עמלת פירעון מוקדם במשכנתא – ממה היא מורכבת ואיך מקטינים אותה

מי שרוצה לפרוע משכנתא לפני הזמן, בין אם בגלל מכירת דירה, מחזור או קבלת סכום כסף, פוגש את עמלת הפירעון המוקדם. העמלה הזאת אינה סכום שרירותי. היא מורכבת מכמה רכיבים שנקבעו בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002, וכל רכיב חל במצבים מסוימים בלבד. הבנה של הרכיבים מאפשרת לתכנן את הפירעון כך שהעלות תהיה נמוכה ככל האפשר. המדריך מסכם את עיקרי הצו, נכון למועד כתיבה.

הלוואות מוכוונות – בלי עמלה

לפי הצו, אין לגבות עמלה כלשהי על פירעון מוקדם של הלוואה מוכוונת, כלומר הלוואה במסגרת זכאות ממשלתית. זה רכיב שכדאי לזכור כשמחליטים איזה חלק מהמשכנתא לפרוע קודם.

הרכיבים האפשריים

עמלה תפעולית

בהודעה של הפיקוח על הבנקים הובהר שיש לגבות עמלה תפעולית אחת בלבד בפירעון מוקדם, גם כשהמשכנתא מורכבת מכמה מסלולים.

עמלה בשל אי מתן הודעה מוקדמת

אם הלווה הודיע על הפירעון פחות מעשרה ימים מראש, הבנק רשאי לגבות עמלה של עשירית האחוז מהסכום הנפרע. העמלה אינה חלה כשהבנק עצמו נותן הלוואה חדשה לצורך הפירעון, ואינה נגבית אם הלווה נפטר. ההודעה לא יכולה להינתן יותר מ-45 ימים לפני מועד הפירעון.

עמלת הפרשי היוון

זה בדרך כלל הרכיב הגדול. בהלוואה בריבית קבועה, כשהריבית הממוצעת שמפרסם הפיקוח נמוכה מהריבית בחוזה, הבנק רשאי לגבות עמלה שמשקפת את ההפרש בין הערך הנוכחי של התשלומים העתידיים לפי שתי הריביות. הצו קובע שתי דרכים לחישוב, לפי הריבית ביום הפירעון ולפי הריבית במועד מתן ההלוואה, והבנק גובה את הנמוכה מביניהן. כשהריבית הממוצעת גבוהה מהריבית בחוזה, ההפרש מקוזז מהעמלות האחרות.

עמלה בשל שינוי במדד

בהלוואה צמודת מדד, אם הפירעון נעשה בין ה-1 ל-15 בחודש, הבנק רשאי לגבות עמלה נוספת לפי מחצית ממוצע שינוי המדד ב-12 המדדים האחרונים.

ריבית משתנה

בהלוואה בריבית משתנה, אם מועדי השינוי אינם ידועים מראש או שהם נקבעים בתדירות של שנה או יותר, לא נגבית עמלת היוון לפי ההוראות שבצו. אם הפירעון נעשה ביום שינוי הריבית, נגבית רק העמלה התפעולית. זו אחת הסיבות לכך שמועד עדכון הריבית הוא זמן טוב לפירעון או למחזור.

הנחות לפי ותק ההלוואה

הצו מעניק הפחתה מעמלות ההיוון לפי משך הזמן שחלף מאז מתן ההלוואה.

פירעון בעת מכירת דירה

המצב הנפוץ ביותר של פירעון מוקדם הוא מכירת הדירה. במקרה כזה, העמלה משולמת בדרך כלל מתוך כספי המכירה, ולכן חשוב לדעת את גובהה עוד לפני שמסכמים מחיר עם הקונה. אפשרות אחרת היא גרירת המשכנתא לדירה החדשה, כשקונים דירה אחרת, ואז נמנעים מהפירעון. הוראה 451 קובעת שהבנק לא יסרב באופן בלתי סביר לבקשה לשעבד נכס חלופי. כדאי להשוות בין העלות של שתי האפשרויות לפני ההחלטה.

איך מקטינים את העמלה

לדעתנו, כדאי לפעול בכמה צעדים. לתת הודעה מוקדמת של עשרה ימים לפחות. לבחור מועד פירעון שמתאים לסוג המסלול, למשל יום שינוי ריבית במסלול משתנה, או מחצית שנייה של החודש בהלוואה צמודה. לפרוע קודם את המסלולים שאין בהם עמלת היוון, כמו פריים. ולבקש מהבנק דף הסבר מפורט לפני הביצוע, שהבנק חייב למסור לפי הצו.

שאלות נפוצות

האם הבנק חייב לפרט את העמלה מראש?

כן. הצו מחייב את הבנק למסור דף הסבר בעת מתן ההלוואה, בעת בקשה לפירעון מוקדם, ובתוך 60 ימים לאחר הפירעון.

האם פירעון חלקי כרוך גם הוא בעמלה?

הצו חל על פירעון מוקדם של הלוואה לדיור, גם חלקי. רכיבי העמלה מחושבים לפי הסכום הנפרע והמסלול.

מה קורה אם הודעתי על פירעון ולא פרעתי?

לפי הצו, הודעה נוספת על אותה הלוואה לא תיחשב לצורך חישוב העמלה במשך שישה חודשים מהמועד שנקבע בהודעה הראשונה.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.