פטור ממס על שכר דירה: איך מחשבים את הפטור החלקי

מסלול הפטור הוא המסלול הנפוץ בקרב משכירי דירות בישראל, משום שלמי שהכנסתו משכירות נמוכה מהתקרה הוא מאפשר לא לשלם מס כלל. אבל רבים אינם יודעים מה קורה כשההכנסה עוברת מעט את התקרה. החוק קובע מנגנון של פטור חלקי, ובעמוד הזה נסביר אותו עם דוגמאות.

התקרה

לפי סעיף 2(א) לחוק, יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות פטור ממס עליה, בתנאי שלא הייתה לו הכנסה מהשכרת דירות מגורים בסכום כולל העולה על התקרה בשל חודש השכרה כלשהו. לפי נוסח החוק, נכון למועד כתיבה, התקרה בשנים 2024 עד 2027 היא 5,654 ש"ח לחודש.

שני פרטים חשובים בהגדרה:

• הבדיקה היא חודשית: בכל חודש השכרה בודקים את סך ההכנסה מכל דירות המגורים המושכרות.

• לפי סעיף 2(א), כהכנסת היחיד נחשבת גם הכנסה מדמי שכירות של בן זוגו שמתגורר עמו ושל ילדו עד גיל 18.

הפטור החלקי

סעיפים 2(ב) ו-2(ג) קובעים מה קורה כשההכנסה עולה על התקרה. במקרה כזה היחיד פטור ממס על דמי השכירות עד גובה "התקרה המתואמת", שהיא התקרה לאחר שהופחת ממנה הסכום שבו ההכנסה עולה על התקרה. במילים פשוטות: כל שקל מעל התקרה מקטין את הפטור בשקל.

החישוב בשלושה שלבים:

• מחשבים את העודף: ההכנסה החודשית פחות 5,654 ש"ח.

• מחשבים את התקרה המתואמת: 5,654 ש"ח פחות העודף.

• החלק החייב במס הוא ההכנסה פחות התקרה המתואמת.

דוגמאות חישוב

הדוגמאות הבאות הן חישוב אריתמטי לפי נוסח החוק, לשם המחשה בלבד:

• הכנסה חודשית של 5,000 ש"ח: ההכנסה נמוכה מהתקרה, ולכן כולה פטורה.

• הכנסה חודשית של 6,000 ש"ח: העודף הוא 346 ש"ח. התקרה המתואמת היא 5,308 ש"ח.

• הכנסה חודשית של 7,000 ש"ח: העודף הוא 1,346 ש"ח. התקרה המתואמת היא 4,308 ש"ח.

• הכנסה חודשית של 11,308 ש"ח ומעלה: העודף שווה לתקרה או גבוה ממנה, ולכן הפטור מתאפס וכל ההכנסה חייבת במס.

אילו הכנסות נכללות

לפי סעיף 1 לחוק, "דמי שכירות" הם דמי שכירות מהשכרת דירת מגורים אחת או יותר המשמשת למגורים לשוכר שהוא יחיד, או לגוף מסוים שנציב מס הכנסה קבע בהודעה ברשומות, בתנאים שבחוק. "דירת מגורים" מוגדרת כדירה בישראל, או חלק מדירה, המיועדת לפי טיבה למגורים, למעט דירה הרשומה או שיש לרשום אותה בפנקסים של עסק.

התנאי של מסמך מהשוכר

סעיף 3 לחוק קובע שהפטור יחול רק אם בידי המשכיר מסמך בחתימת ידו של השוכר המאשר שהדירה משמשת לו למגורים בלבד. לדעתנו, הדרך הפשוטה ביותר היא לכלול בחוזה השכירות סעיף מפורש שהדירה מושכרת למגורים בלבד, ולוודא שהשוכר חתם עליו.

מה מפסידים בפטור

סעיף 5 לחוק קובע שמי שקיבל הטבה לפי החוק, לא יחולו לגביו תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים). במילים אחרות, אי אפשר לקבל פטור וגם לנכות פחת לפי התקנות האלה.

מה עושים עם החלק החייב

החלק שמעל התקרה המתואמת חייב במס לפי המדרגות. לפי המידע של אתר "כל זכות", כשהפטור חלקי אי אפשר לבחור במסלול 10% על אותה דירה (מקור: רשות המסים, 2026). לכן, כשההכנסה גבוהה מהתקרה, כדאי לחשב גם את החלופות: מסלול 10% על כל ההכנסה, או המסלול הרגיל עם ניכוי הוצאות ופחת (מקור: רשות המסים, 2026).

שאלות נפוצות

אני ובת זוגי משכירים כל אחד דירה. האם לכל אחד יש תקרה?

לפי סעיף 2(א), כהכנסת היחיד נחשבת גם הכנסה מדמי שכירות של בן זוגו שמתגורר עמו. לכן בודקים את ההכנסה המשותפת מול תקרה אחת.

בחודש אחד השכר היה גבוה יותר בגלל תשלום מראש. מה קורה?

החוק בודק הכנסה "בשל חודש השכרה". תשלום מראש לכמה חודשים מתייחס בדרך כלל לכמה חודשי השכרה. במקרים מורכבים כדאי להתייעץ עם יועץ מס.

האם צריך לדווח כשההכנסה בתוך התקרה?

לפי מסמך מרכז המחקר של הכנסת, הכנסה עד גובה התקרה אינה מחייבת בפני עצמה הגשת דוח, אלא אם המשכיר חייב בדוח מסיבה אחרת.

המידע בעמוד זה כללי, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ומבוסס על נוסח חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים). הוא אינו מהווה ייעוץ מס, ומומלץ לבדוק את הסכום העדכני באתר רשות המסים.

לבעלי דירות להשקעה שבוחנים את עתיד הנכס ואת האפשרויות להשבחתו, אפשר לפנות לקובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.