משכנתא לדירה במחיר מופחת – איך הבנק מחשב את השווי וכמה הון עצמי צריך

מי שזוכה בדירה במחיר מופחת במסגרת תוכנית ממשלתית מקבל דירה בפחות משוויה בשוק. השאלה היא איך הבנק מחשב את שיעור המימון במקרה כזה: לפי המחיר המופחת ששולם, או לפי השווי האמיתי של הדירה? הוראת ניהול בנקאי תקין 329 כוללת סעיף מיוחד לנושא, שעודכן לאחרונה. המדריך מסביר את הכללים, נכון למועד כתיבה.

הבעיה שהסעיף פותר

שיעור המימון מחושב ביחס לשווי הנכס. אם השווי היה נקבע לפי המחיר המופחת, הרוכש היה מקבל משכנתא קטנה יחסית, ונדרש להון עצמי גבוה. מנגד, אם השווי נקבע לפי ערך השוק המלא, הרוכש עלול לקבל מימון של כמעט כל המחיר ששילם. סעיף 4א בהוראה 329 קובע איזון בין שני הקצוות.

איך מחושב השווי

לפי סעיף 4א, הבנק רשאי לבסס את שווי הנכס על הערכת שמאי. אם הערכת השמאי עולה על 2.1 מיליון שקל, יש לבסס את השווי על 2.1 מיליון שקל או על מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם. התקרה עודכנה מ-1.8 מיליון שקל ל-2.1 מיליון שקל בחוזר של הפיקוח על הבנקים מדצמבר 2025, בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן.

קנסות והחזרי הטבות

ההוראה קובעת גם שקנסות או החזר הטבות שהרוכש עשוי להידרש לשלם מופחתים משווי הדירה, אלא אם לבנק זכות קודמת לזכות המדינה. זה רלוונטי בתוכניות שבהן יש מגבלות על מכירת הדירה בשנים הראשונות.

ההון העצמי המינימלי

גם כשהשווי מחושב לפי הערכת שמאי, הרוכש חייב להביא סכום מינימלי ממקורותיו העצמיים. לפי סעיף 4א, הסכום הוא 60 אלף שקל לרכישת דירה שבגינה ניתן מענק לפי חוזר החשב הכללי בנושא תוכנית מחיר למשתכן, ו-100 אלף שקל לרכישת דירה אחרת במחיר מופחת.

דוגמה להמחשה

נניח, לשם ההמחשה בלבד, דירה שנרכשה במחיר מופחת והערכת השמאי שלה גבוהה מ-2.1 מיליון שקל. במקרה כזה, השווי לצורך חישוב המימון יהיה 2.1 מיליון שקל או מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם. שיעור המימון לדירה יחידה, עד 75%, יחושב על השווי הזה, ובכל מקרה הרוכש יידרש להביא לפחות את ההון העצמי המינימלי שנקבע (מקור: בנק ישראל, הוראה 329). חשוב לזכור שגם יחס ההחזר מההכנסה, עד 50%, ייבחן כרגיל.

מה כדאי לבדוק

לדעתנו, כדאי לבדוק כמה דברים לפני שחותמים. האם הבנק מקבל את הערכת השמאי, ואיך היא משפיעה על סכום ההלוואה. האם יש מגבלות על מכירה או השכרה של הדירה, ומה הקנסות. ומה לוח התשלומים מול היזם, כדי לוודא שהמשכנתא תשתחרר בזמן. בנוסף, כדאי לבדוק את הזכאות להלוואה מוכוונת במסגרת זכאות משרד הבינוי והשיכון, שאין עליה עמלת פירעון מוקדם לפי צו הבנקאות.

השלבים מול הבנק

בדירה במחיר מופחת, כדאי לפנות לבנק מוקדם, כבר אחרי הזכייה. הבנק יבקש את מסמכי הזכייה ואת פרטי הפרויקט, וייתכן שיבקש הערכת שמאי. לאחר מכן מקבלים אישור עקרוני, ובו יופיעו הסלים האחידים והסל המוצע. בשלב הבא חותמים על החוזה מול היזם, ומתאמים את לוח שחרור הכספים מהמשכנתא לפי שלבי הבנייה. בכל אחד מהשלבים כדאי לוודא שהבנק מכיר את התנאים המיוחדים של התוכנית, כמו מגבלות על מכירה או השכרה.

טעויות שכדאי להימנע מהן

טעות נפוצה היא להניח שהמשכנתא תכסה את כל המחיר בגלל שהשווי בשוק גבוה. בפועל, ההון העצמי המינימלי של 60 או 100 אלף שקל חל תמיד, ויש גם הוצאות נלוות שאינן ממומנות. טעות נוספת היא להתעלם מהתנאים של התוכנית, שעלולים לכלול קנסות אם הדירה תימכר מוקדם, ואלה משפיעים על השווי שהבנק מכיר בו.

מכיוון שהכללים בנושא עודכנו לאחרונה, כדאי לוודא שהבנק מיישם את הנוסח העדכני של ההוראה, ובמיוחד את תקרת השווי של 2.1 מיליון שקל, ולבקש ממנו הסבר כתוב על אופן חישוב סכום ההלוואה בעסקה שלכם.

שאלות נפוצות

לפי איזה שווי הבנק מחשב משכנתא לדירה במחיר מופחת?

לפי סעיף 4א בהוראה 329, השווי יכול להתבסס על הערכת שמאי, עם תקרה של 2.1 מיליון שקל או מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם.

כמה הון עצמי צריך לדירה במחיר למשתכן?

לפחות 60 אלף שקל ממקורות עצמיים לדירה שבגינה ניתן מענק לפי תוכנית מחיר למשתכן, ולפחות 100 אלף שקל לדירה אחרת במחיר מופחת.

מתי עודכנה התקרה ל-2.1 מיליון שקל?

בחוזר של הפיקוח על הבנקים מדצמבר 2025, שהעלה אותה מ-1.8 מיליון שקל בהתאם לעליית המדד.

המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות. לשאלות על רכישת דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית, צרו קשר עם קובי אלקיים נדל"ן בטלפון 053-658-4252.