משכנתא לכל מטרה – כמה אפשר ללוות בביטחון דירה קיימת

משכנתא לכל מטרה היא הלוואה שניתנת בשעבוד דירה קיימת, אבל לא לצורך רכישת זכות במקרקעין. משתמשים בה, למשל, לשיפוץ, לעזרה לילדים, לסגירת הלוואות יקרות או להשקעה. מכיוון שהיא מובטחת בנכס, הריבית בה נמוכה בדרך כלל מזו של הלוואה צרכנית רגילה, אבל היא גם מעמידה את הדירה כבטוחה. המדריך מסביר את הכללים של בנק ישראל, נכון למועד כתיבה.

מה שיעור המימון המרבי

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 קובעת תקרות לשיעור המימון, והשיעור הכולל, כולל יתרת הלוואות קודמות על אותה דירה, לא יעלה עליהן. לפי סעיף 10א בהוראה, בהלוואה שאינה לרכישת זכות במקרקעין, הבנק רשאי שלא להחיל את המגבלה הכוללת ולאשר מימון של עד 70%, ובלבד שהחלק שמעל שיעור מימון של 50% לא יעלה על 200 אלף שקל. לפי חוזר של הפיקוח על הבנקים מדצמבר 2025, ההקלה הזאת נקבעה כהוראה קבועה.

מה זה אומר בפועל

נניח, לשם ההמחשה בלבד, דירה ששוויה 2 מיליון שקל ושאין עליה משכנתא. מחצית מהשווי היא מיליון שקל. לפי החריג, הבנק רשאי לאשר מעבר לכך עד 200 אלף שקל נוספים, כלומר עד 1.2 מיליון שקל, שהם 60% מהשווי. בדירה שווה יותר, התקרה של 200 אלף שקל מעל 50% היא שתגביל, ולא שיעור ה-70%.

פטורים להלוואות קטנות

ההוראה כוללת הקלות להלוואות לכל מטרה של עד 120 אלף שקל. הן פטורות ממגבלת יחס ההחזר מההכנסה ומהמגבלה על החלק בריבית משתנה. בנוסף, לפי הוראה 451, הלוואות כאלה, כשהן בביטחון דירה ואינן לרכישת זכות במקרקעין, פטורות מהחובה להציג סלים אחידים באישור העקרוני.

השיקולים לפני שלוקחים

היתרון של משכנתא לכל מטרה הוא הריבית, שבדרך כלל נמוכה מזו של הלוואה ללא בטוחה. החיסרון הוא שהדירה משועבדת, ואם ההלוואה לא תיפרע, הבנק יכול לממש אותה. לדעתנו, כדאי לשקול הלוואה כזו רק כשהשימוש בכסף מוצדק, למשל החלפת חובות יקרים, ולא כדי לממן הוצאות שוטפות. כדאי גם לבדוק את התקופה, משום שפריסה ארוכה של סכום קטן יחסית עלולה להגדיל את העלות הכוללת.

הלוואה לכל מטרה כהזדמנות לבדוק את המשכנתא הקיימת

לפי דוח בנק ישראל לשנת 2025, נטילת הלוואה נוספת בביטחון הדירה היא אחד המניעים למחזור משכנתא. כלומר, כשמבקשים הלוואה לכל מטרה, זו הזדמנות לבחון גם את תנאי המשכנתא הקיימת.

משכנתא לכל מטרה מול הלוואה רגילה – השוואה

כדי להחליט, כדאי להשוות בין שתי האפשרויות לפי כמה פרמטרים. הריבית: במשכנתא לכל מטרה היא נמוכה בדרך כלל, משום שיש בטוחה. העלויות הנלוות: במשכנתא לכל מטרה ייתכנו עלויות של שמאות ורישום שעבוד, שאינן קיימות בהלוואה רגילה. התקופה: משכנתא לכל מטרה מאפשרת פריסה ארוכה יותר, אבל פריסה ארוכה מגדילה את העלות הכוללת. והסיכון: במשכנתא לכל מטרה, הדירה עומדת כבטוחה. כשסכום ההלוואה קטן ולתקופה קצרה, ההבדל בריבית עשוי לא להצדיק את העלויות הנלוות. כשמדובר בסכום גדול, ההבדל עשוי להיות משמעותי.

סדר פעולות מומלץ

לדעתנו, כדאי להתחיל בהגדרה ברורה של הסכום הנדרש ושל מטרת ההלוואה. לאחר מכן לבקש הצעות ממספר בנקים, כולל הבנק שבו יש לכם משכנתא, ולהשוות את העלות הכוללת. בשלב הבא לבדוק את השפעת ההלוואה החדשה על יחס ההחזר הכולל ועל שיעור המימון על הנכס. ולבסוף, לבחור תקופה שמתאימה למטרה, ולא בהכרח את התקופה הארוכה ביותר.

חשוב לזכור גם שהלוואה לכל מטרה מגדילה את סך החוב המובטח בדירה. אם בעתיד תרצו למכור את הדירה או לגרור את המשכנתא לדירה אחרת, ההלוואה הזאת תהיה חלק מהתמונה, ולכן כדאי לקחת אותה בחשבון כבר עכשיו.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין משכנתא לכל מטרה להלוואה רגילה?

משכנתא לכל מטרה מובטחת בשעבוד דירה, ולכן הריבית בה נמוכה בדרך כלל. הלוואה רגילה אינה מובטחת בנכס, אבל גם אינה מעמידה אותו בסיכון.

כמה אפשר לקבל במשכנתא לכל מטרה?

לפי סעיף 10א בהוראה 329, עד 70% מימון, כשהחלק שמעל 50% לא יעלה על 200 אלף שקל, כולל יתרת הלוואות קודמות על הנכס.

האם הלוואה לכל מטרה של 100 אלף שקל כפופה ליחס ההחזר?

הלוואות לכל מטרה של עד 120 אלף שקל פטורות ממגבלת יחס ההחזר לפי הוראה 329. הבנק עדיין בוחן את יכולת ההחזר לפי נהליו.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.