מתי מתפנים בפועל בפינוי בינוי ומה צריך לקרות לפני כן

הרגע שבו בעלי הדירות מוסרים את המפתחות של הדירה הישנה הוא נקודת האל-חזור של הפרויקט. עד אז אפשר לשנות כיוון; מאותו רגע הבניין עומד להיהרס, ובעלי הדירות תלויים בהשלמת הבנייה. לכן כדאי להבין מתי מתפנים בפועל, ומה צריך לקרות לפני כן כדי שהפינוי יהיה בטוח. במדריך נשלב בין מה שקובע החוק לבין המלצות מעשיות שלנו, כפי שיצוין. המידע נכון למועד כתיבה.

בדרך כלל, פינוי מגיע אחרי היתר

סדר הדברים הטיפוסי הוא: תוכנית מאושרת, היתר בנייה, ואז פינוי והריסה. לפי חוק התכנון והבנייה, עבודות בנייה טעונות היתר, ולכן אין טעם, ולרוב גם אין אפשרות, להרוס בניין לפני שיש היתר מתאים. ההסכם עם היזם קובע בדרך כלל את התנאים המדויקים שבהם היזם רשאי לדרוש פינוי.

מה החוק אומר על דיור חלופי

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) קובע שסירוב של בעל דירה לעסקה לא ייחשב בלתי סביר אם לא הוצעו לו מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש. אם בעל הדירה או בן משפחתו הגר עמו הוא אדם עם מוגבלות, המגורים החלופיים צריכים לכלול התאמות, ככל שהיו בדירה הקיימת או ככל שהן נדרשות. מכאן שמגורים חלופיים הם חלק בסיסי מעסקה סבירה.

תנאים שכדאי שיתקיימו לפני הפינוי

ההמלצות הבאות הן דעה מקצועית שלנו, ויש לקבוע אותן בהסכם:

• היתר בנייה בתוקף – או לכל הפחות התנאים שנקבעו בהסכם לעניין זה.

• ערבויות בידי בעלי הדירות – הערבויות העיקריות נמסרו לעורך הדין של בעלי הדירות.

• דיור חלופי מוסדר – הסכם שכירות או תשלום דמי שכירות, לפי מה שנקבע.

• הודעה מוקדמת – פרק זמן סביר מראש, שנקבע בהסכם.

• מימון הובלה – הסדר ברור לגבי הוצאות המעבר.

• אישור עורך הדין – שכל התנאים המוקדמים התקיימו.

ההודעה על הפינוי

לדעתנו, ההודעה צריכה להיות בכתב, לכל בעלי הדירות באותו זמן, ולכלול את מועד הפינוי, את אופן מסירת המפתחות ואת פרטי הקשר לשאלות. כדאי שתגיע אחרי שעורך הדין של בעלי הדירות אישר שהתנאים התקיימו, ולא לפני.

מה עושים עם הדירה הישנה לפני המסירה

• לסגור חשבונות חשמל, מים, גז וארנונה, ולשמור קריאות מונים.

• לבדוק מה ההסכם קובע לגבי פריטים שנשארים בדירה.

• לצלם את הדירה במצבה ביום המסירה.

• לשמור את פרוטוקול מסירת החזקה, חתום על ידי היזם.

משכנתא, שוכרים וזכויות של אחרים בדירה

לפני הפינוי כדאי לבדוק אם יש גורמים נוספים שיש להם זכויות בדירה. אם רשומה משכנתא, צריך לתאם עם הבנק את המעבר לדירה החדשה. אם הדירה מושכרת, יש לבדוק את חוזה השכירות ואת המועדים לסיומו. אם יש יורשים או שותפים, צריך לוודא שכולם חתמו. לדעתנו, טיפול מוקדם בנושאים האלה מונע עיכוב של כל הבניין בגלל דירה אחת.

בעלי דירות שלא התפנו

לעיתים רוב הבניין מוכן להתפנות, ובעל דירה אחד או שניים לא. הסיבות שונות: בעיה אישית, מחלוקת עם היזם או סירוב. הטיפול במצבים כאלה הוא משפטי, וחוק פינוי ובינוי קובע מנגנונים לגבי בעל דירה מסרב. לדעתנו, חשוב לטפל בזה מוקדם, ולא ביום הפינוי.

אוכלוסיות שזקוקות לעזרה

לפינוי יש השפעה גדולה במיוחד על קשישים, בעלי מוגבלות ומשפחות עם ילדים. לדעתנו, כדאי שהנציגות, ובמידת האפשר גם יועץ חברתי, יזהו מראש מי צריך עזרה מעשית במעבר, ויתאמו אותה עם היזם.

אחרי שהבניין התפנה

גם אחרי שכל בעלי הדירות יצאו, התפקיד שלהם לא נגמר. כדאי לעקוב אחרי מועד תחילת ההריסה והבנייה, לוודא שדמי השכירות משולמים כסדרם, ולשמור על קשר עם הנציגות. לדעתנו, דיווח תקופתי מהיזם לכל בעלי הדירות על התקדמות העבודות הוא דרישה סבירה שכדאי לקבוע בהסכם מראש.

שאלות נפוצות

כמה זמן מראש מודיעים על פינוי?

החוק אינו קובע פרק זמן אחיד. הזמן נקבע בהסכם, ולכן חשוב לוודא שהוא סביר.

האם חובה להתפנות אם הערבויות עוד לא נמסרו?

זה תלוי בהסכם. לכן אנחנו ממליצים לקבוע שמסירת הערבויות היא תנאי לפינוי.

מה קורה אם הבנייה לא מתחילה אחרי הפינוי?

המשמעות תלויה בהסכם, בבטוחות ובנסיבות. במקרה כזה כדאי לפנות מיד לעורך הדין של בעלי הדירות.

רוצים לבדוק איך זה נוגע לבניין שלכם? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252 ונשמח לעשות סדר בתהליך.