סטייה ניכרת מתוכנית – מה זה ומה ההבדל מהקלה

כשמבקשים היתר בנייה שאינו תואם במדויק את התוכנית, השאלה הראשונה היא אם מדובר בהקלה שאפשר לאשר או בסטייה ניכרת שאי אפשר לאשר. בדף זה נסביר את המונח, היכן הוא מופיע ואילו טעויות חוזרות על עצמן.

מה זה סטייה ניכרת

סעיף 151 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, קובע שלא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג אם יש בהם סטייה ניכרת מתוכנית. מה נחשב סטייה ניכרת נקבע בתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002. המשמעות המעשית: שינוי שמוגדר כסטייה ניכרת אפשר לקדם רק באמצעות שינוי התוכנית עצמה, ולא בבקשה להיתר.

מה נחשב סטייה ניכרת לפי התקנות

תקנה 2 מונה רשימה של מקרים. בין העיקריים:

• שימוש בבניין או בקרקע בשינוי מהשימוש שנקבע בתוכנית, באופן שמשנה את אופי הסביבה הקרובה.

• הוספת בניינים במגרש מעל המספר המותר.

• בנייה מעבר לקו הבניין בחזית, בצדדים או מאחור – בכפוף לחריגים שבתקנות.

• הוספת קומות או דירות מעל המותר – בכפוף לתנאים שבתקנות.

• שינוי שימוש של שטח שנועד לפי התוכנית לשמש כשטח שירות.

• סטייה מהוראות בדבר מספר מקומות החניה, מניעת מטרדים, שימור או ערכי נוף – בכפוף לחריגים.

• סטייה מהוראה שהתוכנית עצמה קבעה שסטייה ממנה תהיה סטייה ניכרת.

חלק מהסעיפים כוללים תנאים וחריגים מפורטים, ולכן כל מקרה מחייב בדיקה של הנוסח המלא.

ההבדל בין הקלה לסטייה ניכרת

הקלה היא סטייה קטנה מהוראות התוכנית שהוועדה רשאית לאשר במסגרת היתר, אחרי פרסום ושמיעת התנגדויות. סטייה ניכרת היא שינוי שהחוק אינו מאפשר לאשר בדרך זו. הקו המפריד ביניהן נקבע בתקנות.

היכן המונח מופיע

בהחלטות של ועדות מקומיות ורשויות רישוי, בהתנגדויות של שכנים לבקשות להיתר, בעררים, ובבדיקות נאותות לפני רכישת נכס או קרקע.

דוגמה מעשית

בעל בית פרטי מבקש להוסיף קומה מעבר למספר הקומות שהתוכנית מתירה. גם אם יש מקום פיזי וגם אם השכנים לא מתנגדים, אם התוספת מוגדרת בתקנות כסטייה ניכרת – אי אפשר לאשר אותה בהקלה. הדרך היחידה היא לקדם תוכנית חדשה או שינוי תוכנית, תהליך ארוך ושונה לחלוטין.

לכן, לפני רכישת נכס עם תוספות בנייה, כדאי לבדוק בתיק הבניין אם התוספות אושרו בהיתר, ואם לא – האם אפשר בכלל להכשיר אותן.

טעויות נפוצות

• להניח שכל שינוי קטן הוא הקלה. התקנות קובעות במפורש מקרים שנחשבים סטייה ניכרת גם כשהם נראים קטנים.

• לסגור מרפסת או להפוך מחסן לחדר מגורים בלי לבדוק את סוג השטח. שינוי שימוש בשטח שירות עלול להיחשב סטייה ניכרת.

• לקנות נכס עם תוספת שנבנתה בסטייה ניכרת, בהנחה שאפשר יהיה "להכשיר" אותה בהמשך.

שאלות נפוצות

האם אפשר לאשר סטייה ניכרת אם כל השכנים מסכימים?

לא בדרך של הקלה. הסכמת שכנים אינה משנה את ההגדרה שבתקנות. נדרש שינוי תוכנית.

מי מחליט אם בקשה היא סטייה ניכרת?

רשות הרישוי והוועדה המקומית בוחנות זאת, וההחלטה ניתנת לערר בהתאם לדין.

האם תוכנית יכולה לקבוע סטייה ניכרת משלה?

כן. התקנות קובעות שסטייה מהוראה שהתוכנית קבעה כסטייה ניכרת – נחשבת כזו.

המידע בדף זה כללי, נכון למועד כתיבה, ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תכנוני. לבחינת פוטנציאל תכנוני של קרקע או נכס, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.