מתי חל מע"מ בעסקאות נדל"ן

נקודת המוצא

לפי סעיף 2 לחוק מס ערך מוסף, על עסקה בישראל מוטל מע"מ בשיעור שקבע שר האוצר. לפי ההערה שבנוסח החוק המעודכן, שיעור המס הוא 18% ממחיר העסקה (נכון למועד כתיבה). השאלה המרכזית היא מתי עסקת מקרקעין היא "עסקה" לפי החוק.

מי נחשב עוסק

לפי סעיף 1 לחוק, "עוסק" הוא מי שמוכר נכס או נותן שירות במהלך עסקיו, וכן מי שעושה עסקת אקראי. "עסקה" היא, בין היתר, מכירת נכס בידי עוסק במהלך עסקו, ועסקת אקראי. לכן, כשחברה קבלנית מוכרת דירות או כשחברה מוכרת נכס מסחרי ששימש בעסקה – העסקה חייבת בדרך כלל במע"מ.

יחיד שמוכר את דירתו

אדם פרטי שמוכר את דירת המגורים שלו לאדם פרטי אחר אינו עושה זאת "במהלך עסקיו", ולכן העסקה אינה עסקה של עוסק. השאלה היא אם מדובר בעסקת אקראי.

עסקת אקראי במקרקעין

לפי סעיף 1, עסקת אקראי כוללת, בין היתר: מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין; מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור, למעט מכירת דירת מגורים, למלכ"ר או למוסד כספי; ומכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין. כלומר, מכירה של נכס על ידי אדם פרטי עשויה להיות חייבת במע"מ בגלל זהות הקונה. מאחר שהניסוח מורכב, כדאי לבדוק כל מקרה של מכירה לעוסק, למלכ"ר, למוסד כספי או לקבוצת רכישה מול יועץ מס.

ניכוי מס תשומות בעסקת אקראי

לפי סעיף 43א לחוק, במכירת מקרקעין בידי עוסק פטור או במכירה שהיא עסקת אקראי, החייב במס רשאי לנכות מהמס את המס ששולם בשל רכישת המקרקעין והשבחתם, אם יש בידו חשבונית מס (או מסמך אחר שאישר המנהל) והמס לא נוכה, בכפוף לתנאים ולתקרות שבסעיף. לכן מי שרכש בעבר נכס עם מע"מ צריך לשמור את החשבוניות.

השכרה למגורים – פטורה

לפי סעיף 31(1), השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים פטורה ממע"מ, למעט השכרה לשם אירוח בבית מלון. לפי סעיף 31(2), גם מסירת מקרקעין בדמי מפתח, השכרה שחל עליה חוק הגנת הדייר ומכירת מקרקעין המושכרים כך – פטורות. השכרה של נכס מסחרי בידי עוסק, לעומת זאת, אינה בפטור הזה.

דירה שקונה עוסק במקרקעין ומוכר שוב

לפי סעיף 5(ב), במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, המע"מ מחושב רק על ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה – ולא על המחיר המלא.

התחדשות עירונית

בפינוי בינוי ובתמ"א 38 יש הוראות מיוחדות: לפי סעיף 31א, במכירת יחידת מגורים חלופית בידי יזם ובמתן שירותי בנייה במתחם בתמורה לרכישת זכות, לפי סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין, המע"מ על החלק שאינו עולה על תקרת השווי הוא בשיעור אפס. לפי סעיף 31ב, על שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק בתמורה למכירה הפטורה – המע"מ בשיעור אפס (כהוראת שעה עד 31.12.2033).

מס רכישה ומע"מ – שני מסים נפרדים

עסקה יכולה להיות חייבת גם במס רכישה וגם במע"מ. לפי סעיף 7 לחוק מע"מ, מחיר העסקה הוא התמורה שהוסכם עליה. לכן בחוזה לרכישת נכס מסחרי חשוב לקבוע במפורש אם המחיר כולל מע"מ או שהמע"מ מתווסף לו.

הערה מקצועית שלנו (דעה)

לדעתנו, בכל עסקה שבה אחד הצדדים הוא חברה, עמותה, קבוצת רכישה או עוסק, כדאי לבדוק את שאלת המע"מ כבר בשלב המשא ומתן. טעות כאן עלולה להיות שווה מהמחיר.

שאלות נפוצות

מכרתי את הדירה שלי לזוג צעיר. האם יש מע"מ

אדם פרטי שמוכר את דירתו לאדם פרטי אינו מוכר במהלך עסקיו, והמכירה לאדם פרטי אינה נכללת בהגדרות עסקת האקראי שצוטטו כאן.

האם יש מע"מ על שכר דירה

לפי סעיף 31(1), השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים פטורה ממע"מ, למעט אירוח בבית מלון.

מה שיעור המע"מ

לפי ההערה בנוסח החוק המעודכן, 18% (נכון למועד כתיבה).

חשוב לדעת

המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבה (נובמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. החוק, הסכומים והנהלים מתעדכנים מעת לעת, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני כל פעולה מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס מוסמך ולבדוק את המידע העדכני באתר רשות המסים.

מתכננים מכירה, רכישה, פינוי בינוי, תמ"א 38 או עסקת קומבינציה? צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252, ונשמח לעזור לכם לבחון את העסקה ולתאם אותה מול אנשי המקצוע הנדרשים.