פטור ממס שבח על דירה שהתקבלה בירושה

הירושה עצמה אינה "מכירה"

לפי מדריך רשות המסים, חוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה אינה מכירה. כלומר, המעבר של הדירה מהמוריש ליורשים אינו מחייב בפני עצמו במס שבח או במס רכישה. השאלה מתעוררת כשהיורשים מוכרים את הדירה לאחר מכן. אז יש לבדוק אם המכירה פטורה – ואחד המסלולים הוא סעיף 49ב(5) לחוק.

שלושת התנאים

לפי סעיף 49ב(5), מכירה של דירת מגורים מזכה שהמוכר קיבל בירושה פטורה ממס, אם התקיימו כל אלה:

התנאי הראשון – זהות היורש: המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש, או בן זוג של צאצא של המוריש.

התנאי השני – דירה אחת למוריש: לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.

התנאי השלישי – "נעליו של המוריש": אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה, היה זכאי לפטור ממס בשל המכירה.

מה המשמעות של התנאי השלישי

המבחן הוא היפותטי: בודקים את מצבו של המוריש, ולא של היורש. אם המוריש עצמו היה עומד בתנאי הפטור – למשל, הדירה הייתה דירת מגורים מזכה והוא עמד בשאר התנאים – גם היורש יוכל ליהנות מהפטור. היתרון הגדול של המסלול הוא שמספר הדירות של היורש עצמו אינו מכריע כאן: גם יורש שיש לו דירה משלו יכול, בתנאים אלה, למכור את דירת הירושה בפטור.

תנאים כלליים שעדיין חלים

מעבר לתנאים הספציפיים, חלים התנאים הכלליים של פרק חמישי 1: הדירה צריכה להיות דירת מגורים מזכה, יש למכור את כל הזכויות בה, יש לבקש את הפטור במפורש בהצהרה, והפטור מוגבל לתקרת השווי שנקבעה בחוק – 5,008,000 ₪ לפי טבלאות מדריך רשות המסים לתקופה עד 31.12.2027 (נכון למועד כתיבה). בנוסף, הפטור ניתן לתושב ישראל, או לתושב חוץ שהמציא אישור שאין לו דירה במדינת תושבותו.

הקשר לפטור דירה יחידה של היורש

דירת ירושה משפיעה גם על השאלה אם היורש יוכל למכור את הדירה שלו בפטור דירה יחידה. לפי סעיף 49ג, לא נספרות במניין הדירות של היורש דירה שחלקו בה אינו עולה על מחצית כשהתקבלה בירושה, ודירה שהתקבלה בירושה ועומדת בתנאים שבסעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) – כלומר בתנאי זהות היורש ובתנאי שלמוריש הייתה דירה אחת.

דוגמה כללית להמחשה

אב שהייתה בבעלותו דירה אחת בלבד, שבה התגורר שנים רבות, נפטר והשאיר אותה לשני ילדיו. לכל אחד מהילדים יש גם דירה משלו. אם האב היה מוכר את הדירה בחייו הוא היה זכאי לפטור, ולכן – בכפוף לשאר התנאים ולתקרת השווי – כל אחד מהילדים יכול לבקש פטור לפי סעיף 49ב(5) על חלקו. זו המחשה עקרונית בלבד, וכל מקרה נבדק לגופו.

מה כדאי להכין

לצורך הבקשה נדרשים בדרך כלל צו ירושה או צו קיום צוואה, נסח רישום, מסמכים על הדירות שהיו בבעלות המוריש, ומסמכים על אופן השימוש בדירה. רשימת המסמכים המדויקת נקבעת לפי המקרה ולפי דרישות משרד מיסוי מקרקעין האזורי.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, כשיש כמה יורשים, כדאי לתאם מראש את אופן הדיווח, כי כל יורש מגיש בקשה משלו ועשוי לעמוד בתנאים אחרים. זה נכון במיוחד כשאחד היורשים אינו צאצא או בן זוג – למשל אח של המוריש – שאינו נכלל ברשימה שבסעיף.

שאלות נפוצות

לאמא שלי היו שתי דירות. האם אוכל למכור אחת מהן בפטור לפי סעיף 49ב(5)

לפי לשון הסעיף, אחד התנאים הוא שלפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. במקרה כזה כדאי לבדוק פטורים אחרים.

יש לי דירה משלי. האם זה מונע ממני את הפטור על דירת הירושה

לפי לשון סעיף 49ב(5), התנאים מתייחסים למוריש ולקשר המשפחתי, ולא למספר הדירות של היורש.

האם יש מס על קבלת הדירה בירושה

לפי מדריך רשות המסים, הורשה אינה נחשבת מכירה לעניין החוק.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.