משכנתא לתושבי חוץ ולמי שאינו אזרח ישראלי – מה חשוב לדעת

רוכשים רבים מחוץ לישראל מתעניינים בדירות בארץ, בין אם למגורים עתידיים, לשימוש עונתי או להשקעה. אחת השאלות הראשונות היא כמה מימון אפשר לקבל מבנק ישראלי. הכללים של בנק ישראל אינם קובעים קטגוריה נפרדת לתושבי חוץ, אבל ההגדרות שבהם משפיעות על התשובה. המדריך מסביר את התמונה, נכון למועד כתיבה. מכיוון שכל בנק מפעיל מדיניות משלו, חשוב לבדוק את הפרטים ישירות מולו.

מה אומרת הוראה 329

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 מגדירה תושב חוץ כמי שאינו אזרח ישראלי. ההוראה קובעת תקרות לשיעור המימון לפי סוג הדירה: עד 75% לדירה יחידה, עד 70% לדירה חליפית ועד 50% לדירה להשקעה. ההגדרות של דירה יחידה ודירה חליפית מתייחסות ליחיד אזרח ישראלי, ודירה להשקעה מוגדרת כדירת מגורים שאינה דירה יחידה או דירה חליפית.

המשמעות המעשית

מהקריאה של ההגדרות עולה, לדעתנו, שרכישה על ידי מי שאינו אזרח ישראלי תסווג בדרך כלל כדירה להשקעה לצורך ההוראה, ולכן שיעור המימון המרבי יהיה עד 50%. זו פרשנות של נוסח ההוראה, ולא כלל מפורש שנקבע לתושבי חוץ, ולכן חשוב לוודא מול הבנק איך הוא מסווג את העסקה הספציפית. מנגד, אזרח ישראלי שגר בחו"ל עשוי להיכלל בהגדרות של דירה יחידה או חליפית, בהתאם לנסיבות.

הלוואות במטבע חוץ

ההוראה כוללת פטור מהמגבלה על החלק בריבית משתנה עבור הלוואות במטבע חוץ או צמודות מטבע חוץ שניתנות לתושב חוץ. כלומר, תושב חוץ עשוי לקבל הצעה להלוואה במטבע שבו הוא משתכר.

סיכון שער החליפין

הלוואה במטבע חוץ על נכס בישראל יוצרת חשיפה לשער החליפין. אם ההכנסה של הלווה היא באותו מטבע, החשיפה קטנה יותר. אבל אם ההכנסה בשקלים, או אם הלווה מתכנן לעבור לישראל, שינוי בשער עלול להגדיל את החוב בשקלים. לפי צו הבנקאות בעניין פירעון מוקדם, בהלוואה במטבע חוץ, אם ההודעה על הפירעון ניתנה פחות משני ימי עסקים מראש, הבנק רשאי לגבות עמלה בגין הפרשי שער.

מה עוד בודקים

מעבר לשיעור המימון, הבנק יבחן את ההכנסות, את יכולת ההחזר ואת אפשרות האימות של מסמכים מחו"ל. ייתכן שיידרשו תרגומים, אישורים נוטריוניים ומסמכים נוספים. כדאי גם לבחון את ההיבטים המיסויים של הרכישה, כמו מס רכישה, מול יועץ מס, משום שהם משפיעים על ההון העצמי הנדרש.

שלבי התהליך לרוכש מחו"ל

התהליך דומה לזה של רוכש ישראלי, עם כמה תוספות. השלב הראשון הוא פנייה למספר בנקים לקבלת אישור עקרוני, תוך הבהרה שאתם אינם אזרחים ישראלים, כדי שהבנק יסווג את הבקשה נכון. השלב השני הוא איסוף מסמכי הכנסה מחו"ל, כולל תרגום ואימות לפי דרישת הבנק. השלב השלישי הוא בדיקה משפטית של הנכס, באמצעות עורך דין בישראל. השלב הרביעי הוא תכנון מקורות ההון העצמי, כולל העברת הכספים לישראל והמרתם, אם נדרש. כדאי לתכנן זמן מספיק לכל שלב, משום שאימות מסמכים מחו"ל עשוי להאריך את התהליך.

שאלות לשאול את הבנק

כיצד הבנק מסווג את הבקשה מבחינת סוג הדירה? אילו מסמכים הוא דורש ובאיזה פורמט? האם הוא מציע הלוואה בשקלים בלבד או גם במטבע חוץ? ואילו ביטוחים הוא דורש, והאם אפשר לרכוש אותם ישירות מחברת ביטוח?

לדעתנו, רוכש מחו"ל ירוויח מבדיקה מוקדמת של כל הגורמים יחד: הבנק, עורך הדין ויועץ המס. כך אפשר לדעת מראש מה סכום ההון העצמי הנדרש בפועל, ולהימנע ממצב שבו נחתם חוזה רכישה לפני שברור שהמימון יעמוד בזמן.

שאלות נפוצות

כמה מימון יכול לקבל תושב חוץ?

הוראה 329 אינה קובעת קטגוריה נפרדת לתושבי חוץ. לפי ההגדרות, רכישה של מי שאינו אזרח ישראלי מסווגת בדרך כלל כדירה להשקעה, עם תקרה של 50% (מקור: בנק ישראל, הוראה 329). יש לוודא מול הבנק.

האם אפשר לקבל משכנתא בדולרים או ביורו?

ההוראה מתייחסת להלוואות במטבע חוץ לתושבי חוץ ופוטרת אותן ממגבלת הריבית המשתנה. ההחלטה אם להציע הלוואה כזו היא של הבנק.

האם אזרח ישראלי שגר בחו"ל נחשב תושב חוץ לצורך המשכנתא?

לפי הגדרת ההוראה, תושב חוץ הוא מי שאינו אזרח ישראלי. אזרח ישראלי שגר בחו"ל אינו נכלל בהגדרה הזו, אבל הבנק יבחן את נסיבותיו.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.