פינוי בינוי בגבעתיים – מדריך לבעלי דירות
פינוי בינוי בגבעתיים – מדריך לבעלי דירות
גבעתיים היא עיר קטנה וצפופה, שבה רוב הבניינים הוותיקים עומדים ברחובות צרים וקרובים זה לזה. פינוי בינוי כאן נעשה לרוב במתחמים של כמה בניינים סמוכים ולא בשכונות שלמות, ולכן כל מתחם הוא פרויקט עם אופי משלו. בעלי דירות בשכונות כמו בורוכוב, שינקין וגבעת רמב"ם שואלים איך להתחיל, איך לבחור יזם ואילו ערבויות לדרוש. המדריך עונה על השאלות האלה ומסביר את השלבים מנקודת המבט של בעלי הדירות.
מאפייני פינוי בינוי בגבעתיים
בגבעתיים כמעט אין קרקע פנויה, ולכן ההתחדשות מתרכזת בבניינים קיימים. המתחמים קטנים יחסית, מה שמאפשר התארגנות מהירה יותר, אבל גם מקשה על תכנון חניה ושטחי ציבור. הביקוש לדירות חדשות בעיר גבוה, בזכות הקרבה לתל אביב ולרמת גן, וזה משפר את הכלכליות של מתחמים רבים.
במקרים מסוימים, מתח ם מתוכנן לצד בניינים שמתחדשים בתמ"א 38 או במסגרת תוכניות עירוניות, ולכן חשוב להבין את המדיניות העירונית כבר בתחילת הדרך.
איך מתארגנים נכון
כדאי גם לתעד מראש את מצב הדירות והבניין, כולל הרחבות, מחסנים וגגות. במתחם קטן, פרטים כאלה משפיעים על חלוקת התמורה ועלולים ליצור מחלוקת אם לא מסדירים אותם בהתחלה.
בחירת נציגות – נציג או שניים מכל בניין
פגישה ראשונה – הסבר לכל בעלי הדירות על התהליך ועל האפשרויות
בחירת עורך דין – בהליך שבו בעלי הדירות מראיינים כמה משרדים
בדיקה תכנונית – מה מאפשרת מדיניות העירייה לגבי המתחם
מכרז יזמים – השוואה מסודרת של הצעות
עורך הדין והערבויות
עורך הדין של בעלי הדירות אחראי לבנות הסכם שמגן על כל אחד מהם. ההסכם צריך לכלול ערבות חוק מכר על הדירה החדשה, ערבות שכירות לתקופת הבנייה, ערבות לבנק המשכנתא אם יש, וערבות בדק. הוא גם קובע מפרט טכני, גודל ומיקום הדירה החדשה, חניה ומחסן.
בנוסף, עורך הדין מוודא שיש מנגנון ברור לשינויים, לאיחורים ולמחלוקות, ושהיזם אינו יכול להעביר את הפרויקט לגורם אחר בלי הסכמת בעלי הדירות.
רוב נדרש ובחירת יזם
החוק מחייב רוב מיוחס של בעלי הדירות בכל בניין ובמתחם, ולא הסכמה של כולם. במתחם קטן, כל בעל דירה משמעותי, ולכן חשוב לשמור על שקיפות ועל שיח פתוח עם השכנים. בעלי דירות מבוגרים זכאים להגנות וחלופות מיוחדות.
בבחירת היזם בגבעתיים חשוב ניסיון בעבודה ברחובות צרים ולצד בניינים מאוכלסים. בדקו פרויקטים שהשלים, את הבנק המלווה, את האיתנות הפיננסית ואת רמת השירות לבעלי הדירות לאורך הדרך.
לוחות זמנים והליווי של קבוצת אלקיים
גם במתחם קטן, פינוי בינוי הוא תהליך ארוך, שבו שלב התכנון הוא לרוב הארוך ביותר. ההסכם צריך לקבוע מועדי יעד ומנגנון יציאה אם הם לא מושגים.
קבוצת אלקיים מלווה בעלי דירות ומתחמים בגבעתיים כיזם וכשותפה, עם חברות מגבות, שותפים וערבויות, ומתמחה גם במתחמים קטנים עם מבנה בעלות מורכב.
בסוף הדרך מקבלים את הדירה החדשה, בודקים אותה מול המפרט ורושמים אותה בטאבו.
שאלות נפוצות – פינוי בינוי בגבעתיים
האם מתחם של שני בניינים יכול להיות פינוי בינוי
כן, אם התכנון מאפשר והכלכליות מתאימה. במתחמים קטנים חשוב לבדוק את זה מוקדם.
איך יודעים אם ההצעה של היזם הוגנת
משווים כמה הצעות, מקבלים חוות דעת שמאית ובודקים עם עורך הדין את כל רכיבי התמורה.
מה קורה אם הבניין שלי מתאים גם לתמ"א 38
בודקים את שתי האפשרויו ת מול מדיניות העירייה ובוחרים את המסלול שמיטיב עם בעלי הדירות.
מי מממן את היועצים של בעלי הדירות
מקובל שהיזם נושא בעלות עורך הדין, השמאי והמפקח מטעם בעלי הדירות, אבל הבחירה בהם נשארת בידי הדיירים.
למה קבוצת קובי אלקיים נדל"ן
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ, מקבוצת אלקיים, פועלת מתל אביב, מרחוב ריב"ל 37, ונשענת על רקע משפחתי מאז 1945 ועל שלושה דורות של עשייה. הקבוצה עוסקת ביזמות, בהתחדשות עירונית – פינוי בינוי ותמ"א 38 – בעסקאות קומבינציה ובעסקאות מורכבות, ומעמידה ללקוחותיה חברות מגבות, שותפים וערבויות. הצוות עובד בעברית, באנגלית ובצרפתית.
לייעוץ אישי: 053-658-4252 · support@kobielkayamrealestateltd.com · ריב"ל 37, תל אביב