ערבים במשכנתא – מתי הבנק מבקש ערב ומה המשמעות לערב

לא כל משכנתא דורשת ערבים, אבל במקרים מסוימים הבנק מבקש להוסיף ערב, ולעיתים הלווים עצמם מציעים ערב כדי לחזק את הבקשה. הערבות היא התחייבות משפטית רצינית: הערב עשוי להידרש לשלם את החוב אם הלווה לא יעמוד בו. המדריך מסביר מתי ערבים נכנסים לתמונה, מה הם תורמים לבקשה ומה הערב צריך לדעת, נכון למועד כתיבה.

למה בנק מבקש ערב

הבנק מבקש ערב כשהוא רוצה ביטחון נוסף מעבר לשעבוד על הדירה. זה יכול לקרות כשההכנסה של הלווים גבולית, כשיש היסטוריית אשראי קצרה, או כשיש ספק לגבי אפשרות מימוש הנכס. אין רשימה אחת שמחייבת את כל הבנקים, וכל בנק מפעיל שיקול דעת לפי נהליו.

קרקע של רשות מקרקעי ישראל

הוראת ניהול בנקאי תקין 451 מתייחסת למצב מיוחד: בהלוואות על קרקע של רשות מקרקעי ישראל, הבנק חייב להסביר לערבים במעמד החתימה שייתכן שלא ניתן יהיה לממש את הנכס, ולכן הערבות שלהם עשויה להיות הבטוחה היחידה. זו אזהרה חשובה, משום שהיא ממחישה שבמקרים כאלה הערב נושא בסיכון ממשי.

איך ערב יכול לעזור ביחס ההחזר

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 מגבילה את יחס ההחזר מההכנסה ל-50%. בנספח להוראה נקבע שבתנאים מסוימים אפשר להביא בחשבון מחצית מהכנסתו של קרוב משפחה מדרגה ראשונה שמשמש ערב להלוואה. במילים אחרות, הורה שערב לילדיו יכול לשפר את התמונה מבחינת יחס ההחזר. עם זאת, ההכרה היא בחצי מההכנסה בלבד ובתנאים שנקבעו, ולא בכל מקרה.

מה המשמעות לערב

הערב מתחייב לפרוע את החוב אם הלווה לא יעשה זאת. משמעות הדבר היא שהערב עלול להידרש לשלם סכומים גדולים, לעיתים אחרי שנים רבות. הערבות עשויה גם להשפיע על יכולתו של הערב לקבל אשראי בעצמו, משום שבנקים עשויים להתחשב בהתחייבויות שלו. לכן, לדעתנו, ערב צריך לחתום רק אחרי שהבין את היקף ההתחייבות ואת משך הזמן שלה, ורצוי אחרי התייעצות עם עורך דין.

שאלות שהערב צריך לשאול

מה סכום ההלוואה ומה התקופה? האם הערבות מוגבלת בסכום או בזמן? מה קורה אם הלווה מוכר את הדירה? האם יש אפשרות לשחרור מהערבות בהמשך, למשל אחרי שחלק מההלוואה נפרע? ומה המצב הכלכלי של הלווה, ועד כמה הוא יציב?

חלופות לערב

לפעמים אפשר להימנע מהצורך בערב: להגדיל את ההון העצמי ולהקטין את שיעור המימון, להאריך את התקופה כדי להוריד את ההחזר, או לסגור התחייבויות אחרות כדי לשפר את יחס ההחזר. כדאי לשאול את הבנק מה בדיוק יספק אותו, ולבחון אם יש פתרון שאינו מטיל סיכון על בני משפחה.

ערב או לווה נוסף – מה ההבדל

לפעמים הבנק מציע לצרף בן משפחה כלווה נוסף ולא כערב. ההבדל משמעותי. לווה נוסף הוא צד להלוואה עצמה, וחב בהחזרים יחד עם הלווה הראשי מהיום הראשון. ערב, לעומת זאת, מתחייב לשלם רק אם הלווה לא עומד בהתחייבות. בשני המקרים יש התחייבות ממשית, אבל ההשלכות עליהם שונות, למשל לגבי זכויות בנכס ולגבי השפעה על האשראי שלהם. לכן כדאי להבין מה בדיוק מבקשים מכם לפני החתימה, ולשאול את הבנק מה האפשרויות.

מה קורה לאורך השנים

משכנתא נמשכת לעיתים עשרים או שלושים שנה, ובמהלך התקופה הנסיבות משתנות. הלווה עשוי למכור את הדירה, למחזר את ההלוואה או לפרוע חלק ממנה. כדאי שהערב יברר מראש מה קורה לערבות בכל אחד מהמצבים האלה, והאם הוא יקבל עדכון על שינויים משמעותיים בהלוואה.

לדעתנו, שיחה פתוחה בין הלווים לבין הערב לפני החתימה חשובה לא פחות מהמסמכים. כדאי לדבר על התקציב של הלווים, על התוכנית אם תהיה בעיה בהחזר, ועל הדרך שבה יעדכנו את הערב לאורך השנים, כדי שאף אחד לא יופתע בהמשך.

שאלות נפוצות

האם כל משכנתא דורשת ערב?

לא. הדרישה לערבים תלויה בבנק ובפרופיל הבקשה. במקרים רבים השעבוד על הדירה והביטוחים מספיקים.

האם הכנסת הערב נחשבת בחישוב יחס ההחזר?

לפי נספח להוראה 329, בתנאים שנקבעו אפשר להביא בחשבון מחצית מהכנסתו של קרוב משפחה מדרגה ראשונה שמשמש ערב.

מה הבנק חייב להסביר לערב על קרקע של רמ"י?

לפי הוראה 451, הבנק חייב להסביר לערבים במעמד החתימה שייתכן שלא ניתן יהיה לממש את הנכס, ולכן הערבות שלהם עשויה להיות הבטוחה היחידה.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ משכנתאות. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.