פטור חד פעמי במכירת שתי דירות לפי סעיף 49ה

למי הפטור מיועד

הפטור לפי סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין נועד בעיקר למי שמחזיק שתי דירות קטנות יחסית ורוצה לממש את שתיהן כדי לרכוש דירה אחרת. החוק מכנה את הדירה שנמכרת ראשונה "הדירה הראשונה", ואת השנייה "הדירה הנוספת". הפטור ניתן במכירת הדירה הראשונה, והדירה הנוספת נמכרת בפטור אחר – בדרך כלל בפטור דירה יחידה, כי אחרי מכירת הדירה הראשונה היא נותרת הדירה היחידה של המוכר.

התנאים המצטברים

לפי לשון הסעיף ומדריך רשות המסים לשנת 2026:

במועד מכירת הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.

המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה.

סכום השווי של שתי הדירות יחד לא עלה על 2,252,000 ₪ (מתואם לשנת 2025).

המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת, או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת בישראל או באזור (הדירה החלופית), בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי שתי הדירות. הדירה החלופית לא נספרת במניין הדירות.

פטור חלקי כשהשווי גבוה יותר

אם התקיימו כל התנאים למעט תנאי התקרה, אבל סכום השווי של שתי הדירות יחד לא עלה על 3,746,000 ₪ (מתואם לשנת 2025), החוק נותן פטור חלקי: הפטור במכירת הדירה הראשונה ניתן על סכום השווי שעד ההפרש שבין 2,252,000 ₪ לבין שווי הדירה הנוספת. יתרת השווי של הדירה הראשונה נחשבת כמכירה של זכות אחרת במקרקעין, ולפי המדריך היא מחויבת במס כמכירת זכות שאינה דירת מגורים מזכה – כלומר לפי הליניאריות הרגילה – לפי חלקה היחסי.

לפי טבלאות המדריך, הסכומים האלה חלים לתקופה שמ-1.1.2024 ועד 31.12.2027. לפי נוסח הסעיף הם אינם מתואמים בשנות המס 2025 עד 2027. הנתונים נכונים למועד כתיבה.

דוגמה מספרית להמחשה

נניח שלמוכר יש שתי דירות: הראשונה שווה 1,400,000 ₪ והנוספת 1,600,000 ₪, כלומר 3,000,000 ₪ יחד. הסכום עולה על 2,252,000 ₪ אבל אינו עולה על 3,746,000 ₪, ולכן ייבחן הפטור החלקי. ההפרש בין 2,252,000 ₪ לשווי הדירה הנוספת הוא 652,000 ₪ – זה החלק הפטור בדירה הראשונה, והיתרה (748,000 ₪) תחויב לפי חלקה היחסי. בנוסף, הדירה החלופית צריכה להיות בשווי של שלושה רבעים לפחות מ-3,000,000 ₪, כלומר 2,250,000 ₪ לפחות. המספרים להמחשה בלבד.

למה המס "מוקפא"

התנאים לפטור צריכים להתקיים אחרי מכירת הדירה הראשונה: מכירת הדירה הנוספת ורכישת הדירה החלופית. לכן, לפי מדריך רשות המסים, בשלב הראשון המכירה מחויבת במס, והמס מוקפא לבקשת המוכר עד שיתקיימו התנאים העתידיים. אם התנאים לא יתקיימו, המס יחול כרגיל, וחשוב לזכור שעל מס שלא שולם במועד עשויים להיווסף הפרשי הצמדה וריבית.

פעם אחת בלבד

לפי סעיף 49ה(ב), פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת. גם כאן חל עקרון התא המשפחתי שבפרק חמישי 1, ולכן בודקים את המצב של המוכר, בן או בת הזוג והילדים מתחת לגיל 18 כיחידה אחת.

הארכת מועדים

מדריך רשות המסים מציין שסעיף 49ה נכלל בין הסעיפים שהתקופות בהם הוארכו בחוק הארכת המועדים (חרבות ברזל), כשיום אחד או יותר מהתקופה חל בין 7.10.2023 ל-7.1.2024. פרטים בהוראת ביצוע 1/2024.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, בגלל תקרות השווי הנמוכות יחסית, הפטור רלוונטי בעיקר לדירות באזורים שבהם המחירים נמוכים יותר. כדאי לבנות לוח זמנים מדויק לשלוש העסקאות – שתי מכירות ורכישה – לפני שחותמים על הראשונה.

שאלות נפוצות

מה קורה אם לא הצלחתי למכור את הדירה הנוספת בתוך 12 חודשים

התנאי לא יתקיים, והפטור לפי סעיף 49ה לא יחול. המס שהוקפא צפוי להיות מחויב.

האם הדירה החלופית צריכה להיות בישראל

לפי לשון הסעיף, דירת מגורים בישראל או באזור (יהודה ושומרון).

האם אפשר לבקש את הפטור הזה פעמיים בחיים

לא. לפי סעיף 49ה(ב), הפטור ניתן למוכר אחד פעם אחת בלבד.

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.