פינוי שוכר שלא עוזב: תביעה לפינוי מושכר שלב אחר שלב

רוב חוזי השכירות מסתיימים בלי דרמה. אבל לפעמים שוכר מפסיק לשלם, או נשאר בדירה אחרי תום התקופה. משכיר במצב כזה רוצה לפעול מהר, אבל חשוב שיפעל בדרך שהחוק קובע. העמוד הזה עוסק בשכירות רגילה, שאינה שכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר.

שלב ראשון: לבדוק את העילה

לפני הליך משפטי צריך להבין מה העילה לפינוי. שני המצבים הנפוצים הם:

• תקופת השכירות הסתיימה והשוכר לא השיב את הדירה. לפי סעיף 20(א) לחוק השכירות והשאילה, בסיום התקופה השוכר צריך להשיב את המושכר פנוי מכל אדם או נכס.

• השוכר הפר את החוזה, למשל לא שילם דמי שכירות, והמשכיר מבקש לבטל את החוזה בשל ההפרה לפי דיני החוזים.

במצב השני חשוב לבדוק מה החוזה קובע לגבי הפרה יסודית, ואם ניתנה לשוכר התראה כנדרש. לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), במקרים מסוימים ביטול מחייב מתן ארכה לקיום החוזה.

שלב שני: התראה בכתב

החלק הזה הוא המלצה שלנו ולא הוראת חוק. לפני הגשת תביעה כדאי לשלוח לשוכר מכתב התראה, רצוי באמצעות עורך דין, שמפרט את ההפרה, דורש לתקן אותה או לפנות את הדירה עד מועד מסוים, ומודיע על הכוונה לפעול משפטית. במקרים רבים מכתב כזה מוביל להסדר.

שלב שלישי: התביעה לפינוי מושכר

תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, מגדירות "תביעה לפינוי מושכר" כתביעה לפינוי מושכר שחוק הגנת הדייר אינו חל עליו. לפי תקנה 78, ההליך מתנהל במסלול של דיון מהיר. תקנה 81 קובעת לו כמה הוראות מיוחדות:

• התביעה לא תכיל סעדים נוספים. סעדים כספיים, כמו חוב דמי שכירות, אפשר לתבוע בהליך נפרד בלי צורך ברשות מבית המשפט.

• כתב הגנה יוגש בתוך שלושים ימים ממועד המצאת כתב התביעה.

• הנתבע אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי.

• לא מתקיימת ישיבת קדם משפט.

• בית המשפט יקבע מועד לדיון שלא יהיה מאוחר משלושים ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון.

איזה בית משפט

לפי סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, בית משפט השלום דן בתביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין, יהיה שווי הנושא אשר יהיה, למעט תביעות בדבר חכירה לדורות. לכן תביעה לפינוי דירה מושכרת מוגשת ככלל לבית משפט השלום.

אחרי פסק הדין

אם ניתן פסק דין לפינוי והשוכר אינו מקיים אותו, המשכיר יכול לפתוח תיק בהוצאה לפועל לביצוע הפינוי. פרטי ההליך ומועדיו נקבעים בדיני ההוצאה לפועל, וכדאי שעורך דין ילווה את השלב הזה.

הערובה והערב

במקביל להליך, הערובה עשויה לסייע. לפי סעיף 25י(ג), המשכיר רשאי לממש ערובה אם השוכר לא שילם דמי שכירות, לא שילם תשלומים שוטפים, או לא פינה את הדירה בתום התקופה, בסכומים שהחוק קובע ולאחר הודעה מראש. אם יש ערב, לפי חוק הערבות הנושה צריך ככלל לדרוש תחילה מהחייב לפני שהוא פונה לערב.

מה לא כדאי לעשות לבד

לדעתנו, גם כשהתסכול גדול, לא כדאי להחליף מנעול, לנתק חשמל או מים, או להוציא חפצים מהדירה על דעת המשכיר בלבד. צעדים כאלה עלולים לחשוף את המשכיר לטענות משפטיות ולסבך את ההליך. הדרך הבטוחה היא ההליך שבתקנות.

שאלות נפוצות

כמה זמן לוקח הליך פינוי?

התקנות קובעות מועדים להגשת כתב הגנה ולקביעת הדיון, אבל משך ההליך כולו תלוי בנסיבות ובעומס בבית המשפט, ולכן אי אפשר לתת הערכה מדויקת.

אפשר לתבוע את חוב שכר הדירה באותה תביעה?

לפי תקנה 81(א), התביעה לפינוי לא תכיל סעדים נוספים. את החוב אפשר לתבוע בהליך נפרד, בלי צורך ברשות מבית המשפט.

מה אם השוכר הוא דייר מוגן?

ההליך המתואר כאן אינו חל על שכירות שחוק הגנת הדייר חל עליה. בשכירות מוגנת חלים כללים אחרים.

השוכר נשאר אחרי סוף החוזה וממשיך לשלם. האם עדיין אפשר לפנות אותו?

לפי סעיף 19(א), אם הצדדים ממשיכים את השכירות אחרי תום התקופה בלי לקבוע תקופה חדשה, כל צד רשאי לסיים אותה בהודעה זמן סביר מראש. לאחר הודעה כזו, אם השוכר אינו עוזב, אפשר לפעול בהליך שתואר כאן.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח תקנות סדר הדין האזרחי, חוק בתי המשפט וחוק השכירות והשאילה. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי, ומומלץ לנהל הליך פינוי באמצעות עורך דין.

לבעלי נכסים שמתלבטים לגבי עתיד הנכס, השכרה, מכירה או התחדשות עירונית, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.