מוסדות התכנון. שכונה שכבר יש לה תוכנית מפורטת מאושרת והיתרי בנייה קרובה הרבה יותר לאכלוס משכונה שנמצאת בשלב הפקדה. כדאי לשאול באיזה שלב מדויק נמצא הפרויקט.
מה ההבדל בין פיתוח שכונה חדשה לפינוי בינוי?
שכונה חדשה נבנית על קרקע פנויה, בדרך כלל בשולי העיר, והאתגר בה הוא תכנון ותשתיות. פינוי בינוי הוא פיתוח מחדש של שכונה ותיקה בתוך העיר, ומחייב הסכמת בעלי דירות, ערבויות ודיור חלופי. בשני המקרים מדובר בתהליך ארוך שדורש יזם עם גיבוי פיננסי.
מה כדאי לבדוק לפני קניית דירה בשכונה חדשה?
את המצב התכנוני והיתר הבנייה, מי אחראי לפיתוח התשתיות ומוסדות הציבור ומה לוח הזמנים, מה מתוכנן במגרשים הסמוכים, מי הבנק המלווה ואיזו בטוחה ניתנת לכל תשלום. מומלץ לקרוא את התוכנית המאושרת בעצמכם ולהיעזר בעורך דין מטעמכם.
מהן הוצאות פיתוח ומי משלם אותן?
הוצאות פיתוח הן התשלום עבור עבודות התשתית בשכונה: כבישים, ניקוז, מים, ביוב, חשמל ותאורה. הן משולמות בדרך כלל על ידי היזם לגוף המפתח או לרשות, ומגולמות במחיר הדירה. בחוזה המכר כדאי לבדוק האם הן כלולות במחיר או מתווספות אליו בנפרד.
יש לי קרקע באזור שמתוכנן לפיתוח, מה האפשרויות שלי?
האפשרויות העיקריות הן מכירה ליזם, עסקת קומבינציה שבה אתם מקבלים חלק מהדירות או מהשטח הבנוי, או שותפות בפרויקט. הבחירה תלויה במצב התכנוני, בבעלות, במימון ובשיקולי מס. חשוב לבדוק את גיבוי היזם ואת הבטוחות המוצעות, ולהיוועץ בעורך דין וביועץ מס.
בעלי קרקע במתחם המיועד לפיתוח, דיירים בשכונה ותיקה ששוקלים פינוי בינוי, או משקיעים המעוניינים להצטרף לפרויקט לצד יזם מגובה? נשמח לבחון יחד את המצב התכנוני והחלופות. לייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם