פטור ממס שבח בדירה יחידה – כל התנאים

על מה מדובר

סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מעניק פטור ממס שבח למי שמוכר דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה. מאז תיקון 76 לחוק, שחל על מכירות מיום 1.1.2014, זה המסלול העיקרי לפטור במכירת דירה, לאחר שהפטור הישן שאפשר מכירה פטורה אחת לארבע שנים ללא קשר למספר הדירות (סעיף 49ב(1)) בוטל.

התנאים המצטברים

לפי לשון החוק ומדריך רשות המסים לשנת 2026, צריכים להתקיים כל התנאים הבאים:

הראשון – הדירה הנמכרת היא דירת מגורים מזכה, כלומר דירה שבנייתה הסתיימה, בבעלות יחיד, שאינה מלאי עסקי ושימשה בעיקרה למגורים בתקופות שהחוק קובע.

השני – זו הדירה היחידה של המוכר בישראל ובאזור (יהודה ושומרון). הבדיקה נעשית ברמת התא המשפחתי: המוכר, בן או בת הזוג וילדים מתחת לגיל 18, למעט ילדים נשואים או יתומים.

השלישי – המוכר היה בעל הזכות בדירה 18 חודשים לפחות מהיום שבו היא הפכה לדירת מגורים. כלומר, הספירה מתחילה מסיום הבנייה ולא מיום החתימה על חוזה מקבלן.

הרביעי – המוכר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור לפי אותו סעיף ב-18 החודשים שקדמו למכירה.

החמישי – המוכר מוכר את כל זכויותיו בדירה.

השישי – המוכר הוא תושב ישראל, או תושב חוץ שהמציא אישור מרשויות המס במדינת תושבותו שאין לו דירה באותה מדינה.

הבקשה צריכה להיות מפורשת

הפטור אינו ניתן מעצמו. לפי המדריך, המוכר צריך לבקש אותו במפורש – הבקשה משולבת בטופס ההצהרה 7000, או מוגשת בטופס 2988 כשיש כמה מוכרים שאינם מאותו תא משפחתי או כשיש זכויות בנייה. המדריך גם מזהיר שלאחר שהמנהל ערך שומה, לא ניתן לחזור מבקשת הפטור אלא לפי ההליכים הקבועים בחוק.

תקרת השווי

מאז תיקון 76 הפטור מוגבל לתקרה. אם שווי המכירה גבוה יותר, החלק שמעל התקרה מחויב במס לפי חלקו היחסי.

דירות שלא נספרות

החוק מונה מקרים שבהם דירה נוספת לא תפגע בפטור: דירה שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שלפני המכירה, דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997, חלק בדירה שאינו עולה על שליש (או מחצית בדירה שהתקבלה בירושה) ודירה שהתקבלה בירושה ועומדת בתנאים מסוימים. לכל אחד מהמקרים יש תנאים משלו, ושימוש בחלק מהם משפיע על אפשרות למכור את הדירה הנוספת בפטור בעתיד.

מה קורה אם אחד התנאים לא מתקיים

אם התנאים אינם מתקיימים, המכירה חייבת במס שבח. במכירת דירת מגורים מזכה החייבת במס חל בדרך כלל "החישוב הליניארי החדש", שבו השבח הריאלי עד 1.1.2014 פטור, והשבח הריאלי שלאחר מכן מחויב בשיעור של 25% (מקור: רשות המסים, 2026). ייתכן גם שיתאים פטור אחר, כמו הפטור החד-פעמי במכירת שתי דירות (סעיף 49ה).

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, הטעות השכיחה היא להניח ש"דירה יחידה" נבדקת רק לפי מה שרשום על שם המוכר. בפועל בודקים את כל התא המשפחתי, וגם דירות שהתקבלו בירושה או במתנה. כדאי לעשות רשימה מלאה של כל הזכויות במקרקעין שיש לכל בני המשפחה לפני שמבקשים את הפטור.

שאלות נפוצות

האם אפשר לקבל פטור דירה יחידה על דירה שקניתי מקבלן לפני שנה

תנאי ה-18 חודשים נספר מהיום שבו הנכס הפך לדירת מגורים. דירה שהבנייה שלה הסתיימה לפני פחות מ-18 חודשים לא תעמוד בתנאי הזה.

בן הזוג שלי מכר דירה בפטור לפני שנה – האם זה משפיע עליי

כן. לפי עקרון התא המשפחתי, מכירה פטורה של אחד מבני התא נחשבת כמכירה של כולם לעניין תקופת ה-18 חודשים, בכפוף לחריגים שנקבעו בפסיקה.

האם תושב חוץ יכול לקבל את הפטור

כן, אם הוא ממציא אישור מרשויות המס במדינת תושבותו שאין לו דירת מגורים באותה מדינה.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.