סלים אחידים במשכנתא – איך משווים הצעות בין בנקים

השוואת הצעות משכנתא בין בנקים הייתה בעבר משימה מסובכת: כל בנק הציע תמהיל אחר, בתקופות אחרות ובמסלולים אחרים, וכמעט אי אפשר היה לדעת מה באמת זול יותר. כדי לפתור זאת, בנק ישראל קבע במסגרת רפורמת השקיפות במשכנתאות שלושה סלים אחידים, שכל בנק חייב להציג באישור העקרוני. המדריך מסביר מה הסלים, מה ההרכב של כל אחד מהם ואיך משתמשים בהם בפועל, נכון למועד כתיבה.

מה הם הסלים האחידים

סל אחיד הוא תמהיל מסלולים קבוע מראש, זהה בכל הבנקים. מכיוון שההרכב זהה, ההבדל בין ההצעות נובע רק מהתמחור של כל בנק. לפי מצגת הפיקוח על הבנקים על הרפורמה, שלושת הסלים הם:

סל 1 – ריבית קבועה לא צמודה

זהו הסל שרמת הסיכון שלו ללווה נמוכה ביותר, משום שההחזר אינו מושפע משינויי ריבית או מהמדד. המחיר של הוודאות הזאת הוא בדרך כלל ריבית התחלתית גבוהה יותר.

סל 2 – שליש, שליש, שליש

שליש בריבית קבועה לא צמודה, שליש בריבית משתנה פריים ושליש בריבית משתנה כל 5 שנים על בסיס אג"ח ממשלתי. לפי הפיקוח, זהו התמהיל השכיח ביותר בישראל, והוא משלב בין ודאות לבין גמישות.

סל 3 – חצי קבועה וחצי פריים

מחצית בריבית קבועה לא צמודה ומחצית בריבית משתנה פריים. רמת הסיכון בסל זה גבוהה יותר, משום שחלק גדול מההלוואה חשוף לשינויי הריבית של בנק ישראל.

תקופות ושיטת תשלום

לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 451, הסלים האחידים מוצגים לתקופות של 10, 15, 20, 25 או 30 שנה, ושיטת התשלום בהם היא שפיצר, כלומר תשלומים חודשיים שווים ככל שאין שינוי בריבית או במדד. הבנק מציג גם את הסל המוצע שהתאים במיוחד למבקש.

איך משווים נכון

הכלל הראשון הוא להשוות סל מול אותו סל ובאותה תקופה. סל 2 של בנק אחד מול סל 2 של בנק אחר, ל-25 שנה מול 25 שנה. הכלל השני הוא להסתכל על הריבית הכוללת החזויה ועל סך התשלומים הצפוי, ולא רק על ההחזר החודשי הראשון. הכלל השלישי הוא לזכור שהסלים האחידים הם כלי השוואה ולא המלצה. ייתכן שהתמהיל המתאים לכם שונה מכל שלושת הסלים, ובכל זאת ההשוואה ביניהם מלמדת איזה בנק מתמחר בצורה תחרותית יותר.

הבדלים שהסל לא מראה

הסלים אינם משקפים הבדלים בשירות, בגמישות בהמשך הדרך או בתנאים נלווים. לדעתנו, אחרי שמזהים את הבנק הזול בסלים, כדאי לבקש ממנו את התמהיל המועדף עליכם ולבדוק שהתמחור נשאר תחרותי.

מה עושים עם התוצאות

אחרי שאספתם אישורים עקרוניים ממספר בנקים, כדאי לבנות טבלה פשוטה: בעמודות הבנקים, ובשורות הריבית הכוללת החזויה של כל סל באותה תקופה. בדרך כלל מתברר שבנק אחד מוביל ברוב הסלים, אבל לא תמיד. אם בנק מסוים זול בסל 1 ויקר בסל 3, זה מלמד שהוא מתמחר טוב יותר את הריבית הקבועה. את המידע הזה אפשר לנצל כשמרכיבים את התמהיל הסופי, ובמשא ומתן מול הבנקים האחרים.

טעויות נפוצות בהשוואת הצעות

הטעות הנפוצה ביותר היא להשוות את ההחזר החודשי הראשון בלבד. הצעה עם החזר ראשון נמוך יכולה להיות יקרה יותר בסך הכול, למשל בגלל תקופה ארוכה יותר או משקל גבוה למסלולים צמודים. טעות שנייה היא להשוות סלים בתקופות שונות, מה שמייצר הבדלים שאינם קשורים לתמחור. טעות שלישית היא לשכוח שנתוני הריבית המשתנה נכונים ליום מתן האישור בלבד, ולכן אישורים שהתקבלו בהפרש של כמה שבועות אינם בהכרח ברי השוואה מלאה. כדי לקבל תמונה הוגנת, כדאי לבקש את האישורים מכל הבנקים באותו פרק זמן קצר, ולמסור לכולם את אותם נתונים בדיוק.

שאלות נפוצות

האם חייבים לבחור באחד הסלים האחידים?

לא. הסלים נועדו לאפשר השוואה. הלווה יכול לבחור תמהיל אחר, בכפוף למגבלות של בנק ישראל, למשל המגבלה על החלק בריבית משתנה.

האם כל ההלוואות מחייבות הצגת סלים אחידים?

ההוראה מחריגה מקרים מסוימים, כמו הלוואות גישור של עד שלוש שנים, הלוואות לכל מטרה קטנות של עד 120 אלף שקל שאינן לרכישת זכות במקרקעין, והלוואות לתקופה קצרה מעשר שנים.

איפה רואים את הסלים?

הם מופיעים באישור העקרוני שהבנק חייב למסור, לצד הסל המוצע ונתוני העלות הצפויה של כל אפשרות.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.