פינוי בינוי בכפר סבא – מדריך לבעלי דירות
פינוי בינוי בכפר סבא – מדריך לבעלי דירות
בכפר סבא עומדים עדיין בניינים רבים שנבנו בעשורים הראשונים של המדינה, בלי מעלית, בלי ממ"ד ובלי חניה מסודרת. פינוי בינוי מציע לבעלי הדירות בבניינים האלה להחליף את הדירה הישנה בדירה חדשה וגדולה יותר בבניין שייבנה במקום, בלי לשלם על הבנייה. אבל מדובר בתהליך ארוך, שמחייב הסכמה בין שכנים, בחירה נכונה של יזם והסכם שמגן על כל דייר. המדריך מסביר איך זה עובד בכפר סבא ומה חשוב לבדוק בכל שלב.
ההתחדשות העירונית בכפר סבא
כפר סבא גדלה במהירות בשנות החמישים והשישים, ובשכונות כמו יוספטל ועלייה נבנו אז שיכונים של שלוש וארבע קומות. הבניינים האלה ממוקמים היום בלב עיר מבוקשת, קרוב למרכז, למוסדות חינוך ולבית החולים מאיר, ולכן הם מועמדים טבעיים להתחדשות.
מאחר שלעיר כמעט אין עתודות קרקע חדשות, פינוי בינוי הוא אחת הדרכים העיקריות להוסיף בה דירות. העירייה בוחנת פרויקטים גם לפי השאלה אם יש בשכונה מספיק שטחי ציבור, גנים ובתי ספר לתושבים החדשים, ולכן לא כל מתחם יקבל את אותו היקף בנייה.
איפה בעיר נמצאים המתחמים המתאימים
בכל מתחם כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית אם כבר קיימת תוכנית או מדיניות עירונית, לפני שמתחילים לשוחח עם יזמים.
יוספטל – שיכונים ותיקים במזרח העיר, שבהם איחוד של כמה בניינים למתחם אחד מאפשר תכנון רחב.
עלייה – בנייה משנות החמישים והשישים, עם דירות קטנות שהדיירים בהן יכולים לקבל דירות גדולות בהרבה.
מרכז העיר – בניינים ישנים בסמוך לרחוב ויצמן, שבהם אפשר לשלב חזית מסחרית במסגרת הפרויקט.
השכונות סביב הדרים – מתחמים שבהם יש לבדוק את התוכניות החלות ואת עמדת העירייה לגבי הציפוף.
מה מקבלים בעלי הדירות
בדרך כלל כל בעל דירה מקבל דירה חדשה בבניין החדש, גדולה יותר מהדירה הישנה, עם ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה. ההסכם כולל בנוסף דמי שכירות לתקופת הבנייה, הוצאות הובלה ושכר טרחה של אנשי המקצוע מטעם הדיירים, שבדרך כלל ממומן על ידי היזם.
בכפר סבא, שבה חלק מהדיירים הם בני הדור הראשון שגרו בשיכונים מאז הקמתם, החוק מאפשר לאזרחים ותיקים לבחור בחלופות מיוחדות, כמו דירה קטנה יותר בתוספת תשלום או מעבר לדיור מוגן. כדאי להכיר את החלופות האלה לפני שמסכמים את התמורה.
שלבי הפרויקט והצעדים המשפטיים לבעלי דירות
חשוב להיזהר מחתימה מוקדמת על מסמכים שמציגים מארגנים או מתווכים, לפני שנבחר עורך דין לדיירים.
התארגנות – בחירת נציגות מבין הדיירים, שתייצג את הבניין מול היזמים והרשויות.
בחירת עורך דין – עורך דין לדיירים שאינו קשור ליזם, ועדיף כזה שמכיר פרויקטים דומים באזור.
השוואת יזמים – הליך מסודר שבו נבחנות כמה הצעות, כולל איתנות פיננסית וניסיון בפרויקטים שהושלמו.
חתימה והסכמות – הסכם אחד לכל הדיירים, עם ערבויות לפי חוק המכר, ערבות לדמי השכירות וערבות לתשלום המיסים.
תכנון והיתר – קידום תוכנית בוועדה המקומית או בוועדה המחוזית, ולאחר מכן היתר בנייה.
פינוי, בנייה וחזרה – מעבר לדירה שכורה, מסירת הדירה החדשה ורישום הבית המשותף.
כך הקבוצה עובדת עם בניינים בכפר סבא
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן פועלת בפינוי בינוי ובתמ"א 38 ומכירה את האתגרים של שיכונים ותיקים בערי השרון. הקבוצה מציגה לדיירים תוכנית ברורה, עובדת עם שותפים וחברות מגבות שמעמידים את הערבויות, ומקיימת מפגשים שבהם כל דייר יכול לשאול ולקבל תשובה. בני משפחה בחו"ל יכולים לקבל הסבר בעברית, באנגלית או בצרפתית.
שאלות נפוצות – פינוי בינוי בכפר סבא
כמה זמן נמשך פרויקט פינוי בינוי?
זה תלוי בשלב התכנוני שבו נמצא המתחם, בהיקף הפרויקט ובקצב ההסכמות. חלק ניכר מהזמן מוקדש לתכנון ולאישורים, ולכן חשוב לבחור יזם שיודע לקדם תוכניות מול הוועדות.
מה קורה אם שכן אחד מסרב?
החוק מאפשר לתבוע דייר שמסרב באופן בלתי סביר, כשרוב מיוחס של הדיירים כבר חתם. במקרים רבים עדיף להבין את חששותיו ולנסות לפתור אותם בהסכמה.
האם אפשר למכור את הדירה באמצע התהליך?
כן. הזכות לקבל דירה חדשה עוברת לקונה, בכפוף להסכם עם היזם. דירה בפרויקט מתקדם עשויה להיות שווה יותר מדירה רגילה באותו בניין.
מי משלם לעורך הדין של הדיירים?
בדרך כלל היזם, לפי ההסכם. למרות זאת, עורך הדין מייצג את הדיירים בלבד ואמור לפעול לטובתם.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
הפעילות של קבוצת קובי אלקיים נדל"ן בהתחדשות עירונית נשענת על משפחה בעלת ניסיון משנת 1945 ועל שלושה דורות של עבודה. הקבוצה, שמשרדה ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב, מקדמת פינוי בינוי, תמ"א 38, קומבינציה ועסקאות מורכבות, ומעמידה לדיירים ערבויות באמצעות שותפים וחברות מגבות.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב